Store ændringer på vej inden for formueretten. Nye love faciliterer brint- og teleinfrastruktur via byggelinjer og ekspropriation, mens bygningsejere møder krav om solceller. Samtidig strammes reglerne for boligkredit.
Nye regler og lovudkast flytter lige nu grænserne for, hvad private ejere kan nægte, hvad bygningsejere skal investere i, og hvad forbrugere skal kunne sammenligne, før de underskriver en boligkreditaftale.
December 2025 har leveret en usædvanligt tydelig rød tråd på tværs af aftale- og formueretten: rettigheder over fast ejendom og økonomiske forpligtelser bliver i stigende grad “infrastrukturiseret”.
- For det første bliver ejendomsretten mere permeabel for tele- og energiprojekter, hvor adgang, koordinering og i sidste ende ekspropriation gøres mere operationel i lovgivningen. (folketingstidende.dk)
- For det andet står bygningsejere over for et regelsæt i udvikling, hvor energikrav, solenergi og ladeinfrastruktur i praksis bliver en del af ejendommens “baseline” – og dermed noget, der påvirker lejekontrakter, driftsbudgetter, værdifastsættelse og due diligence i transaktioner. (eur-lex.europa.eu)
- For det tredje strammes informationskravene til pengeinstitutter ved markedsføring og oplysning om boligkreditaftaler, samtidig med at der indføres en ny, enkel men effektiv afgiftsmodel for planteproducenter, understøttet af udpantningsret.
Nedenfor gennemgås de væsentligste ændringer og forslag – med fokus på deres praktiske kontrakt- og formueretlige slagside.
Ejendomsret og infrastruktur
Nye lovtiltag styrker mulighederne for etablering af infrastruktur, hvilket i stigende grad påvirker den private ejendomsret og stiller krav til grundejere om at tåle adgang og begrænsninger.
Teleinfrastrukturloven og den nye normal for adgang
Med Teleinfrastrukturloven lægges der op til et samlet regelsæt, der samler mast- og graveadgang i én hovedlov og samtidig lægger en tydeligere linje for, hvornår private ejere må tåle adgang – både i form af udnyttelse af eksisterende fysisk infrastruktur og ved mere indgribende indsatser som ekspropriation. Lovforslaget kobler sig direkte til EU’s gigabitinfrastrukturregler om hurtigere og billigere udrulning af højkapacitetsnet, hvor fælles udnyttelse og adgang til infrastruktur er et bærende princip. (eur-lex.europa.eu)
I praksis er det især tre greb, der kan mærkes i kontraktforhold og ejendomspositioner:
| Tema | Bevægelsen i reglerne | Praktisk betydning i aftaler og ejerskab |
|---|---|---|
| Adgang til master | Adgangspligt bredes ud | Flere private ejere kan blive modpart i adgangsforhandlinger |
| Høje konstruktioner | Adgang kan omfatte private konstruktioner over en vis højde | Tag-, facade- og konstruktionsrettigheder får stigende “tele-værdi” |
| Tvister | Myndighedsafgørelser samles hos én aktør | Mindre kommunal variation, mere ensartet tvistspor |
For ejendomsejere betyder det, at “nej” i stigende grad bliver en forhandlingsposition – ikke nødvendigvis en endestation.
Læs mere her: Lovguiden – Forslag til Lov om fysisk infrastruktur til elektroniske kommunikationsnet
Brinttransmissionsloven og byggelinjer som privatretlig realitet
Lov om foranstaltninger til fremme af et brinttransmissionssystem fra Esbjerg til den dansk-tyske landegrænse introducerer et klassisk, men i denne sammenhæng markant indgrebsinstrument i ejendomsretten: byggelinjer med forbud mod nybyggeri, tilbygninger og væsentlige ændringer uden tilladelse, kombineret med en procedure, hvor pålæg offentliggøres, meddeles berørte ejere, og efterfølgende tinglyses – og hvor respekten indtræder allerede fra offentliggørelsen. Brintprojektet er politisk forankret som et accelereret infrastrukturspor, og Folketingets forarbejdsspor fremhæver netop byggelinjer, tidlig arealhåndtering og ekspropriationsmuligheder som “værktøjer” til at holde tidsplanen. (folketingstidende.dk)
For aftale- og formueretten opstår der tre konkrete konsekvenser, som vil dukke op i handler, finansiering og naborelationer:
- Due diligence bliver mere teknisk Købere og långivere vil i højere grad kræve dokumentation for, om ejendommen er omfattet af byggelinje, forbud eller projektkorridor – og hvad det gør ved udviklingsmulighederne.
- Misligholdelse og ansvarsallokering i entrepriser Hvis en bygherre igangsætter arbejde i strid med et byggelinjepålæg, bliver det hurtigt et ansvarsspørgsmål mellem bygherre, rådgiver og entreprenør om kontrol, oplysningspligt og standsningsret.
- Værdiforringelse og aftalt prisjustering Indgreb, der begrænser udnyttelsen, vil typisk blive omsat til prisnedslag, earn-outs eller særlige betingelser – særligt hvor der før var forventning om udstykning eller udbygning.
Læs mere her: Lovguiden – Lov om foranstaltninger til fremme af et brinttransmissionssystem fra Esbjerg til den dansk-tyske landegrænse
Byrder på bygningsejere
Kommende ændringer i byggeloven skærper kravene til bygningers faciliteter, hvilket medfører direkte økonomiske og administrative konsekvenser for bygningsejere.
Byggeloven og kommende krav om solceller ladestandere og cykelparkering
Et udkast til lov om ændring af byggeloven lægger op til at gennemføre dele af EU’s reviderede bygningsdirektiv om bygningers energimæssige ydeevne. EU-sporet går overordnet mod nulemissionsbygninger, skærpet energistyring og øget elektrificering – og direktivet peger på både energistandarder og udbredelse af solenergi som en del af værktøjskassen. (eur-lex.europa.eu)
Det, der gør lovudkastet formueretligt interessant, er ikke kun de tekniske krav, men hvor direkte de rammer investeringer og aftaler:
- Udvidet hjemmel til krav om ladepunkter og forberedelse i bredere bygningskategorier, hvilket flytter udgifter fra “frivillig forbedring” til “forudsætning for lovlig drift eller udvikling”.
- Hjemmel til krav om solenergianlæg, når det er rentabelt, hvilket vil skubbe flere ejendomme ind i et capex-regime med behov for finansiering, entreprisestyring og risikohåndtering.
- Nye hjemler om cykelparkering, som i bymidter og erhverv kan blive areal- og indretningsmæssigt indgribende.
Samtidig er de estimerede anlægsomkostninger i materialet store – samlet i størrelsesordenen ca. 4,5 mia. kr. for erhverv og offentlige bygherrer – hvilket i praksis vil øge behovet for kontraktlige standardgreb som grønne lejeklausuler, forbedringstillæg, driftsomkostningsfordeling og præcise vedligeholdsgrænser.
Læs mere her: Lovguiden – Høring over udkast til lov om ændring af byggeloven
Finansielle forpligtelser og afgifter
Nye regulativer inden for finans og landbrug skærper kravene til prisoplysning for forbrugere og indfører effektive afgiftsmodeller for producenter.
Boligkredit og nye standardforudsætninger som markedsdisciplin
Ændringen af bekendtgørelsen om information til forbrugere om priser m.v. i pengeinstitutter strammer op om, hvad der skal sammenlignes, hvordan det skal sammenlignes, og hvilke produkter der tydeligt falder ind under informationsregimet – nu eksplicit med fokus på boligkreditaftaler og krav om, at beregninger tager udgangspunkt i standardforudsætninger i bilag. Det er en teknisk ændring med en meget praktisk konsekvens: mindre kreativ frihed i de repræsentative eksempler og dermed skarpere forventninger til prisgennemsigtighed i markedsføringen.
For forbrugeren betyder det i bedste fald mere sammenlignelige oplysninger; for pengeinstitutter betyder det en compliance-opgave, der traditionelt også har været et tilsynsfokus, når standardforudsætninger og præsentation ikke har været tilstrækkeligt klare. (finanstilsynet.dk)
I aftaleretten ændrer det ikke låneaftalens indhold direkte, men det ændrer rammerne for prækontraktuel information – og dermed også bevisbilledet i tvister om vildledning, mangelfulde oplysninger, god skik og den reelle forståelse af omkostninger.
Læs mere her: Lovguiden – Bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om information til forbrugere om priser m.v. i pengeinstitutter
Produktionsafgift på plantearealer og udpantningsret som konsekvens
Bekendtgørelse om produktionsafgift på arealer med planter indfører en flad produktionsafgift pr. hektar for arealer med planteproduktion, baseret på de tilskudsberettigede arealer under grundbetalingsordningen, med undtagelser for mindre bedrifter og særlige situationer som dødsbo og konkurs. Det afgørende greb i obligationsretten ligger i inddrivelsesdesignet: for sen betaling påløber rente, og forfaldne beløb understøttes af udpantningsret.
Det gør afgiften til mere end “endnu en faktura”: Den bliver en forpligtelse, der i praksis bør tænkes ind i
- likviditetsstyring,
- ejerskifteaftaler i landbruget,
- konkurs- og rekonstruktionsscenarier,
- og i panthaveres risikovurdering, fordi udpantningsret kan give det offentlige et effektivt inddrivelsesværktøj.
At afgiftsgrundlaget knyttes til arealdata under støtteordninger administreret i myndighedssystemer, afspejler samtidig en generel udvikling mod datadrevet opkrævning, hvor grundbetaling og arealtilskud i forvejen er et massivt spor. (lbst.dk)
Læs mere her: Lovguiden – Bekendtgørelse om produktionsafgift på arealer med planter
Praktiske implikationer og råd
De tre spor – infrastrukturadgang, bygningskrav og finansiel gennemsigtighed – har én fællesnævner i praksis: de flytter standarden for, hvilke “forbehold” der er normale i aftaler om fast ejendom og finansiering.
Hurtig tjekliste til ejere og rådgivere
-
Ved køb og salg af ejendom
- Udvid servitut- og byrdegennemgangen til også at omfatte projektpålæg og offentlige restriktioner, der kan få tinglysningsmæssig effekt.
- For udviklingsgrunde bør man i højere grad aftale, hvem der bærer risikoen for nye restriktioner mellem signing og closing.
-
Ved erhvervsleje og driftsaftaler
- Forbered standardvilkår for solenergi og ladeinfrastruktur, herunder adgang til tagarealer, føringsveje, nettilslutning, forsikring og ansvarsplacering.
- Overvej “split incentive” eksplicit: hvem betaler anlægget, og hvem får besparelsen.
-
Ved boligkredit og rådgivning
- Forbrugere bør konsekvent kræve at få vist beregninger og forudsætninger, så to tilbud kan sammenlignes på samme grundlag.
- Pengeinstitutter bør sikre, at digitale pristavler, kampagnesider og rådgivningsmateriale anvender samme standardlogik.
-
Ved landbrugsoverdragelser
- Indarbejd afgiftsforpligtelser i refusionsopgørelser og garantier, så ubetalte beløb ikke dukker op som en efterpost, der eskalerer via renter og inddrivelse.
I konkrete handler ses det allerede som et nyt “minimum”, at købers rådgiver stiller målrettede spørgsmål om både restriktioner på udnyttelse og kommende investeringskrav – og at sælger må kunne dokumentere ikke bare nuværende forhold, men også hvilke tekniske og administrative bindinger der realistisk kan ramme ejendommen i dens planlagte anvendelse.
