Nye Afgørelser fra Huslejenævnene: Udlejers Bevisbyrde og Driftsansvar under Skærpet Tilsyn

Nye afgørelser fra huslejenævnene skærper udlejers ansvar for bevisbyrde ved fraflytning, rettidig vedligeholdelse af varmeanlæg og korrekt afregning med flere lejere.

Indledning: En Tydelig Tendens i Lejeretten

En række nylige afgørelser fra de danske huslejenævn understreger en klar og vedvarende tendens: Bevisbyrden og ansvaret for ejendommens drift og vedligeholdelse påhviler i overvejende grad udlejer. Gennem en dybdegående analyse af tre principielle sager, baseret på de fulde afgørelsestekster, afdækkes de faldgruber, udlejere står overfor, og de rettigheder, lejere kan gøre gældende. Sagerne spænder fra tvister om istandsættelse ved fraflytning og fordeling af driftsudgifter til korrekt afregning ved lejemålets ophør, og de tegner samlet et billede af et retsområde, hvor dokumentation og proaktivitet er altafgørende for udlejer.

Tema 1: Den Tunge Bevisbyrde for Stand og Vedligeholdelse

To afgørelser illustrerer med al tydelighed, at udlejere, der fremsætter krav mod lejere, skal kunne løfte en tung bevisbyrde. Dette gælder både for lejemålets stand ved indflytning og for ansvaret for løbende driftsomkostninger.

Istandsættelseskrav Betinget af Dokumentation for Stand ved Indflytning

I en sag om et betydeligt istandsættelseskrav på over 118.000 kr. ved fraflytning af en del af en villa, blev udlejers krav næsten fuldstændigt afvist af huslejenævnet. Lejer havde haft eksklusiv brugsret til 1. salen og delt brugsret til stueetagen. Udlejer krævede fuld maling af vægge, lofter og træværk samt lakering af gulve i hele ejendommen. Nævnets afgørelse hvilede på et centralt princip i lejeloven: En lejer kan ikke forpligtes til at aflevere det lejede i bedre stand, end det blev modtaget. Nævnet fastslog, at udlejer ikke havde ført tilstrækkeligt bevis for, at lejemålet var nyistandsat ved indflytningen. I afgørelsen hedder det: "Det ses ikke at være dokumenteret, at lejemålet skulle være nyistandsat overalt ved lejernes indflytning. Lejerne kan ikke tilpligtes at aflevere det lejede i bedre stand ved fraflytningen end ved indflytningen, jf. lejelovens § 187, stk. 1, sidste punktum." Desuden præciserede nævnet, at lejers almindelige vedligeholdelsespligt kun omfattede de arealer, de havde eksklusiv brugsret til. For fællesarealerne kunne lejer kun holdes ansvarlig ved misligholdelse, hvilket nævnet ikke fandt bevis for. Sagen er en kraftig påmindelse til udlejere om nødvendigheden af fyldestgørende indflytningsrapporter og fotodokumentation for at kunne gøre istandsættelseskrav gældende. Læs resumé af afgørelsen om istandsættelseskrav

Driftsansvar og Konsekvensen af Passivitet

En anden sag cementerer udlejers ansvar for ejendommens tekniske installationer. Her havde udlejer i varmeregnskabet pålagt lejerne en såkaldt "incitamentstarif" på over 260.000 kr. – en strafafgift fra forsyningsselskabet for dårlig afkøling af fjernvarmevandet. Lejerne protesterede og argumenterede for, at afgiften skyldtes udlejers manglende vedligeholdelse af varmeanlægget. Huslejenævnet gav lejerne fuldt medhold. Nævnet lagde afgørende vægt på, at udlejer havde kendt til problemet og den deraf følgende tarif siden 2021, men ikke havde handlet tilstrækkeligt hurtigt og effektivt. Nævnet konkluderede skarpt: "Udlejer har efter nævnets opfattelse ikke dokumenteret, at der er reageret tilstrækkeligt hurtigt på problemerne med varmeanlægget." Afgørelsen refererer modsætningsvist til en Højesteretsdom (UfR 2013.226H), hvor en udlejer fik medhold, fordi det var dokumenteret, at den dårlige afkøling ikke skyldtes udlejers forsømmelse. I den aktuelle sag førte manglen på denne dokumentation til det modsatte resultat. Dette illustrerer, at udlejer bærer risikoen for ekstraudgifter, der er en direkte følge af mangelfuldt tilsyn og vedligeholdelse, jf. lejelovens § 112, stk. 2. Se resumé af afgørelsen om incitamentstarif

Tema 2: Afregning med Flere Lejere – En Juridisk Fælde

En tredje afgørelse belyser de juridiske faldgruber, der kan opstå, når et lejemål er udlejet til flere personer, som efterfølgende ophæver deres samliv. I sagen havde to lejere boet sammen, men efter deres separation og fraflytning valgte udlejer at afregne det samlede tilgodehavende fra vandregnskabet udelukkende med den ene lejer (Lejer 2). Den anden lejer (Lejer 1), som ikke længere havde kontakt med Lejer 2, klagede til huslejenævnet, da vedkommende ikke havde modtaget sin andel. Udlejer argumenterede for, at der var indgået en aftale om, at al afregning skulle ske med Lejer 2. Huslejenævnet fandt imidlertid ikke denne aftale for bevist. Nævnets konklusion var klar: Betalingen til Lejer 2 havde ikke "frigørende virkning" over for Lejer 1. Som nævnet formulerer det: "Nævnet finder ikke, at det er aftalt mellem parterne, at der kan ske tilbagebetaling af tilgodehavende i henhold til vandregnskab med frigørende virkning til Lejer 2 alene." Udlejer blev derfor pålagt at udbetale Lejer 1's andel direkte til denne, uagtet at hele beløbet allerede var overført til Lejer 2. Sagen understreger, at udlejer har en selvstændig forpligtelse over for hver enkelt lejer på lejekontrakten, og at afregning til én part kun kan ske med frigørende virkning, hvis der foreligger en utvetydig og beviselig aftale herom fra alle parter. Læs afgørelsesresumé om afregning med én af to lejere

Praktiske Konsekvenser og Sammenfatning

Disse afgørelser sender et samlet, stærkt signal til aktører på lejemarkedet:

• For Udlejere: Dokumentation er nøglen. Uden en grundig indflytningsrapport er istandsættelseskrav ved fraflytning yderst vanskelige at gennemføre. Ligeledes kræver driften af ejendommen proaktiv overvågning og rettidig vedligeholdelse for at undgå at hæfte for dyre strafafgifter. Endelig skal udlejere udvise stor påpasselighed ved afregning med flere lejere og sikre sig skriftligt samtykke fra alle parter, før der udbetales til en enkelt konto.

• For Lejere: Afgørelserne bekræfter lejeres retsstilling og beskyttelse mod udokumenterede krav. Lejere bør være opmærksomme på lejemålets stand ved indflytning og kan med rette bestride krav, der sigter mod at bringe lejemålet i en bedre stand end ved overtagelsen. Ligeledes kan de modsætte sig at betale for ekstraomkostninger, der skyldes udlejers forsømmelser.

Konklusion

De analyserede afgørelser viser, at huslejenævnene fortsat håndhæver en streng fortolkning af udlejers forpligtelser. Ansvaret for at dokumentere, vedligeholde og afregne korrekt ligger tungt på udlejers skuldre. For den professionelle udlejer er budskabet klart: Omhyggelighed, dokumentation og proaktivitet er ikke blot god forretningsskik – det er en juridisk nødvendighed for at undgå betydelige økonomiske tab.