Depositum, aconto vand, gulvtæpper og varmt vand: Fire aktuelle huslejenævnsafgørelser der flytter grænsen for ejendomsmanagement

Fire nye huslejenævnsafgørelser skærper styringskravene: stram 2‑ugersfrist og specificering ved fraflytning, nej til ekstra forbrugssikkerhed, tilbagebetaling af aconto uden målere og fokus på forbrugsadfærd ved varmt vand.

Huslejenævnenes nye kendelser presser drifts- og forvaltningsrutiner hos professionelle udlejere. Frister, dokumentation og korrekte forbrugsopgørelser er igen i centrum.

Overblik: Fire sager – én klar linje for styring og dokumentation

De seneste afgørelser viser en klar bevægelse mod konsekvent håndhævelse af frister, skærpede krav til specificering af istandsættelse ved fraflytning og en nøjere afgrænsning af, hvad depositum lovligt kan dække. Samtidig understreges, at forbrugsafregning kræver teknisk hjemmel (måleropsætning), og at driftsklager om varmt vand må vejes op mod både tekniske begrænsninger og lejers forbrugsadfærd.

Frister og specificering: Fuld tilbagebetaling af depositum ved mangelfuld fraflytningsdokumentation

I en sag om tilbagebetaling af et depositum på 36.000 kr. lagde nævnet vægt på, at udlejer ikke havde rejst tilstrækkeligt specificerede istandsættelseskrav inden for 2‑ugersfristen i lejelovens § 187. Nævnet citerer, at fraflytningsrapporten "kun har konstateret standen af lejemålet … men ikke angivet hvilket istandsættelsesarbejder udlejer mener, der skal udføres for lejers regning," og konkluderer, at kravene ikke var "angivet så præcist, at det er tydeligt, hvilket krav, lejer hæfter for." Resultatet blev fuld tilbagebetaling, og nævnet fremhæver, at fristoverskridelse uanset årsag afskærer kravet: "udlejer ikke kan gøre istandsættelseskrav gældende, når der er forløbet mere end to uger fra fraflytningsdagen." Læs resumé af afgørelsen

For ejendomsadministratorer: minimumskrav til fraflytningssporbarhed

• Specificér konkrete arbejder (hvad, hvor, omfang) – ikke kun "stand".
• Vedlæg billeddokumentation med tydelig reference til hvert krav.
• Overhold 2‑ugersfristen til punkt og prikke; fristoverskridelse er retstab.

Istandsættelse og kontraktens vægt: Gulvtæpper godkendt – men ingen ekstra forbrugssikkerhed ud over depositum

I en sag om udskiftning af samtlige gulvtæpper godkendte nævnet udlejers krav på 17.160,70 kr. med henvisning til, at tæpperne var nye ved indflytning, og at lejer havde underskrevet fraflytningsrapporten, hvoraf det fremgik, at parterne var enige om, at udlejer udførte de anførte arbejder for lejers regning. Nævnet lagde vægt på rapportens ordlyd: "Lejer har underskrevet fraflytningsrapporten, hvoraf det fremgår at parterne er enige om at udlejer, for lejers regning, får lavet de ovennævnte ting …" Samtidig afviste nævnet, at udlejer kunne kræve en ekstra indbetaling på 5.000 kr. til kommende forbrugsregnskaber, da depositum alene "henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning" (lejelovens § 59, stk. 1), og var opbrugt. Nævnet formulerede det sådan: "Henset til at udlejers krav … overstiger det … indbetalte depositum, finder Huslejenævnet ikke, at lejer kan tilpligtes at indbetale et yderligere beløb …" Læs resumé af afgørelsen

Praktisk læresætning

• Fraflytningsrapportens ordlyd og lejers underskrift kan være afgørende bevis for istandsættelseskrav.
• Depositum kan ikke udvides via særskilt krav til fremtidige forbrugsregnskaber, hvis depositum er opbrugt – ej heller ved kontraktbestemmelse uden klar lovhjemmel.

Aconto vand uden målere: Tilbagebetaling og (mulig) fremadrettet lejenedsættelse

Nævnet pålagde udlejer at tilbagebetale hele aconto‑vandbeløbet, da parterne var enige om, at der ikke var individuelle målere. Nævnet henviser til lejelovens § 68, stk. 1 og fastslår den klare hovedregel: "Hvis der ikke er målere, skal betaling for vandforbruget være inkluderet i lejebetalingen, jf. U 2009.2497 H." Samtidig bemærker nævnet, at når udgiften fremover flyttes til forbrugsregnskab efter opsætning af målere, skal lejen nedsættes tilsvarende, jf. § 72, stk. 7 – men størrelsen kræver særskilt belysning. Læs resumé af afgørelsen

Driftsimplikationer

• Aconto-opkrævning forudsætter teknisk hjemmel (installerede målere eller gyldig undtagelse). Uden målere: udgiften ligger i lejen.
• Ved måleropsætning: iværksæt samtidige lejenedsættelser svarende til udgiften, der flyttes fra leje til forbrug.

Varmt vand og kapacitetsklager: Lejers forbrugsmønster kan afskære mangel

I en sag om påstået mangel ved varmtvandsforsyningen lagde nævnet vægt på, at en 80 liters varmtvandsbeholder var standard i ejendommen, at forsyningsselskabet ikke tillod tekniske ændringer, og at besigtigelsen ikke viste fejl: "Huslejenævnet … fandt ikke, at der var en mangel i forhold til vandtrykket eller varmen på vandet." En teknisk rapport noterede, at beboerne "altid brugte 'højfunktionen' … når de var i bad … [med] 13 liter/minut i stedet for 7 liter/minut," hvilket udtømte beholderen hurtigere. Dermed forelå ingen lejeretlig mangel, og lejenedsættelse blev afvist. Læs resumé af afgørelsen

Hvad betyder det for management og drift?

• Fraflytningsstyring: Opsæt faste SOP’er for 2‑ugersfristen. Rapportskabeloner bør kræve, at hver post indeholder lokation, opgave, begrundelse, dokumentation og omkostning.
• Kontrakt vs. præceptiv ret: Selvom lejekontrakten omtaler tilbagehold for forbrug, kan den ikke udvide depositumhjemlen ud over lejelovens rammer.
• Målercompliance: Kortlæg alle ejendomme for målerstatus; justér straks opkrævningspraksis og iværksæt lovpligtige lejenedsættelser ved omlægning til forbrug.
• Klagehåndtering om komfort: Dokumentér kapacitetsstandarder, forsyningsvilkår og gennemfør objektive tests ved besigtigelser. Inddrag forbrugsadfærd, hvor relevant.

Operativt risikokort (uddrag)

Sammenhæng med gældende praksis

Afgørelsen om aconto vand er stringent på linje med Højesterets praksis (U 2009.2497 H) om, at forbrugsbetaling uden målere ikke kan kræves særskilt. De øvrige sager ligger i naturlig forlængelse af en generel skærpelse af formalia- og beviskrav i lejeretten: det er ikke nok at konstatere "stand"; udlejer skal kunne dokumentere præcise og rettidige krav, mens komfortklager uden teknisk fejl og med forbrugsmæssig forklaring ikke udløser mangelsansvar.

Implementér nu

• Revider alle standardbreve, opkrævningsflows og fraflytningsrapporter.
• Kør en måler‑gap‑analyse og ret opkrævninger med tilbagevirkende tilbagebetaling hvor påkrævet.
• Uddan driftsteams i at skelne mellem tekniske mangler og forbrugsadfærd ved komfortklager.