Nye afgørelser fra Højesteret og huslejenævnene slår fast, at manglende dokumentation og brud på egne vedtægter straffes hårdt. Sagerne inden for aftale- og formueret spænder fra principielle rettigheder på ventelister til dramatiske huslejenedsættelser.

De seneste uger har budt på en række markante afgørelser inden for aftale-, leje- og formueretten, som i høj grad indskærper vigtigheden af at have formalia på plads. Fra Højesteret lyder der nu klare

Nye afgørelser fra Højesteret og huslejenævnene slår fast, at manglende dokumentation og brud på egne vedtægter straffes hårdt. Sagerne inden for aftale- og formueret spænder fra principielle rettigheder på ventelister til dramatiske huslejenedsættelser.

De seneste uger har budt på en række markante afgørelser inden for aftale-, leje- og formueretten, som i høj grad indskærper vigtigheden af at have formalia på plads. Fra Højesteret lyder der nu klare linjer for, hvordan andelsboligforeninger skal forvalte deres ventelister, mens to sager fra huslejenævn på Frederiksberg demonstrerer de mærkbare økonomiske konsekvenser, det kan have for udlejere, når de ikke kan dokumentere forbedringer eller udlejer nedslidte lejemål.

Samlet set tegner der sig et billede af en retsinstans og et klagesystem, der stiller strenge krav til bevisbyrde og vedtægtskonformitet. Vi dykker her ned i de fulde domstekster og analyserer sagernes principielle betydning.

Eksterne ventelister giver retskrav i andelsboligforeninger

I en yderst principiel dom afsagt den 17. marts 2026 har Højesteret taget stilling til en fundamental problemstilling i den danske andelsboligsektor: Kan en person, som ikke er medlem af andelsboligforeningen, overhovedet sagsøge foreningen for at have brudt sine egne vedtægter?

Sagen omhandlede Andelsboligforeningen X-gade 13-13A i København, hvor et dødsbo skulle sælge en lejlighed. En ægtefælle i foreningen, som i forvejen ejede en andel sammen med sin mand, skrev sig på den interne venteliste for at købe den ledige bolig, så parret dermed rådede over to lejligheder. Bestyrelsen godkendte overdragelsen. Dette fik en person, kaldet "A", på den eksterne venteliste til at anlægge sag med påstand om, at han som nummer fem på ventelisten havde ret til at overtage lejligheden, da ægteparret ikke havde opfyldt vedtægternes krav om at "frigøre" deres nuværende bolig.

Både foreningen og det sagsøgte ægtepar påstod, at A som udenforstående slet ikke kunne påberåbe sig vedtægterne. Højesteret var dog af en anden opfattelse og udtalte i dommen:

"Højesteret finder, at personer på ventelisten derfor kan støtte ret på vedtægternes regler om ventelister og fortrinsret, selv om de ikke er medlemmer af foreningen."

Højesteret fastslog desuden, at foreningen havde overtrådt sine egne vedtægter ved at tillade det interne køb uden at kræve den oprindelige bolig frigjort til salg. Højesteret konkluderer direkte: "Højesteret finder derfor, at Andelsboligforeningen X-gade 13-13A ikke kunne godkende, at B og C fik overdraget andelsboligen... uden samtidig at stille krav om, at andelsboligen... blev frigjort."

På trods af, at A fik medhold i de principielle spørgsmål, fik han dog ikke tildelt lejligheden. Årsagen var, at han ikke kunne føre bevis for, at de fire personer, der stod foran ham på den eksterne venteliste, ville have takket nej til andelen. Selvom A ikke fik boligen, blev han dog af Højesteret fritaget for at betale sagsomkostninger til andelsforeningen netop på grund af bestyrelsens vedtægtsbrud, mens han overfor køberen blev pålagt at betale omkostninger forrentet efter Renteloven § 8a.

Læs mere her: Lovguiden – Ikke-andelshaver på ekstern venteliste kunne påberåbe sig andelsboligforeningens vedtægter om fortrinsret

Passivitet og manglende energimærke halverede huslejen

I en bemærkelsesværdig sag fra Frederiksberg har manglende dokumentation og udlejers passivitet resulteret i et massivt fald i huslejen for en 84 kvadratmeter stor lejlighed. Lejligheden var ved indflytning pr. 1. december 2024 udlejet efter reglerne om gennemgribende forbedrede lejemål i Lejeloven § 19, stk. 2.

For at udlejer må opkræve denne type husleje ("det lejedes værdi" for moderniserede lejemål), stilles der dog strenge lovkrav til blandt andet bygningens energimærke. Bygningen skal enten have opnået energimærke A-D (afhængig af tidspunktet for moderniseringen) eller have opnået en betydelig energiforbedring.

Da lejerne indbragte lejen for Huslejenævnet, rettede nævnet fire gange henvendelse til udlejeren og dennes administrator med krav om at se dokumentation for energimærket på udlejningstidspunktet. Udlejeren ignorerede samtlige henvendelser. Dette aktiverede nævnets beføjelser til at lade tvivlen komme lejeren til gode.

Konsekvensen af udlejers passivitet var, at lejen ikke lovligt kunne fastsættes efter reglerne om gennemgribende modernisering, men i stedet skulle falde tilbage på det strengere omkostningsbestemte princip i Lejeloven § 19, stk. 1.

Som tabellen viser, blev huslejen mere end halveret med tilbagevirkende kraft til lejemålets begyndelse. Udlejeren blev ydermere pålagt at tilbagebetale differencen med renter, jf. Lejeloven § 40, stk. 3, samt betale et klagegebyr til nævnet. Sagen er et skoleeksempel på, at selv reelle og kostbare moderniseringer (her for over en halv million kroner) er juridisk værdiløse ved lejefastsættelsen, hvis de lovpligtige energikrav ikke kan dokumenteres.

Læs mere her: Lovguiden – Nedsættelse af leje fra 181.378 kr. til 86.268 kr. pga. manglende energimærkning ved modernisering

Huslejenævn bremser fuld lejeforhøjelse på grund af nedslidt stand

Den tredje udvalgte afgørelse omhandler en ejerlejlighed, der hører under det såkaldte "småhusregime" på Frederiksberg. Her forsøgte en udlejer at varsle en kraftig huslejeforhøjelse på baggrund af Lejeloven § 32, sammenholdt med Lejeloven § 42, stk. 1. Reglen tillader udlejer at hæve lejen, hvis den nuværende leje vurderes at være væsentligt lavere end ejendommens reelle lejeværdi.

Lejen var før forhøjelsen på blot ca. 538 kr. pr. kvadratmeter, og udlejer ønskede at hæve den til 850 kr. pr. kvadratmeter. Nævnet godkendte formelt, at der var belæg for en stigning, men de beskar det ønskede beløb betydeligt under henvisning til lejlighedens faktiske stand.

Ved besigtigelsen fandt bygningssagkyndige nemlig ud af følgende graverende detaljer om lejemålet:

• Vinduerne bestod stadig af de oprindelige trærammer med enkeltglas
• Badeværelset var et ældre terrazzobadeværelse, anslået til at være indrettet for over 60 år siden og helt uden varmekilde
• Køkkenet bestod af elementer, som lejeren selv havde betalt og opsat for 25 år siden – disse forbedringer tilfalder ikke udlejer i lejevurderingen

Huslejenævnets flertal besluttede skønsmæssigt at nedsætte den varslede leje fra de ønskede 93.500 kr. årligt til 90.750 kr., hvilket modsvarer en kvadratmeterpris på 825 kr. Selvom der er tale om et mindre fradrag på 25 kr. pr. kvadratmeter i forhold til udlejers krav, demonstrerer afgørelsen princippet om, at lejen ikke kan maximeres uden modydelse i form af vedligeholdelse fra udlejers side.

Læs mere her: Lovguiden – Nedsættelse af varslet lejeforhøjelse for ejerlejlighed på Frederiksberg grundet det lejedes stand

Formalia og dokumentation er afgørende for bundlinjen

De tre gennemgåede afgørelser tegner en rød tråd på tværs af formue- og aftaleretten i fast ejendom. Uanset om man sidder som frivillig i en bestyrelse i en andelsboligforening eller er professionel ejendomsinvestor, er der ingen nåde at hente, hvis juraen ikke respekteres i detaljen.

For andelsboligforeninger betyder Højesteretsdommen, at bestyrelser nu definitivt må regne med at kunne blive holdt juridisk ansvarlige af personer uden for foreningen, hvis man manipulerer med eller ser stort på vedtægternes prioriteringsrækkefølger. Det såkaldte frigørelsesprincip ved interne boligskift står nu stærkere end nogensinde.

For private udlejere er dommene fra Huslejenævnet en kold klud i ansigtet på dem, der driver forretning baseret på mangelfuld papirgang. Særligt afgørelsen om det manglende energimærke viser, hvordan passivitet over for offentlige nævn ikke betragtes som et formelt smuthul, men derimod udløser de strengeste modforholdsregler i lovgivningen til fordel for lejeren. For udlejeren på Frederiksberg har tavsheden overfor klagenævnet resulteret i et årligt tab på knap 100.000 kroner samt pligt til at forrente det allerede indkrævede beløb.