De seneste afgørelser på formuerettens område viser en tydelig bevægelse: Standarddokumenter (fraflytningsrapporter, klientkonti, låneguides) behandles i stigende grad som reelle risikopunkter i aftaleforholdet – ikke bare som “administration”.

## Overblik: Fire afgørelser – tre helt friske (februar 2026)

De seneste afgørelser på formuerettens område viser en tydelig bevægelse: Standarddokumenter (fraflytningsrapporter, klientkonti, låneguides) behandles i stigende grad som reelle risikopunkter i aftaleforholdet – ikke bare som “administration”.

Overblik: Fire afgørelser – tre helt friske (februar 2026)

Tre af de udvalgte afgørelser er afsagt i dagene 2.–5. februar 2026 og kredser alle om det samme grundtema i aftale- og formueretten: Hvem bærer risikoen for uklare dispositioner og dokumenter – og hvornår rammer det tredjemand? Den fjerde afgørelse om realkreditbidrag er i materialet dateret 7. april 2107, hvilket – set fra i dag (6. februar 2026) – fremstår som en åbenbar datofejl. Indholdet rejser dog en klassisk problemstilling om forholdet mellem markedsføring, rådgivning og skriftligt aftalegrundlag.

Når dokumentet skaber aftalen: “Du hæfter til …” er ikke bare en note

I lejeretten ligger aftaleretten ofte “skjult” i driftsdokumenterne: ind-/fraflytningsrapporter, opgørelser og standardmails. De to kendelser fra Huslejenævnet i Køge illustrerer, at nævnet i realiteten arbejder med klassiske aftaleretlige værktøjer: ordlydsfortolkning, risikoplacering hos udfærdiger (kontra proferentem) og stramme præklusive frister. Samtidig ligger der et tydeligt formueretligt spor: depositum/forudbetalt leje og kravets “liv” ved ejerskifte. Lovteksten om depositum og forudbetalt leje (bl.a. rammerne i lejelovens § 59) og huslejenævnets kompetence (§ 63) er centrale for tvisterne, men kendelserne viser, at det ofte er bevis og procesfrister, der afgør udfaldet i praksis. (elov.dk)

Huslejenævnet i Køge (5. februar 2026): Fraflytningsrapporten som bindende aftale – og udlejers egen tekst fælder udlejer

Kernen i kendelsen er, at udlejer ved fraflytningssynet havde fået indsat – og underskrevet – formuleringen “Fraflytter hæfter til 28-02-2025”, og nævnet behandlede dette som mere end en forventning: “Det må følgelig anses som en bindende aftale mellem parterne,” og nævnet tilføjede, at uklarhed/modstrid “tolkes til skade for den der forestået udfærdigelsen.” Det er klassisk aftaleret anvendt på et lejeretligt dokument: Når udlejer (eller administrator) vælger en klar, ubetinget dato uden forbehold, flyttes risikoen for genudlejningens usikkerhed væk fra lejeren og over på udlejer – også selv om udlejer senere påberåber sig, at det var “baseret på en forventning”. Samtidig afviser nævnet ikke udlejers adgang til at bruge økonomiske sikkerheder bredt ved ophør: Selvom forudbetalt leje efter lejelovens systematik er tiltænkt huslejeperioden, accepterer nævnet, at et ikke-“opboet” beløb ved ophør kan modregnes i udlejers tilgodehavender, når depositum ikke rækker. Resultatet blev derfor todelt: lejer blev frigjort efter 28. februar 2025 og fik 4.749,96 kr. tilbage, men udlejer fik medhold i modregning i overskydende forudbetalt leje.
Læs mere her: Lovguiden – Hæftelse ved fraflytning: Bindende aftale i fraflytningsrapporten begrænser lejers betalingspligt

Huslejenævnet i Køge (2. februar 2026): Depositumkravet tabes på tid – etårig “specialforældelse” mod ny ejer håndhæves kontant

I den anden Køge-kendelse var substansen (depositumafregningen) reelt underordnet, fordi sagen blev afgjort på en aftale-/formueretlig procesregel: Når ejendommen skifter ejer, følger lejers rettigheder som udgangspunkt med over for ny ejer, men krav mod ny ejer skal – efter nævnets anvendelse af lejelovens system – gøres gældende ved sagsanlæg/indbringelse inden 1 år fra ophørstidspunktet. Nævnet lagde fast, at lejeforholdet ophørte 31. august 2024, og at fristen derfor udløb 31. august 2025; indbringelsen den 9. november 2025 var for sen. Det principielt vigtige (og praktisk dyre) punkt er nævnets præcisering af, at rykkere og uformel dialog med både tidligere og nuværende ejer ikke kan træde i stedet for den formelle fristafbrydelse: “Kravet skal gøres gældende ved indbringelse … inden for 1 år … Rykkere eller uformel kontakt … kan ikke træde i stedet.” Kendelsen er et vink med en vognstang til rådgivere og lejere: I ejerskiftesituationer er tid ikke bare en faktor – det er selve rettighedens eksistensvilkår.
Læs mere her: Lovguiden – Afvisning af krav om depositum mod ny ejer som følge af etårig forældelsesfrist

Tredjemandsbeskyttelse i formueretten: Når professionelles “neutrale” handlinger får ansvarseffekt

Hvor huslejesagerne handler om dokumenters aftalemæssige vægt, handler Højesteretsdommen om noget mere grundlæggende formueretligt: Kan en professionel mellemmand ifalde ansvar over for tredjemand ved at udføre en ellers almindelig disposition, når mellemmanden forstår dens reelle funktion i en unddragelseskæde? Dommen er interessant, fordi den ligger i spændingsfeltet mellem (1) klientens rådighed over egne midler og klientkontoens “normale” funktion og (2) kreditorfællesskabets beskyttelse mod unddragelse. Her bliver klientkontoreglernes rammer relevante som bagtæppe (bl.a. at klientkontoen typisk skal bruges til udbetaling til klient/led i sagen), men Højesterets præmisser viser, at formuerettens ansvarslære ikke stopper ved, hvad der er “tilladt” at gøre teknisk set – den stopper ved, hvad der er ansvarspådragende at medvirke til. Reglernes udgangspunkt om udbetalinger fra klientkonto (sådan som de også beskrives i advokatetisk sammenhæng) understreger netop spændingen: Dispositionen kan være normal, men situationen kan gøre den retsstridig. (advokatsamfundet.dk)

Højesteret (4. februar 2026): Advokat dømt erstatningsansvarlig – medvirken til kreditorunddragelse via klientkonto udløser ansvar over for boet

Højesteret fandt advokaten (A) erstatningsansvarlig for 16.650.200 kr. efter at han – dagen efter et skifteretsmøde – overførte beløbet fra klientkonto til klientens konto med viden om, at beløbet “kort tid efter” ville blive ført videre og dermed reelt unddraget kreditorerne. Den bærende præmis er dommens konkrete videnbedømmelse og dens risikosprog: Højesteret lagde til grund, at A vidste, at midlerne var indsat “med henblik på at dokumentere … betalingsevne” og at han vidste, at beløbet ville blive tilbageført som genudlån; og retten konkluderede, at han “på ansvarspådragende måde har medvirket til, at pengene blev unddraget.” Bemærk også dommens afvisning af “det ville være sket alligevel”-forsvaret: Højesteret fastslår årsagsforbindelse, fordi overførslen var en medvirkende årsag, og tabet var en påregnelig følge. Dommen placerer sig dermed som et skærpet pejlemærke for professionsansvar uden for kontrakt: Advokaten hæfter ikke for at “have en dårlig klient”, men for at udføre en disposition i en situation, hvor han forstod dens funktion i en unddragelseskæde – også selv om overførslen formelt gik “til klienten selv”.
Læs mere her: Lovguiden – Advokats erstatningsansvar over for kreditorer ved overførsel af midler fra klientkonto til klienten med viden om forestående kreditorunddragelse

“Fast ydelse” som fortælling – men variabel betaling som vilkår: finansiel aftaleret mellem markedsføring og aftalegrundlag

Den fjerde afgørelse (bidragsforhøjelse) er et klassisk mønster i finansiel aftale- og formueret: Kunderne henviser til en overordnet produktfortælling (“kend din ydelse”), mens instituttet henviser til aftalegrundlaget (låne- og pantsætningsaftale + guide/forretningsbetingelser). I baggrunden ligger “god skik”-tænkningen i finansiel regulering, hvor Finanstilsynet gennem praksis har betonet, at finansielle virksomheder skal handle redeligt og loyalt over for kunder, og at afvigelser fra aftalte vilkår ikke kan ske stiltiende. (finanstilsynet.dk)

Realkreditankenævnet (dateret 7. april 2107 i materialet): Klar hjemmel i vilkår vinder – men nævnet kalder markedsføringen “upræcis og uheldig”

Afgørelsen (som i de fremlagte dokumenter er dateret 07-04-2107, hvilket ikke kan være “seneste praksis” pr. 6. februar 2026 og derfor fremstår som en registreringsfejl) illustrerer alligevel en tilbagevendende aftaleretlig kerne: Når låntager har tiltrådt et skriftligt aftalegrundlag med ændringsklausul, skal der meget til, før generelle udsagn i markedsføring eller påstået mundtlig rådgivning kan “tromle” den skriftlige hjemmel. Nævnet lagde især vægt på rådgivningsskemaets direkte formulering: “Bidraget kan justeres med forudgående varsel,” og at låne- og pantsætningsaftalen udtrykkeligt sagde: “Bidrag og beregningsprincipper kan ændres …” med varsel. Samtidig anerkendte nævnet problemets realitet på kommunikationsniveau og gav klagerne medhold i, at formuleringer som “kender du din ydelse i hele lånets løbetid” er “upræcise og uheldige” – men placerede reaktionen dér, hvor dansk finansiel regulering ofte gør det: eventuelle offentligretlige sanktioner er et spørgsmål for Finanstilsynet/Forbrugerombudsmanden, ikke for ankenævnet som tvistløser mellem parterne. Netto: Klagerne kunne ikke løfte beviset for en garanti i strid med de skriftlige vilkår, og Totalkredit blev frifundet.
Læs mere her: Lovguiden – Tvist om bidragsforhøjelse på fastforrentet lån trods markedsføring af fast ydelse

Praktiske konsekvenser: Det er de små sætninger og de hårde frister, der flytter pengene

På tværs af afgørelserne tegner der sig et mønster, som mange praktikere vil genkende – men som nu står skarpere:

Tre konkrete “tjeklister” (for at undgå at stå med tabet)

For udlejere/administratorer

• Skriv aldrig “hæfter til [dato]” uden et tydeligt forbehold (fx “forudsat genudlejning pr. …” og hvordan/af hvem det konstateres).
• Treat fraflytningsrapporten som et aftaledokument: én uigennemtænkt linje kan koste flere måneders leje.

For lejere

• Ved ejerskifte: læg en procesplan med friststyring (1-årsfristen) – og indbring formelt i tide, selv om dialogen kører.
• Gem dokumentation for fraflytningssyn og rapportens ordlyd; det er ofte stærkere end mailkorrespondance.

For advokater og andre betroede mellemled

• Hvis du ved, at en disposition er et led i kreditorunddragelse, skal du behandle den som en ansvarsrisiko, ikke som “teknisk udbetaling”.
• Overvej eskalation (intern compliance/kollegial sparring) før eksekvering af instrukser i konkursnære situationer – især hvor klientkontoen bruges som “kulisse” for solvens.