Nye afgørelser i lejeretten: Krav til lejers indsigelser og rammerne for § 19-renoveringer

Analyse af nye afgørelser fra Huslejenævnet om lejers pligt til at specificere indsigelser mod forbrugsregnskaber og udlejers muligheder for § 19-renoveringer.

Nye afgørelser i lejeretten: Skærpede krav til lejers indsigelser og klare rammer for § 19-renoveringer

Nylige afgørelser fra de danske huslejenævn kaster lys over to centrale og ofte omstridte områder inden for lejeretten: de formelle krav til en lejers indsigelse mod forbrugsregnskaber og betingelserne for, at en udlejer kan opnå forhåndsgodkendelse til en gennemgribende modernisering efter lejelovens § 19, stk. 2. Afgørelserne understreger en tendens til streng formalia, der stiller klare krav til begge parter i et lejeforhold, og giver samtidig vigtige pejlemærker for, hvornår en ejendom anses for tilstrækkeligt utidssvarende til at berettige en markant huslejestigning efter renovering.

Denne artikel analyserer tre principielle afgørelser, der tilsammen tegner et billede af den nuværende retspraksis og de praktiske konsekvenser for både lejere og udlejere.

Tema 1: Lejers indsigelsespligt – en generel klage er ikke nok

En central afgørelse slår fast med syvtommersøm, at en lejer ikke kan nøjes med at udtrykke generel utilfredshed med størrelsen på en efterregning for vand og varme. For at en indsigelse skal være gyldig, skal den være specifik og pege på konkrete fejl eller mangler i regnskabet.

Uspecificeret indsigelse mod forbrugsregnskab afvist

I en sag for Huslejenævnet havde en lejer modtaget efterregninger for vand og varme på henholdsvis 4.714 kr. og 3.034 kr. Lejeren reagerede telefonisk og senere skriftligt ved at meddele udlejer, at de fandt forbruget "helt uhørt" i forhold til året før. Lejeren specificerede dog på intet tidspunkt, hvilke poster i regnskaberne der blev anfægtet.

Udlejer indbragte sagen for nævnet og fremlagde dokumentation fra et eksternt målerselskab, som havde gennemgået regnskaberne og konkluderet, at der var tale om et korrekt aflæst forbrug uden fejl. Under sagens behandling undlod lejeren at besvare henvendelser fra Huslejenævnet.

Huslejenævnet gav udlejer fuldt medhold og godkendte regnskaberne. Nævnets begrundelse er en vigtig påmindelse om de juridiske krav til en indsigelse. Nævnet lagde afgørende vægt på, at lejers indsigelse ikke opfyldte kravene i lejelovens § 77, stk. 1. I afgørelsen hedder det:

"Nævnet har herved tillige lagt vægt på, at lejers indsigelse mod regnskaberne ikke har været begrundet jf. lejelovens § 77, stk. 1, hvorefter det skal fremgå på hvilke punkter regnskabet/regnskaberne ikke kan godkendes."

Afgørelsen illustrerer, at bevisbyrden påhviler lejeren, når de formelle krav til regnskabet er opfyldt af udlejer. En simpel påstand om, at et beløb er for højt, er ikke tilstrækkeligt til at starte en sag. Lejeren skal aktivt påpege fejl, f.eks. i fordelingsnøgler, aflæsninger eller de medregnede udgiftsposter. Lejerens passivitet under selve nævnsbehandlingen blev desuden tillagt negativ processuel skadevirkning, hvilket understreger vigtigheden af at deltage aktivt i sin egen sag. Læs resumé af afgørelsen om uspecificerede indsigelser

Tema 2: Forhåndsgodkendelse af § 19, stk. 2-renoveringer

To andre afgørelser belyser, hvornår en udlejer kan forvente at få en forhåndsgodkendelse til at renovere et lejemål så gennemgribende, at lejen efterfølgende kan fastsættes frit efter det lejedes værdi. Disse sager giver et indblik i, hvad nævnene anser for at være en tilstrækkeligt utidssvarende stand.

20 år gammel modernisering er ikke en hindring

I en sag ønskede en udlejer at totalrenovere en 61 m2 stor lejlighed fra 1954. Lejemålets køkken og badeværelse var dog blevet moderniseret cirka 20 år tidligere. Spørgsmålet var derfor, om denne tidligere modernisering forhindrede lejemålet i at kvalificere sig til en ny, gennemgribende forbedring.

Huslejenævnet foretog en besigtigelse og konstaterede, at selvom der var foretaget udskiftninger for 20 år siden, var de oprindelige VVS-installationer bevaret, og standen generelt bar præg af sin alder. På den baggrund gav nævnet udlejer en forhåndsgodkendelse med følgende begrundelse:

"Nævnet er af den opfattelse, at lejemålet har en stand, der muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, hvis der gennemføres forbedringsarbejder i god kvalitet, der opfylder betingelserne i lejelovens § 19, stk. 2."

Afgørelsen er principiel, fordi den fastslår, at en tidligere modernisering ikke i sig selv diskvalificerer et lejemål fra en ny § 19, stk. 2-renovering. Nævnet anlægger en helhedsvurdering, hvor elementer som bevarede oprindelige installationer og den generelle alder af moderniseringen vejer tungt. Dette giver udlejere en vigtig rettesnor for, hvornår en investering i en ældre, men tidligere opdateret, lejlighed kan betale sig. Se resumé af afgørelsen om forhåndsgodkendelse

Forhåndsgodkendelsens rækkevidde og begrænsninger

En tredje afgørelse uddyber og præciserer karakteren af en sådan forhåndsgodkendelse. Her gav nævnet ligeledes medhold i, at et lejemål havde potentiale for en væsentlig værdiforøgelse. Nævnet var dog omhyggeligt med at indskærpe, hvad afgørelsen ikke var en godkendelse af.

I afgørelsen understreges det, at der er tale om en vurdering af lejemålets udgangspunkt. Udlejer får vished for, at standen er tilstrækkelig ringe til, at en renovering kan føre til en væsentlig værdiforøgelse. Det er dog ikke en blankocheck for ethvert tænkeligt renoveringsprojekt. Nævnet formulerer det klart:

"Nævnets afgørelse er ikke en forhåndsgodkendelse af, at ethvert projekt vil medføre en væsentlig forøgelse af lejedes værdi. Det vil bero på en konkret vurdering af det enkelte projekt."

Desuden præciserer nævnet, at det ikke har taget stilling til de øvrige betingelser i lejelovens § 19, såsom energikrav eller karensperioder, som også skal være opfyldt. Afgørelsen fungerer altså som et første, nødvendigt skridt for udlejer, men fritager ikke for ansvaret for at sikre, at det endelige projekt lever op til lovens samlede krav. Læs afgørelsesresuméet om potentialevurdering

Sammenfatning og praktiske konsekvenser

De analyserede afgørelser tegner et klart billede af en retspraksis, der vægter formalia og dokumentation højt.

• For lejere: Lærdommen er, at man skal være grundig og specifik. Modtager man et forbrugsregnskab, man anser for forkert, skal man gennemgå det punkt for punkt og præcist angive, hvor man mener, fejlen ligger. En generel klage over prisen er juridisk set uden vægt.

• For udlejere: I sager om forbrugsregnskaber er solid dokumentation, f.eks. fra et uafhængigt målerfirma, afgørende for at imødegå en lejers indsigelse. I sager om modernisering giver praksis en vis sikkerhed for, at selv lejemål med ældre renoveringer kan kvalificere sig til en § 19, stk. 2-forbedring. En forhåndsgodkendelse er et stærkt værktøj, men det er afgørende at forstå dens begrænsninger og sikre, at det endelige byggeprojekt lever op til alle lovens krav.

Samlet set bidrager disse afgørelser til at skabe større klarhed og forudsigelighed i nogle af de mest centrale aspekter af forholdet mellem lejer og udlejer.