Nye afgørelser inden for aftale- og formueret understreger vigtigheden af knivskarpe formuleringer og overholdelse af formkrav. Både professionelle aktører og private udlejere har i de seneste uger lidt million- og tusindkroners tab på grund af mangelfulde aftalevilkår og procedurefejl.

De seneste afgørelser fra Sø- og Handelsretten, Klagenævnet for Udbud og de kommunale huslejenævn tegner et tydeligt billede af en retspraksis, hvor aftaletekstens ordlyd og lovens strenge formkrav er

Nye afgørelser inden for aftale- og formueret understreger vigtigheden af knivskarpe formuleringer og overholdelse af formkrav. Både professionelle aktører og private udlejere har i de seneste uger lidt million- og tusindkroners tab på grund af mangelfulde aftalevilkår og procedurefejl.

De seneste afgørelser fra Sø- og Handelsretten, Klagenævnet for Udbud og de kommunale huslejenævn tegner et tydeligt billede af en retspraksis, hvor aftaletekstens ordlyd og lovens strenge formkrav er absolut ufravigelige. Fra komplekse internationale forsikringsaftaler til de helt nære lejekontrakter gælder den samme juridiske grundregel: Uklarheder og manglende procedurer kommer den ansvarlige part dyrt til skade.

Opgør om uoptjent millionprovision efter forsikringskonkurs

Alpha Insurance A/S' konkurs i 2018 har udløst et enormt retsligt efterspil, og senest har Sø- og Handelsretten afgjort en principiel tvist mellem det danske konkursbo og den engelske forsikringsagent Right Choice Insurance Brokers. Sagen centrerede sig om et tilbagebetalingskrav på agentprovision på intet mindre end 581.274,53 britiske pund (svarende til mere end 5 millioner kroner).

Sagens kerne lå i forståelsen af parternes "Binding Authority Agreement", der var bygget på Lloyd's Market Associations velkendte standardaftale (LMA3113). Da Alpha gik konkurs, sørgede Right Choice for at flytte tusindvis af bilforsikringer til et andet forsikringsselskab. Agenten nægtede derefter at tilbagebetale den uoptjente del af sin kommission med det argument, at salgsarbejdet allerede var udført fuldt ud ved kundens indtegning.

Sø- og Handelsretten lagde imidlertid afgørende vægt på aftalens punkt 26, der stipulerer agentens forpligtelser ved førtidigt ophør:

"The Coverholder shall refund to the Company commissions on all cancelled or terminated insurances and return premiums, at the same rates at which such commissions were originally allowed to the Coverholder."

Domstolen fastslog, at bestemmelsen ikke efterlader tvivl. Agentprovisionen var i dette samarbejde uløseligt koblet til præmien og skulle derfor optjenes pro rata i takt med forsikringens løbetid, ganske som det gør sig gældende i dansk lovgivning under Forsikringsaftaleloven § 16, stk. 2. Det forhold, at det førtidige ophør af porteføljen blev fremskyndet af forsikringsselskabets konkurs, ændrede ikke på den kontraktuelle tilbagebetalingspligt.

Retten afviste desuden Right Choices indsigelser om passivitet. Selvom konkursboet først rejste kravet godt to et halvt år efter konkursen, bemærkede retten, at forældelsesfristen som udgangspunkt er tre år efter Forældelsesloven § 3, stk. 1. Da der ikke var truffet særlige forligsaftaler om provisionen i mellemtiden, fandt retten ingen anledning til at forkorte den lovbestemte frist.

Læs mere her: Lovguiden – Alpha Insurance konkursbo vinder tilbagebetalingskrav på uoptjent agentprovision mod Right Choice Insurance Brokers

Ordregivers uklare formuleringer koster dyrt i udbud

I en helt anden grøft af aftaleretten finder vi offentlige udbud, hvor gennemsigtighedsprincippet i Udbudsloven § 2 sætter en uhyre høj standard for klarhed. I en ny kendelse har Klagenævnet for Udbud givet et konsortium bestående af Transition ApS og Boliga ApS medhold i, at Energistyrelsen formulerede sig lovstridigt tvetydigt i et udbud af en rammeaftale (EBA).

I udbudsmaterialet krævede Energistyrelsen, at tilbudsgiverne maksimalt måtte indsende syv CV'er for "relevante medarbejderkategorier". Ud fra en forretningsmæssig logik valgte konsortiet at indsende fem CV'er for eksperter og to for seniorkonsulenter i den tro, at man blot skulle demonstrere det absolut stærkeste kompetencehold. Energistyrelsen straffede imidlertid konsortiet hårdt i evalueringen, fordi de ikke havde indsendt repræsentative CV'er for alle konsulentkategorier på tværs af hierarkiet.

Klagenævnet underkendte styrelsens praksis og pointerede, at en "rimeligt oplyst og normalt påpasselig tilbudsgiver" ikke kunne forventes at læse ordet "relevante" som værende synonymt med "samtlige". Tilbudsgiveren havde ifølge ordlyden frihed til selv at sammensætte de syv CV'er.

Tvisten fik enorme konsekvenser for udfaldet, idet konsortiet kun tabte udbuddet til konkurrenten Immeo P/S på baggrund af underkriteriet for det tilbudte team:

Læs mere her: Lovguiden – Klagenævnet for Udbud: Energistyrelsen overtrådte gennemsigtighedsprincippet ved uklar CV-krav i udbud af EBA-rammeaftale

Dyr forglemmelse for udlejer ved fraflytning

Den benhårde jura slår også igennem for private boligudlejere, hvor der absolut ingen tålmodighed er med processuelle fodfejl. I en nylig afgørelse fra Huslejenævnet i Nordfyns Kommune måtte en udlejer vinke farvel til samtlige krav på istandsættelse af et lejemål og blev pålagt at betale 23.200 kr. tilbage til en fraflyttet lejer.

Årsagen var en klassisk, men ekstremt dyr fejl: Udlejeren havde ganske enkelt glemt at udlevere og fremsende en formel fraflytningsrapport. Af Lejeloven § 187, stk. 1 fremgår det ganske vist, at lejeren hæfter for misligholdelse. Men ifølge Lejeloven § 187, stk. 2 fortaber udlejeren blankt sit krav, hvis det ikke er gjort formelt gældende inden for blot 14 dage.

Sagen afslørede imidlertid flere administrative svigt fra udlejerens side. Udlejeren havde blandt andet opkrævet en fast månedlig lejeforhøjelse på 100 kr. Den type beløbsstigninger strider direkte imod bestemmelserne i Lejeloven § 26, som tilsiger, at lejeforhøjelser skal reguleres efter nettoprisindekset og ledsages af en helt specifik varsling med beregningsmetoder.

Også udlejerens forbrugsregnskaber blev fejet af bordet. De manglede lovpligtige oplysninger om lejerens adgang til at gøre indsigelse, hvilket automatisk gjorde regnskabet ugyldigt efter formkravene i Lejeloven § 73.

Læs mere her: Lovguiden – Lejer får medhold: Udlejer skal tilbagebetale 23.200 kr. efter ugyldig lejestigning, manglende fraflytningsrapport og ugyldige forbrugsregnskaber

Strenge formkrav definerer domstolenes linje

På tværs af de tre vidt forskellige afgørelser trækker domstole og klagenævn en ubøjelig linje i sandet. I udbudsretten beskytter den bogstavelige fortolkning af ordet "relevante" aktørerne mod en vilkårlig og uforudsigelig pointevaluering. Hos huslejenævnene fungerer to-ugersfristen for fraflytningsrapporter som et absolut skjold, der frigør lejere fra pludselige og udokumenterede efterregninger for slid og mangler.

Selv i de tungeste kommercielle rammer, som millionopgøret mellem Alpha Insurance konkursboet og Right Choice Insurance Brokers, holdes de store parter fast på de nedskrevne internationale standardaftaler og de lovmæssige pro rata-principper. Retten viste sig her slet ikke villig til at se bort fra en klar aftaleordlyd eller fravige formelle betingelser om uoptjent provision, blot fordi porteføljen blev revet midt over af en uforudset konkurs. Dommen sender dermed et utvetydigt signal om, at professionelle såvel som private kontrakter i stigende grad tolkes nådesløst på deres eksakte ordlyd.