Formalia, frister og hjemmel: Nye afgørelser skærper forvaltningsretlige standarder på leje-, presse- og skatteområdet

Strammere formkrav og frister giver retstab: Udlejere mister krav, medier får kritik, og skatteansættelser må bygge på gældende regler. Seks friske afgørelser trækker klare grænser.

Strammere krav til formalia og frister rammer hårdt: udlejere mister krav, medier får kritik, og værdiansættelser må bygge på gældende – ikke kommende – regelsæt.

Overblik: seks afgørelser, én klar tendens

De seneste afgørelser fra Huslejenævn, Pressenævnet og Skatterådet peger i samme retning: Formkrav og frister er ikke formaliteter, men retsgarantier med materiel betydning. Udlejeres krav bortfalder ved procedurefejl, medier kritiseres for manglende dækning og efterprøvelse, og skatteretten fastholder, at nye vurderingsregler ikke kan anvendes før de faktisk gælder.

Metode og kilder

Analysen bygger på de fulde afgørelsestekster, som er gennemgået og citeret. De indlejrede links i artiklen henviser til Lovguidens resuméer, som læseren kan bruge til hurtig reference. Hvor vi citerer, stammer citatet fra den fulde afgørelse.

Formkrav og frister som materielle betingelser

Når formalia fejler, falder kravet. I en sag om fremrykket flyttesyn accepterede Huslejenævnet ikke, at udlejer ensidigt rykkede synet frem under henvisning til lejers søster – uden fuldmagt. Nævnet lagde vægt på, at “Synet den 9. april 2025 er derfor ikke afholdt efter gældende regler, idet nævnet afviser, at lejer ved fuldmægtig var repræsenteret” og udledte konsekvensen direkte af bekendtgørelsen: “Når denne formelle regel ikke er efterlevet, følger det af § 17, stk. 1, at udlejers krav mod lejer bortfalder.” Kravet på 77.209,60 kr. bortfaldt derfor i sin helhed. Læs resumé af afgørelsen

I en anden sag forpligtede manglende specificering af istandsættelseskrav udlejer til at tilbagebetale et fuldt depositum på 36.000 kr. Nævnet fremhævede lejelovens to-ugers frist og at rapporten “kun har konstateret standen … men ikke angivet hvilke istandsættelsesarbejder [der] skal udføres for lejers regning,” og konkluderede: “Udlejer har ikke gjort sit krav gældende overfor lejer inden fristen.” Det udløste retstab for udlejer. Se afgørelsesresumé

Et tredje eksempel angik varmeregnskaber. Huslejenævnet kendte regnskaber for 2021-2024 ugyldige, fordi de både manglede oplysning om indsigelsesadgang (LL § 73) og var sendt “langt efter 3-måneders fristen” (LL § 75). Nævnet udtalte: “Varmeregnskaberne for perioden 2021-2024 er ugyldige,” hvorved udlejer “mister sit efterbetalingskrav for varmeregnskaberne for perioden 2022-2024,” men uden pligt til at tilbagebetale aconto varme, da “lejer har haft et varmeforbrug.” For vand skulle udlejer tilbagebetale aconto-beløb, da der slet ikke var udarbejdet vandregnskab. Læs resumé af afgørelsen

Hjemmel og proportionalitet i forbrugsafregning og sikkerhed

En nyere sag fra Vejle illustrerer balancen: Nævnet godkendte udskiftning af gulvtæpper, men afskar udlejers krav om ekstra sikkerhed for forbrugsregnskaber ud over depositum. Bevismæssigt lagde nævnet vægt på, at tæpperne var nye ved indflytning, og at lejer “har underskrevet fraflytningsrapporten, hvoraf det fremgår at parterne er enige om” istandsættelsen for lejers regning. Om forbrugssikkerhed mindede nævnet om hjemmelskravet: “Ifølge lejelovens § 59, stk. 1 kan udlejer kræve, at lejer … betaler et depositum, som henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning”, og derfor “finder [nævnet] ikke, at lejer kan tilpligtes at indbetale et yderligere beløb.” Se afgørelsesresumé

Offentlighed og ansvar: Pressenævnets skærpede linje

Pressenævnet udtalte kritik af en avis’ overskrift og brug af ekspertudtalelser uden tilstrækkelig efterprøvelse. Nævnet vurderede, at omtalen af en rapport som “falsk” fremstod som en faktisk konstatering “uden tilstrækkelig dækning i artiklen,” og kritiserede, at mediet “ikke [havde] efterprøve[t] professor [navn udeladt]s vurdering og den sammenkædning med mulig vildledning af ministeren forud for offentliggørelsen.” Kendelsen pålagde offentliggørelse efter medieansvarslovens § 49. Læs resumé af afgørelsen

Skatteretten som forvaltningsret: Gældende ret slår nye metoder

I en værdiansættelsessag om landbrugsejendom med solcellepotentiale afviste Skatterådet at bruge ejendomsvurderingslovens § 34 d, fordi ejendommen endnu var vurderet efter den gamle vurderingslov. Rådet slog fast, at “Reglerne i ejendomsvurderingsloven … kan således ikke finde anvendelse,” og at korrektionen i stedet må ske ved, at solcellearealet “ansættes til handelsværdi, [og] kendes handelsværdien ikke, må handelsværdien fastsættes skønsmæssigt.” Spørger fik derfor nej til den fremlagte model og afvisning af krav på præcis værdi. Se afgørelsesresumé

Hvad betyder det i praksis?

• Lejeret: Overhold formkravene. Indkaldelser, rapporter, oplysninger om indsigelser og frister er ikke papirarbejde – de afgør, om et krav består eller bortfalder.
• Dokumentér og specificér: Istandsættelseskrav skal være konkrete og rettidige; regnskaber skal være komplette og rettidige; alternative fordelingsmetoder kræver solid hjemmel.
• Hjemmel først: Aftaler i kontrakter kan ikke udvide lovens rammer om depositum eller sikkerhedsstillelse.
• Presseetik: Vurderende overskrifter skal have solid dækning i brødteksten; alvorlige påstande – også fra eksperter – kræver efterprøvelse og forelæggelse.
• Skat: Brug de regler, der gælder – ikke dem, der kommer. Når nye vurderinger ikke foreligger, må værdiansættelsen ske via handelsværdi og sagligt skøn.

Tendenser i retspraksis (udvalgte temaer)

Værktøjskasse til compliance

• Udlejere: Brug standardiserede tjeklister ved ind- og fraflytning, indarbejd LL §§ 73/75-krav i regnskabsskabeloner, og dokumentér enhver frist.
• Lejere: Gennemgå rapporter og kræv specificering; gør indsigelser inden for frist – og skriftligt.
• Redaktører: Kildekritik før klik. Test dækning i rubrik/underrubrik mod indhold; forelæg alvorlige beskyldninger; angiv forbehold klart.
• Rådgivere (skat): Undersøg “regime” (gammel/ny vurderingslov) og indhent uafhængig markedsvurdering af særlige arealer til brug for bindende svar.

Den konkrete opgave nu

For udlejere i ejendomme med fælles forsyning er næste skridt at revidere årsplanen for regnskaber, så modtagelse fra forsyning følges af udsendelse til lejere inden tre måneder og med korrekt indsigelsesvejledning; samtidig bør lejekontrakter og fraflytningsprocesser opdateres, så fuldmagter, indkaldelser og rapporter kan dokumenteres uden huller – ellers risikerer man, at ellers berettigede krav forsvinder i formalia.