Nye afgørelser fra Huslejenævnet: Formkrav, bevisbyrde og udlejers ansvar i fokus
Analyse af nye huslejenævnsafgørelser: Strenge formkrav, tung bevisbyrde for udlejer og et udvidet vedligeholdelsesansvar er i centrum.
En række nye afgørelser fra de danske huslejenævn understreger med al tydelighed de strenge krav, der stilles til udlejere i sager om istandsættelse, vedligeholdelse og opkrævning af forbrugsudgifter. Analysen af de fulde afgørelsestekster afslører en klar tendens: Formelle fejl og manglende dokumentation får alvorlige økonomiske konsekvenser for udlejere, mens lejere i stigende grad får medhold, når udlejers pligter forsømmes. Denne artikel dykker ned i de mest principielle sager og afdækker de praktiske konsekvenser for både lejere og udlejere.
Tema 1: Formkrav ved ind- og fraflytning er en faldgrube for udlejere
To afgørelser illustrerer med alvorlig konsekvens, hvordan manglende overholdelse af lejelovens formelle regler kan medføre, at udlejer mister hele sit istandsættelseskrav. Disse sager er en kraftig påmindelse til professionelle udlejere om vigtigheden af proceduremæssig korrekthed.
I en sag om et rækkehus i Fredensborg bortfaldt et istandsættelseskrav på 20.937 kr. fuldstændigt. Kernen i sagen var, at udlejer ikke kunne bevise, at lejer havde modtaget fraflytningsrapporten ved selve synet. Lejer nægtede at kvittere, og udlejer undlod efterfølgende at sende rapporten til lejer inden for den lovpligtige frist på to uger. Huslejenævnet var nådesløst i sin konklusion og fastslog, at bevisbyrden for korrekt udlevering påhviler udlejer. Nævnet udtaler: "Da lejer ikke har kvitteret for modtagelsen på fraflytningsrapporten, burde udlejer have sikret sig beviset for lejers modtagelse af rapporten ved at sende rapporten til lejer inden 2 uger fra synet." Konsekvensen er, jf. lejelovens § 187, stk. 5, at kravet bortfalder. Læs resumé af afgørelsen om den manglende fraflytningsrapport
En lignende skæbne overgik en anden udlejer, som mistede sit krav og skulle tilbagebetale det fulde depositum på 16.796 kr. Her var problemet, at udlejer, der udlejede mere end én beboelseslejlighed, ikke kunne dokumentere at have afholdt det lovpligtige indflytningssyn og udarbejdet en indflytningsrapport. Udlejers passivitet i sagen, hvor vedkommende undlod at svare på nævnets henvendelser, førte til, at lejers fremstilling blev lagt til grund. Nævnet konkluderede, at udlejer "har af den grund fortabt ethvert istandsættelseskrav mod lejer, jf. § 90, stk. 3". Sagen viser, at formkravene ved lejemålets start er lige så afgørende som dem ved afslutningen. Se resumé af afgørelsen om manglende indflytningssyn
Tema 2: Bevisbyrdens tunge vægt på udlejer
Selv når de formelle regler er overholdt, påhviler det udlejer at løfte en tung bevisbyrde for både skadens eksistens, dens omfang og de afholdte udgifter. Flere sager viser, at enhver tvivl kommer lejer til gode.
I en sag fra Hørsholm fik en lejer medhold i, at flere af udlejers krav var uberettigede. Udlejer krævede 3.500 kr. for slibning af køkkenbordplader, men dette krav var ikke nævnt i fraflytningsrapporten, hvor bordpladerne tværtimod var beskrevet som "god". Nævnet fastslog: "Det afgørende er, at kravet ikke er indeholdt i fraflytningsrapporten, og at der mangler et forbehold for at kunne gøre yderligere krav gældende." Ligeledes blev et krav på 5.000 kr. for fjernelse af alger afvist, da lejer ifølge kontrakten ikke havde pligt til udvendig vedligeholdelse. Sagen understreger, at fraflytningsrapporten er et afgørende og ofte udtømmende dokument. Læs resumé af afgørelsen om uretmæssige istandsættelseskrav
En anden sag illustrerer, hvordan bevisbyrden gælder for hver enkelt del af et krav. Her krævede en udlejer 7.699 kr. for udskiftning af låger og display på et køle-/fryseskab. Selvom udlejer kunne dokumentere skader på lågerne med fotos, var der intet bevis for, at displayet også var beskadiget. Nævnet nedsatte derfor kravet med udgiften til displayet (2.406 kr.) og bemærkede, at de fremlagte fotos "ikke [viser], at det er nødvendigt at udskifte displayet på køle-/fryseskabet." Dette viser, at en generel dokumentation ikke er nok; hver enkelt post i et krav skal kunne bevises. Se afgørelsesresumé om nedsat krav for reparation
Bevisbyrden omfatter også lejemålets stand ved indflytning. I en sag om en del af en villa blev et massivt istandsættelseskrav på 118.374 kr. reduceret til blot 6.000 kr. Udlejer kunne ikke dokumentere, at lejemålet var nyistandsat ved indflytningen. Nævnet henviste direkte til lejelovens § 187, stk. 1, og konkluderede, at "Lejerne kan ikke tilpligtes at aflevere det lejede i bedre stand ved fraflytningen end ved indflytningen". Desuden fastslog nævnet, at lejers indvendige vedligeholdelsespligt kun omfattede de arealer, de havde eksklusiv brugsret til, og ikke fællesarealer. Læs resumé af afgørelsen om delvis frifindelse
Tema 3: Udlejers udvidede vedligeholdelsesansvar
To principielle afgørelser viser, at udlejers vedligeholdelsespligt rækker ud over blot at reparere defekte genstande. Ansvaret omfatter også bygningens konstruktion og drift af tekniske anlæg, hvor udlejer bærer risikoen for fejl.
I en sag om skimmelsvamp blev en udlejer pålagt at fjerne svampen, selvom årsagen var en såkaldt kuldebro – en bygningsmæssig svaghed – og ikke en vedligeholdelsesfejl i traditionel forstand. Udlejer argumenterede for, at kuldebroer er almindelige i ældre ejendomme, og at lejer selv kunne afhjælpe problemet med korrekt udluftning. Nævnet var uenig og fastslog, at udlejer bærer risikoen for ejendommens bygningsdele. Nævnet konkluderede, at "det vil være udlejers ansvar at udbedre eventuelle forhold (skader mv.), der udspringer af disse bygningsdele, også selvom der ikke er tale om manglende vedligehold i klassisk forstand." Se resumé af afgørelsen om skimmelsvamp
En anden sag omhandlede en ekstraregning for varme, en såkaldt "incitamentstarif", pålagt af forsyningsselskabet på grund af dårlig afkøling af returvandet fra ejendommens varmeanlæg. Udlejer havde hyret et VVS-firma til at udbedre problemet, men arbejdet blev udført mangelfuldt. Nævnet placerede ansvaret entydigt hos udlejer med den klare begrundelse: "Det er udlejer, der bærer risikoen for, at VVS-firmaet ikke har sørget for en korrekt indregulering af anlægget i 2024, så incitamentstariffen kunne undgås." Udlejer måtte derfor selv dække den ekstra udgift på næsten 150.000 kr. og kunne ikke vælte den over på lejerne. Læs resumé af afgørelsen om incitamentstarif
Tema 4: Aftalefrihedens grænser og muligheder
Selvom lejeloven indeholder mange ufravigelige regler, er der stadig et rum for aftalefrihed. En afgørelse viser, hvordan vedligeholdelsespligten gyldigt kan overføres til lejer, mens en anden bekræfter, at visse opkrævninger er ulovlige uanset aftale.
En udlejer blev frifundet for pligten til at udskifte et knækket lampeglas på en emhætte. Årsagen var, at lejekontraktens § 11 specifikt pålagde lejer vedligeholdelsespligten for det inventar, der var nævnt i § 9, herunder emhætten. Nævnet anerkendte, at udgangspunktet i lejeloven kan fraviges ved en klar aftale. Da emhætten stadig var funktionsdygtig, og der ikke var tale om et "egentligt nedbrud", påhvilede ansvaret for den mindre reparation lejer. Se afgørelsesresumé om vedligeholdelsespligt for inventar
I modsætning hertil viser sagen fra Hørsholm (tidligere nævnt) en klar grænse for aftalefriheden. Her havde udlejer opkrævet et fast månedligt vandbidrag på 550 kr. "ved siden af lejen". Nævnet fastslog med henvisning til en Højesteretsdom, at når der ikke er installeret individuelle vandmålere, skal betaling for vand være inkluderet i lejen. Aftalen om et særskilt bidrag var derfor ugyldig, og udlejer blev pålagt at tilbagebetale samtlige opkrævede vandbidrag for hele lejeperioden – i alt 17.050 kr.
Konklusion og praktiske konsekvenser
De seneste afgørelser tegner et billede af en retsstilling, der stiller store krav til udlejeres professionalisme og dokumentation. For udlejere er de praktiske konsekvenser klare: Overhold minutiøst de formelle regler for ind- og fraflytningssyn, dokumentér alt med rapporter og fotos, specificér alle krav præcist, og vær bevidst om det vidtrækkende vedligeholdelsesansvar, der også omfatter bygningens iboende egenskaber og drift. For lejere bekræfter afgørelserne vigtigheden af at kende sine rettigheder, gøre indsigelse mod udokumenterede eller uberettigede krav og være opmærksom på, at udlejer skal overholde en række formelle spilleregler for at kunne gøre krav gældende.
