Leje, moms og værdiansættelse: Fire aktuelle afgørelser strammer linjerne i aftale- og formueretten

To huslejenævnssager og to skatterådssvar præciserer regler om fraflytningsopgør, det lejedes værdi, moms på særlige ydelser og værdiansættelse af solcellejord ved familieoverdragelse.

Nye afgørelser fra Huslejenævn og Skatteråd tegner klare linjer i fraflytningsopgør, det lejedes værdi, prisnedslag i moms og værdiansættelse ved familieoverdragelser.

Overblik: Hvad sagerne samlet viser

De seneste afgørelser demonstrerer tre tydelige bevægelser: Huslejenævnene skærper deres kompetenceafgrænsning i fraflytningssager og lægger samtidig en høj bevismæssig barre for huslejenedsættelse; Skatterådet kvalificerer omsætningskoblede tilbagebetalinger som betingede prisnedslag med konsekvenser for momsgrundlaget; og værdiansættelse af landbrug med solcellepotentiale skal – indtil nye vurderinger foreligger – ske efter de gamle vurderingsregler med konkret handelsværdi for det ændrede areal.

Tendenser på tværs

• Kompetenceafgrænsning: Huslejenævnet afskærer rene erstatningsretlige tvister fra nævnsbehandling og fokuserer på faktiske istandsættelsesforhold og betalingsevne.
• Bevis og metode: Ved det lejedes værdi kan nævnet støtte sig på generelt lokalkendskab uden konkrete sammenligningslejemål, når helhedsvurderingen bærer resultatet.
• Aftalepraksis og moms: Omsætningsrelaterede tilbagebetalinger, selv rubriceret som “særlige ydelser”, anses som prisnedslag/bonus, der reducerer momsgrundlaget – men kun med korrekt kreditnota.
• Værdiansættelse under overgangsregler: Solcellejord kan ikke skematisk værdiansættes efter den nye ejendomsvurderingslov, hvis ejendommen stadig ligger under 2015-vurderingen; der kræves skøn over handelsværdi.

Bemærk: Analysen nedenfor bygger på de fulde afgørelsestekster. Læsere kan følge links til korte resuméer.

Principielle nedslag i praksis

Huslejenævn: fraflytning, istandsættelse og kompetenceafgrænsning

Huslejenævnet slog fast, at det kan “foretage en vurdering af de faktiske forhold med henblik på at fastslå istandsættelsesbehovet” og fastsatte lejerens betalingspligt detaljeret: “Lejer skal i alt betale 14.315 kr. for maler- og gulvarbejde samt rengøring… [og] 4.060 kr. for låsesmed. Samlet set skal lejer betale 18.375 kr., inkl. moms.” Samtidig afviste nævnet at behandle gardinkravet med den klare markering: “Huslejenævnet kan ikke tage stilling til uenigheden om gardiner, da dette er et erstatningsretligt spørgsmål.” Det præciserer grænsen mellem lejeretlige istandsættelsestvister og rene erstatningsspørgsmål, som må forfølges ved domstolene. Læs resumé af afgørelsen

Huslejenævn: det lejedes værdi trods konstante støjgener

I en sag om lejeniveau fastholdt nævnet huslejen, selv om besigtigelsen dokumenterede en mangel: “der er en konstant summen / brummen i lejligheden.” Nævnet lagde vægt på en samlet helhedsvurdering og “har ikke inddraget konkrete sammenligningsmål i beslutningen” men støttede sig på sit generelle kendskab til lejeniveauet i kommunen. Det understreger, at støjgener ikke automatisk medfører nedsættelse, hvis lejen fortsat anses inden for det lejedes værdi. Læs resumé af afgørelsen

Moms: særlige ydelser til hospitaler er betingede prisnedslag i leverandørens salg

Skatterådet bekræftede, at årlige tilbagebetalinger, beregnet som mængde ganget med en sats pr. produkt, ikke var vederlag for en tjenesteydelse, men en bonus/prisnedslag i sælgerens leverancer. Besvarelsen var enkel: “1. Ja 2. Bortfalder.” Begrundelsen hæfter sig ved den manglende direkte sammenhæng til en konkret modydelse (med henvisning til Tolsma) og karakteriserer ydelsen således: “I momsretlig forstand udgør den ‘særlige ydelse’ således en bonus… [som] skal påvirke afgiftsgrundlaget, idet reguleringen… først kan ske på det tidspunkt hvor prisnedslaget bliver effektivt,” og “regulering… forudsætter, at der er udstedt kreditnota med angivelse af momsen.” For virksomheder betyder det, at volumenbaserede tilbagebetalinger reducerer momsgrundlaget, hvis kreditnota-kravet opfyldes. Læs resumé af afgørelsen

Værdiansættelse ved familieoverdragelse: solcellepotentiale kræver handelsværdi – ikke skematisk § 34 d

Skatterådet afviste anvendelse af Ejendomsvurderingslovens § 34 d, fordi ejendommen fortsat var omfattet af 2015-vurderingen: “Reglerne i ejendomsvurderingsloven… kan således ikke finde anvendelse ved fastsættelse af handelsværdien… da den nye ejendomsvurderingslov ikke er gældende for Spørgers ejendom.” Korrektion efter værdiansættelsescirkulærets pkt. 8 skulle ske ved, at solcellearealet ansættes til konkret markedsværdi: “Ved korrektionen… skal jordarealet… ansættes til handelsværdi. Kendes handelsværdien ikke, må handelsværdien fastsættes skønsmæssigt.” Rådet afviste samtidig at udmelde en konkret værdi i et bindende svar, men pegede på muligheden for at indhente mæglervurdering af solcellearealet. Læs resumé af afgørelsen

Praktiske konsekvenser for parter og rådgivere

• Udlejere/lejere: Dokumentér istandsættelsesbehov præcist ved fraflytning og hold erstatningskrav adskilt fra lejeretlige opgør; gardiner, løsøre m.v. kan ligge uden for nævnets kompetence.
• Lejeniveau: Støjgener skal dokumenteres og kvalificeres, men nedsættelse kræver, at helhedsbilledet viser leje over det lejedes værdi; forbered alternative sammenligningslejemål, hvis muligt.
• Moms: Volumenbaserede “særlige ydelser”/kick-backs behandles som betingede prisnedslag; implementér kreditnota-flow og sporbarhed pr. aftaleår for at sikre korrekt momsregulering.
• Familieoverdragelser: Korrigér 2015-vurderingen for retlige/faktiske ændringer efter værdiansættelsescirkulæret, men opgør solcellearealer til konkret handelsværdi; indhent uvildig mæglervurdering.

Sammenhæng med eksisterende praksis

• Moms: Klassifikationen følger EU-domstolens krav om direkte sammenhæng mellem ydelse og vederlag (Tolsma) og den kendte sondring rabat/bonus (Freemans, Boots). Nyheden er håndteringen af “særlige ydelser” som priselement uanset kontraktlabel og fravær af formelle afrapporteringer.
• Værdiansættelse: Landsskatterettens linje om korrektion for ændringer mellem vurdering og overdragelse fastholdes, men uden genveje til de nye § 34 d-standarder før ny vurdering foreligger.
• Lejeret: Nævnets brug af generelt kendskab til lejeniveauet uden konkrete sammenligninger viser, at bevisbyrden for nedsættelse er betydelig, også hvor der er konstaterede gener.

Hvad skal du gøre nu?

• Husleje: Sørg for lydmålinger, fotodokumentation og eventuelle vidneudsagn om gener; indhent relevante sammenligningslejemål, hvis du vil anfægte det lejedes værdi.
• Fraflytning: Specificér poster, timetal og normalvedligehold kontra misligholdelse i opgørelser; adskil eventuelle erstatningskrav fra nævnssagen.
• Moms: Kortlæg alle omsætningskoblede tilbagebetalinger; udsted kreditnota, når prisnedslaget bliver effektivt; opdater ERP for korrekt ML § 27, stk. 4-regulering og § 52 a-krav.
• Solcellejord: Få en uafhængig handelsskabt værdi for det berørte areal (fx mæglervurdering) og spørgt Skatterådet, om den konkrete værdi kan lægges til grund – indtil nye vurderinger gør § 34 d anvendelig i praksis.