Aftale- og Formueret: Nye Lejesatser for 2026 og Faste Rammer for Arealudlejning til Telemaster

Få overblik over de vigtigste juridiske opdateringer for udlejere. Artiklen dækker de nye satser i lejeloven for 2026 og de nye regler for prissætning af offentlig udlejning til telemaster.

Aftale- og Formueret: Nye Lejesatser for 2026 og Faste Rammer for Arealudlejning til Telemaster

Få overblik over de vigtigste juridiske opdateringer for udlejere. Artiklen dækker de nye satser i lejeloven for 2026 og de nye regler for prissætning af offentlig udlejning til telemaster.

Denne uges juridiske opdateringer inden for aftale- og formueret bringer væsentlige nyheder for både private udlejere og offentlige myndigheder. Social- og Boligministeriet har offentliggjort de årligt regulerede satser i lejelovgivningen, som får betydning for alt fra forbedringsarbejder til gebyrer i 2026. Samtidig har Digitaliseringsministeriet indført længe ventede, faste rammer for, hvordan offentlige myndigheder skal prissætte udlejning af arealer til telemaster, hvilket skal sikre mere ensartede og gennemsigtige vilkår på tværs af landet.

Lejelovens Satser for 2026: Her er de Vigtigste Ændringer

Social- og Boligministeriet har udsendt den årlige vejledning, der justerer en række centrale beløbsgrænser i lejelovgivningen. Disse reguleringer, baseret på udviklingen i nettoprisindekset, er afgørende for ejendomsadministratorer, udlejere og lejere, da de direkte påvirker de økonomiske rammer for lejeforholdet. Læs mere om denne lov

For 2026 er nogle af de mest centrale satser:

• Gennemgribende forbedringer: Beløbsgrænsen for, hvornår en forbedring anses for gennemgribende, er fastsat til 2.660 kr. pr. m² og et samlet minimumsbeløb på 304.141 kr. pr. lejemål. Disse grænser er afgørende for udlejers mulighed for at hæve lejen markant efter en modernisering.
• Konto for indvendig vedligeholdelse: Det årlige beløb, der skal afsættes pr. kvadratmeter til indvendig vedligeholdelse, er nu 54 kr. Denne konto sikrer, at der er midler til rådighed, når lejemålet trænger til maling, hvidtning eller tapetsering.
• Gebyr ved for sen betaling: Udlejere kan opkræve et påkravsgebyr på 335 kr., hvis lejen ikke betales rettidigt. Denne sats er en fast kompensation for det administrative arbejde forbundet med at rykke for betaling.
• Udvendig vedligeholdelse og afkast: Satserne for udvendig vedligeholdelse (§ 119 og § 120) samt tillæg til afkast (§ 25) reguleres med 1,9 pct. i forhold til det uafrundede 2025-niveau. Disse justeringer er centrale for beregningen af den omkostningsbestemte husleje. Se de konkrete satser

Disse justeringer afspejler den generelle prisudvikling i samfundet og sikrer, at de økonomiske rammer i lejeloven forbliver tidssvarende. For professionelle aktører er det afgørende at opdatere administrative systemer og budgetter i overensstemmelse med de nye tal.

Nye Faste Regler for Udlejning af Arealer til Telemaster

For at skabe ensartede og gennemsigtige vilkår har Digitaliseringsministeriet nu fastsat en konkret metode for, hvordan stat, regioner og kommuner skal fastsætte lejen, når de udlejer jord til teleselskaber. Baggrunden er et mangeårigt ønske fra telebranchen om at komme de store og ofte uforudsigelige prisforskelle mellem forskellige offentlige udlejere til livs. Den nye "Mastelejebekendtgørelse" skal sikre, at priserne afspejler reelle markedsvilkår og understøtter den fortsatte udrulning af digital infrastruktur.

En Konkret Beregningsmodel Kernen i den nye regulering er en præcis beregningsmodel for den årlige leje. Lejen fastsættes ved at tage udgangspunkt i grundværdien pr. kvadratmeter for den nærmeste parcelhusgrund. Denne kvadratmeterpris ganges med det antal kvadratmeter, teleselskabet lejer, og til sidst med en fast forrentningsfaktor på 0,095 (9,5 %). Denne metode gælder dog kun, hvis afstanden til den nærmeste parcelhusgrund er under to kilometer. Læs mere om bekendtgørelsen

For at sikre et rimeligt niveau er der indført minimumslejesatser. For arealer i byzone eller sommerhusområde er minimumslejen 7.500 kr. årligt, mens den for arealer i landzone er 5.000 kr. årligt. Samtidig giver reglerne mulighed for et forhandlingsspænd, hvor den endelige pris kan justeres op eller ned, hvilket giver en vis fleksibilitet i de enkelte aftaler.

Digitaliseringsstyrelsen Får Tilsynsrolle For at sikre, at de nye regler overholdes, får Digitaliseringsstyrelsen en ny, central tilsynsrolle. Styrelsen kan behandle klager fra teleselskaber, der mener, at en lejeaftale med en offentlig myndighed ikke er indgået på markedsvilkår. Klagefristen er sat til fire uger efter aftalens indgåelse. Se høringsdokument

Digitaliseringsstyrelsen kan også tage sager op af egen drift, hvis den bliver opmærksom på potentielle uregelmæssigheder. Styrelsen får kompetence til at træffe afgørelse om, hvorvidt en aftale er i overensstemmelse med reglerne, og kan om nødvendigt fastsætte de korrekte markedsvilkår for en aftale. Dette giver en klar og centraliseret håndhævelse af de nye regler. Læs mere om tilsynsbekendtgørelsen

Praktiske Implikationer og Råd

• For Ejendomsadministratorer: Det er essentielt at få opdateret alle skabeloner og systemer til lejeberegning og varsling med 2026-satserne. Vær særligt opmærksom på de nye grænser for forbedringsarbejder ved planlægning af større renoveringsprojekter.
• For Offentlige Myndigheder: Kommuner, regioner og statslige enheder, der udlejer arealer til telemaster, skal implementere den nye beregningsmetode for alle fremtidige aftaler. Det er vigtigt at sætte sig grundigt ind i definitionerne af bl.a. "nærmeste parcelhusgrund" og de faste minimumssatser for at sikre lovlige aftaler.
• For Teleselskaber: Den nye bekendtgørelse skaber en langt større forudsigelighed i omkostningerne ved etablering af ny infrastruktur. Selskaberne bør være opmærksomme på den nye klageadgang til Digitaliseringsstyrelsen, hvis de oplever, at en offentlig myndighed ikke følger den fastsatte beregningsmodel.

Konklusion

De seneste juridiske opdateringer inden for aftale- og formueretten afspejler en fortsat bestræbelse på at skabe klare og forudsigelige rammer for centrale økonomiske forhold. Mens de årlige justeringer i lejeloven er en forventelig, men vigtig, del af vedligeholdelsen af lovgivningen, markerer den nye Mastelejebekendtgørelse et markant skifte mod standardisering og gennemsigtighed på et hidtil ureguleret område. Begge opdateringer kræver opmærksomhed og handling fra de berørte parter for at sikre fuld overensstemmelse med gældende ret.