Strammere beviskrav ved varme- og vandregnskaber (65% nedsættelse ved måler-tvivl), godkendelse af § 19-leje, fraflytningskrav skåret ned efter værditab samt hård linje mod indirekte aktionærlån.
Lejers bevisbyrde for fejl i forbrugsregnskaber strammes, samtidig med at nævn griber ind ved teknisk tvivl om målere. Og i selskabsforhold cementerer Skatterådet en hård linje mod indirekte aktionærlån.
Overblik og metode
Denne analyse bygger på de fulde afgørelsestekster og fremhæver de principielle linjer: bevisbyrde og skøn i forbrugsregnskaber, lejeniveau efter § 19, fraflytningsopgør og udlejers renholdelsespligt – samt Skatterådets praksis om udbytte og indirekte aktionærlån. Læsere kan finde resuméer af de omtalte sager via links ved slutningen af hvert afsnit, mens citaterne her stammer fra de fulde tekster.
Forbrugsregnskaber: bevisbyrde, skøn og tekniske forklaringer
Varmeregnskab: Bevisbyrden hviler på lejeren
Huslejenævnet i Stevns fastholdt et varmeregnskab, fordi lejeren ikke løftede bevisbyrden for fejl. Nævnet formulerer kernen klart: “det af udlejer fremsendte varmeregnskab fastholdes, da lejer ikke har dokumenteret eller på anden måde sandsynliggjort, at der er fejl i regnskabet.” Læs resumé af afgørelsen
Varmeregnskab: Højt forbrug kunne skyldes 1-strenget anlæg og radiatorindstilling
I Rødovre tog nævnet udlejers professionelt udarbejdede regnskab til efterretning og pegede på en plausibel teknisk forklaring: “Huslejenævnet ser ikke påvist, at det høje forbrug skyldes en fejl eller noget, som udlejer har ansvaret for” og “i et 1 strenget anlæg og med 2 radiatorer skruet helt ned, så influerer det måske på, at den 3. radiator trækker alt nødvendigt til hele lejligheden.” Læs resumé af afgørelsen
Vandforbrug: Skønsmæssig nedsættelse ved måler-tvivl
I Køge gik nævnet den modsatte vej og tilsidesatte vandforbrugsregnskabet, idet lejers bemærkninger rejste “alvorlig tvivl” om rigtigheden. Nævnet “skønsmæssigt tilsidesætter vandforbrugsregnskabet, og lejers skønnede forbrug nedsættes med 65 %,” samtidig med en opfordring til at undersøge måler nr. 39 439 611. Se afgørelsesresumé
Praktiske pointer for forbrugsregnskaber
- Lejer skal dokumentere eller i hvert fald sandsynliggøre fejl; blotte udsagn eller generel mistanke er ikke nok.
- Teknisk brug af anlæg (radiatorindstilling i 1-strenget system) kan forklare forbrug og tale imod fejl hos udlejer.
- Hvor der er konkretiseret måler-tvivl, kan nævnet skønne væsentligt ned og pålægge undersøgelse/udskiftning.
Lejeniveau efter det lejedes værdi: § 19-anvendelse bekræftet
Huslejenævnet i Rødovre godkendte, at lejemålets stand muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi efter lejelovens § 19. Citatet er tydeligt: “lejemålet har en stand, som muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi jf. Lejeloven § 19 stk.3 og stk. 2.” Praktisk åbner det for leje fastsat efter det lejedes værdi, når stand og forbedringer objektivt bærer det. Læs resumé af afgørelsen
Fraflytning og værditab: Skøn og afgrænsning af lejers ansvar
Helsingør-nævnet reducerede et fraflytningskrav ved at skære maling af hoveddør helt og begrænse betaling for køleskab/bordplade til værditab. Afgørelsen formulerer det sådan: “Lejer skal ikke betale for maling af hoveddør, hvilket skønsmæssigt ansættes til 2.500 kr., inkl. moms. Lejer skal alene betale for værditabet … 5.000 kr. for køleskabet og 8.000 kr. for bordpladen … Lejer skal i alt betale 87.744,56 kr.” Se afgørelsesresumé
Renholdelsespligt i fællesarealer: Løbende pligt – plan ikke påkrævet
I Helsingør fastslog nævnet, at udlejers renholdelse er en del af vedligeholdelsespligten, og at kravet er en løbende opgave: “Udlejeren har som led i vedligeholdelsespligten også renholdelsespligten … jf. lejeloven § 112 … Udlejer er ikke forpligtet til at udarbejde en plan … [men] skal … sikre, at der løbende sker udførelse af de nødvendige arbejder, så ofte det er påkrævet.” Læs resumé af afgørelsen
Aktionærlån og udbytte: Formueretlige konsekvenser i selskabsrelationer
Lån til eneanpartshavers niece: Beskattes som udbytte hos ejeren
Skatterådet afviste, at et selskab kunne yde lån til ejerens niece uden beskatning hos ejeren: “Lånet skal derfor behandles efter skattelovgivningens almindelige regler om hævninger uden tilbagebetalingspligt, og A vil derfor være skattepligtig af låneprovenuet, jf. ligningslovens § 16 E … jf. § 16 A ….” Afgørelsen følger den stramme linje om indirekte lån til nærtstående uden for den snævre § 2-kreds, når dispositionen ikke er sædvanlig forretningsmæssig. Se afgørelsesresumé
Overførsel fra selskab til enkeltmandsvirksomhed: Udbytte – ikke lån
I en anden sag bekræftede Skatterådet, at overførsel af bankindestående fra et 100%-ejet selskab til ejerens personligt ejede virksomhed udbyttebeskattes: “en overførsel … vil skulle udbyttebeskattes hos A … med hjemmel i ligningslovens § 16 A, stk. 2, nr. 1. En sådan overførsel vil ikke have karakter af et lån og vil derfor ikke være omfattet af ligningslovens § 16 E.” Læs resumé af afgørelsen
Oversigt over resultater og principielle pointer
| Sag | Organ | Resultat | Principiel betydning |
|---|---|---|---|
| 336-121075 | Huslejenævn (Stevns) | Udlejer medhold | Skærpet bevisbyrde for lejers kritik af varmeregnskab |
| 175-120261 | Huslejenævn (Rødovre) | Udlejer medhold | Tekniske brugsmønstre kan forklare højt forbrug |
| 259-119708 | Huslejenævn (Køge) | Lejer delvist medhold | Skønsmæssig nedsættelse ved måler-tvivl (65%) |
| 175-123385 | Huslejenævn (Rødovre) | Udlejer medhold | § 19: Stand muliggør leje efter det lejedes værdi |
| 217-120774 | Huslejenævn (Helsingør) | Delvist lejer medhold | Værditabsprincip ved inventar; frifindelse for dørmaling |
| 217-121775 | Huslejenævn (Helsingør) | Lejer medhold | Renholdelsespligt er løbende; plan ikke krævet |
| SKM2025.567.SR | Skatterådet | Beskatning | Indirekte aktionærlån til niece = udbytte |
| SKM2025.560.SR | Skatterådet | Beskatning | Overførsel til EMV = udbytte, ikke § 16 E-lån |
Praktiske konsekvenser
- Lejere: Dokumentér konkrete måler-/systemfejl (fotos, teknikererklæringer, forbrugsprofiler) – især ved atypisk forbrug. Uden dokumentation fastholdes regnskabet.
- Udlejere: Professionel udarbejdelse af regnskaber og teknisk logik i fordelingen styrker bevispositionen; reager på måler-tvivl med hurtig test/udskiftning.
- Ved fraflytning: Opdel krav i udbedring vs. værditab, og vær skarp på alder/stand; fuld udskiftningspris kan falde bort til fordel for værditab.
- Renholdelse: Dokumentér frekvens og omfang (logbøger, fotodagbog). Løbende standard vejer tungere end formelle planer.
- Aktionærer: Lån til familiemedlemmer eller overførsler mellem egne enheder risikerer udbyttebeskatning, når dispositionen ikke er led i sædvanlig forretningsmæssig aktivitet.
Det mest håndfaste værktøj i de aktuelle sager er den tekniske og dokumentariske tilgang: fra radiatorindstilling i 1-strenget varme til konkret målernummer på vandinstallationer, og fra detaljerede istandsættelsesposter til driftslog for renhold – det er netop den slags evidens, der enten får regnskaber til at stå fast eller udløser skønsmæssige korrektioner.
