De nyeste afgørelser fra huslejenævnene i februar 2026 viser, hvordan **erstatningsretlige grundsætninger** i praksis afgør depositumtvister ved fraflytning. Dokumentation, frister og “nyt for gammelt” skiller vindere fra tabere.

## Afgørelserne der tegner billedet

De nyeste afgørelser fra huslejenævnene i februar 2026 viser, hvordan erstatningsretlige grundsætninger i praksis afgør depositumtvister ved fraflytning. Dokumentation, frister og “nyt for gammelt” skiller vindere fra tabere.

Afgørelserne der tegner billedet

De fem seneste afgørelser (20.–25. februar 2026) kommer fra huslejenævnene i København, Frederiksberg, Næstved og Silkeborg. De er ikke domme fra domstolene, men de fungerer som et lavpraktisk “første retslag” i lejeretten, og flere afgørelser peger direkte på, at uenigheder med behov for mere bevisførelse må videre til boligretten. (borger.dk)

Når istandsættelse bliver til erstatningsret

Den mest gennemgående linje er, at fraflytningskrav i realiteten behandles som et erstatningskrav for udlejers tab. Det mærkes især i bevisbyrden: Udlejer skal kunne vise både hvad der var galt, og hvad det kostede at bringe lejemålet tilbage i kontraktmæssig stand.

Samtidig ligger der en ufravigelig bundplade i lejeretten, som i praksis fungerer som et erstatningsretligt “berigelsesværn”:

“Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand …” (Lejeloven § 187, stk. 1)

Det er præcis her, “nyt for gammelt”-tænkningen får tænder.

Fem afgørelser tæt på

Nedsættelse af istandsættelseskrav ved fraflytning som følge af nyt for gammelt princippet

Silkeborg-nævnet accepterer udlejers formalia og dokumentation (fakturaer og fotos) og slår meget direkte fast, at “når udlejer afkræver lejer udgifter … er der juridisk set tale om, at udlejer gør et erstatningskrav gældende”. Alligevel korrigerer nævnet ud fra nyt for gammelt, fordi en fuld betaling for en ny kogeplade ville løfte lejemålets stand over indflytningsniveauet i strid med Lejeloven § 187, stk. 1: Nævnet lægger til grund, at kogepladen “går ud fra, at den er fra … 2019” og nedsætter posten skønsmæssigt med 1.000 kr. Afgørelsen er samtidig et vink med en vognstang om “compliance” i større ejendomme, fordi udlejer pålægges oplysningspligt efter Lejeloven § 194, og manglende orientering kan i sidste ende politianmeldes.

Læs mere her: Lovguiden – Nedsættelse af istandsættelseskrav ved fraflytning som følge af 'nyt for gammelt'-princippet

Udlejer pålagt fuld tilbagebetaling af depositum grundet manglende dokumentation for istandsættelsesudgifter

Her er udfaldet brutalt enkelt, og det skyldes ikke, at udlejer taber på juraens finheder – men på proces og bevis. Udlejer svarer ikke, nævnet anvender Lov om boligforhold § 86, stk. 2 og lægger lejers fremstilling til grund. Selv om nævnet (bemærkelsesværdigt) stadig finder formalia efter Lejeloven § 187, stk. 3 og stk. 4 opfyldt, falder kravet på substansen: “Nævnet har ikke modtaget dokumentation i form af tilbud, fakturaer eller fotos”. Og nævnet punkterer samtidig en klassiker i flyttesyn: Lejers underskrift bliver ikke en blank accept, når prisfeltet står tomt – “underskrift anses herefter alene som en kvittering for modtagelse”. Resultatet bliver fuld tilbagebetaling af depositum og tillægsgebyr efter Lov om boligforhold § 82, stk. 2. (Beløbet er reguleret årligt og er i praksis et mærkbart økonomisk incitament til at svare og dokumentere). (lovguiden.dk)

Læs mere her: Lovguiden – Udlejer pålagt fuld tilbagebetaling af depositum grundet manglende dokumentation for istandsættelsesudgifter

Delvis nedsættelse af istandsættelseskrav ved fraflytning grundet skønsmæssig vurdering af køkkenbordplades stand

Frederiksberg-sagen viser, hvor svært (og dyrt) det bliver, når en konflikt rammer gråzonen mellem mindre skade og totaludskiftning. Udlejer havde en bordpladefaktura på 16.521,69 kr., og lejer gjorde både proportionalitet og forventningssynspunkt gældende, fordi fakturaen kom efter den oprindelige flytteopgørelse. Nævnet afviser, at kravet er for sent, fordi bordpladen allerede var noteret i fraflytningsrapporten som “misused”, og dermed er lejeren varslet inden for rammerne af Lejeloven § 187 (herunder den grundlæggende idé i stk. 2 om, at forhold uden for rapporten som udgangspunkt er lejeren uvedkommende). Men nævnet laver et markant skøn for at undgå forbedring på lejers regning og halverer bordpladeposten til 8.260,85 kr., netop for at sikre, at lejer ikke ender med at betale for en opgradering i strid med Lejeloven § 187, stk. 1. Afgørelsen illustrerer samtidig, at udlejers bevis (synsmand + fotos) kan føre til ansvar, men at erstatningsudmålingen stadig kan skæres ned ud fra rimelighed og “nyt for gammelt”-logik.

Læs mere her: Lovguiden – Delvis nedsættelse af istandsættelseskrav ved fraflytning grundet skønsmæssig vurdering af køkkenbordplades stand

Huslejenævnet godkender udlejers krav på 72.695 kr. for omfattende istandsættelse og manglende hvidevarer

Næstved-sagen er “den store” i feltet og demonstrerer, hvad der sker, når nævnet opfatter billedet som systematisk misligholdelse snarere end almindelig slitage. Fraflytningsrapportens punktliste er i sig selv et processuelt våben, fordi den katalogiserer alt fra “opvaskemaskine mangler” og “køleskab mangler” til “malerpletter på alle gulve”. Nævnet lægger vægt på, at formalia er opfyldt (indflytningsrapport og fraflytningsrapport er underskrevet, og pligterne efter Lejeloven § 90, stk. 1 og Lejeloven § 187, stk. 3 og stk. 4 er i orden), men den afgørende kniv ligger i bevisvurderingen: Lejer “ikke fremlagt noget dokumentation” for hverken reklamationer over defekte hvidevarer eller indkøb, samtidig med at indflytningsmaterialet pegede på, at der var “ny opvaskemaskine” og “nyt kølefryseskab”. Når den konkrete dokumentation tipper den ene vej, ender nævnet med at godkende hele kravet og sender implicit bolden videre til boligretten, hvis lejer vil føre vidner og større bevis. (borger.dk)

Læs mere her: Lovguiden – Huslejenævnet godkender udlejers krav på 72.695 kr. for omfattende istandsættelse og manglende hvidevarer

Nedsættelse af udlejers istandsættelseskrav ved fraflytning på grund af manglende dokumentation for maling

København-sagen rammer et typisk konfliktpunkt i forsikrings- og erstatningsret i miniatureformat: kausalitet og nødvendighed. Udlejer kunne dokumentere gulv- og bordpladearbejde med fakturaer, og nævnet accepterer, at fraflytningsrapport og billedserie “tilstrækkeligt har dokumenteret et behov for istandsættelse”. Men på malerposten knækker kæden: nævnet “ikke har dokumenteret et behov for maling af væg i entré”, og derfor nedsættes kravet forholdsmæssigt. Det er en praktisk påmindelse om, at selv når udlejer i store træk løfter sin bevisbyrde, kan en enkelt delpost falde, hvis den ikke kan forbindes tydeligt til en konstateret forringelse ud over almindelig brug. Det er også værd at bemærke, at nævnet her anerkender, at både ind- og fraflytningsrapporter kan bruge brede etiketter som “god stand” – men at de konkrete bemærkninger (pletter, hul, ridser) alligevel kan bære et erstatningskrav.

Læs mere her: Lovguiden – Nedsættelse af udlejers istandsættelseskrav ved fraflytning på grund af manglende dokumentation for maling

Tendenser der går igen i den nyeste praksis

Dokumentation slår mavefornemmelser

På tværs af afgørelserne ligger en næsten “forsikringsskade-agtig” logik: Den, der kan dokumentere hændelsesforløb, årsag og udbedringsomkostning, vinder oftest. Det er især tydeligt i spændet mellem sagen med 0 kr. i dokumentation (fuld tilbagebetaling) og sagen med punktvis rapport + manglende modbevis (fuld betaling).

Praktisk betyder det:

• Fotos uden forklaring er sjældent nok alene
• Fakturaer uden kobling til konkrete mangler kan være sårbare
• En fraflytningsrapport uden klarhed kan skabe plads til indsigelser om, hvad der egentlig reklameres over

Nyt for gammelt er ikke et ekstra krydderi men en udmålingsregel

To afgørelser bruger i realiteten “nyt for gammelt” som en udmålingsmekanisme, så erstatningen ikke bliver til en forbedringsbonus. Det ligger snævert op ad den ufravigelige bund i Lejeloven § 187, stk. 1. Tendensen er, at nævnene gerne godkender, at der er et ansvar, men alligevel skærer i beløbet, hvis udgiften giver udlejer en bedre stand end udgangspunktet.

Tillægsgebyr og oplysningspligt giver sagerne tænder

Når lejer får fuldt medhold, kan udlejer ud over tilbagebetaling blive ramt af et tillægsgebyr efter Lov om boligforhold § 82, stk. 2. (lovguiden.dk) Det er ikke bare “en bøde”, men en omkostningssanktion, som i praksis kan gøre passivitet dyr.

Samtidig dukker Lejeloven § 194 op som en adfærdsregulerende mekanisme i flere afgørelser: udlejere, der taber helt eller delvist, skal informere øvrige lejere/beboerrepræsentation. I den større ende af sanktionsskalaen ligger muligheden for frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme, hvor manglende efterlevelse af flere nævnsafgørelser kan indgå i vurderingen. (sm.dk)

Underskrifter ved synet er ikke altid det, de ligner

Den nyeste praksis viser en nøgtern tilgang: En underskrift kan være en kvittering for modtagelse, ikke nødvendigvis en accept af beløb og hæftelse – især når prisfeltet er tomt eller teksten ikke giver en klar forståelse. Det lægger pres på udlejere for at lave rapporter, der er klare og utvetydige, og på lejere for at være opmærksomme på, hvad de skriver under på.

Det betyder afgørelserne for advokater, administratorer og parter

Nævnene er sat i verden til at afgøre de typiske depositum- og istandsættelsestvister, men de kan ikke levere domstolenes bevismaskine. (borger.dk) Derfor bliver de praktiske “vindergreb” meget konkrete.

Tjekliste for udlejere før og efter fraflytning

1. Overhold frister og formaliteter efter Lejeloven § 187, stk. 3 og stk. 4
2. Skriv rapporten, så en udenforstående kan forstå præcis, hvad der er galt, og hvorfor
3. Gem fotos og bind dem til rapportpunkter
4. Sørg for fakturaer/tilbud pr. post
5. Lav en enkel “nyt for gammelt”-vurdering på hvidevarer og overflader, før kravet sendes

Tjekliste for lejere ved synet

• Bed om, at uklarheder præciseres i rapporten, mens I står der
• Hvis du underskriver, så få afklaret om det er kvittering eller accept
• Indsigelser skal samles omkring “hvad var standen ved indflytning” og “er udbedringen nødvendig og proportional”

I de kommende måneder vil mange professionelle udlejere formentlig begynde at prissætte risikoen ved manglende dokumentation og “for skarpe” udskiftningskrav, netop fordi februar-afgørelserne viser, hvor lidt der skal til, før et krav skæres ned – eller falder helt. Samtidig vil lejere med småskader have et mere håndfast argument for, at reparation og forholdsmæssighed i stigende grad bliver nævnenes standardreaktion, når udskiftning lugter af forbedring frem for tab. (lex.dk)