Formalia, dokumentation og forbrugsadfærd: Fire friske afgørelser skærper linjen i lejeretten

Fire nye huslejenævnsafgørelser skærper linjen: formalia ved fraflytning, dokumentation af gebyrer, loft over sikkerhed ud over depositum og grænsen mellem mangel og lejers forbrugsadfærd.

Nye huslejenævnsafgørelser tegner et skarpt billede af, hvordan formalia, dokumentationskrav og forbrugsadfærd konkret afgør penge mellem lejer og udlejer.

Indblik i månedens sager

Fire aktuelle afgørelser fra Vejle-området viser tre gennemgående snitflader i aftale- og formueretten på lejeområdet: 1) formaliteternes absolutte betydning ved fraflytning, 2) skærpede krav til udlejers dokumentation af krav og gebyrer, og 3) grænsen mellem teknisk mangel og lejers egen forbrugsadfærd. Analysen her bygger på de fulde afgørelsestekster; links nedenfor fører til korte resuméer.

Formalia trumfer materielle krav: uden korrekt fraflytningsrapport bortfalder istandsættelse

I en sag om depositum lagde nævnet udlejers tavshed og manglende udlevering af fraflytningsrapport ved synet til grund for bortfald af ethvert istandsættelseskrav. Nævnet citerede boligforholdslovens bevisregel: "svarer en part ikke inden for den af nævnet fastsatte frist, kan nævnet fortolke tavsheden på den gunstigste måde for modparten" – og henviste samtidig til, at "Hvis udlejer ikke har opfyldt betingelserne i lejelovens § 187, stk. 3 og 4 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse". Følgen blev tilbagebetaling af hele depositummet og et tillægsgebyr til nævnet. Læs resumé af afgørelsen

Dokumentationskrav ved særlige gebyrer: ingen bilag, ingen betaling

Et særgebyr for ekstraordinær aflæsning af varmemålere ved fraflytning blev tilsidesat, fordi udlejer trods gentagne opfordringer ikke kunne dokumentere den faktiske udgift. Afgørelsens begrundelse er krystalklar: "nævnet tillige flere gange og senest den 22. september 2025 har bedt udlejer om at dokumentere udgiften, men det har udlejer ikke gjort"; dermed pålagdes udlejer at tilbagebetale 801,00 kr. med rentelovsrente. Se afgørelsesresumé

Depositum kan ikke udvides: ingen ekstra “sikkerhed” for forbrug ud over depositum

I en fraflytningssag godkendte nævnet udlejers udskiftning af gulvtæpper – med vægt på, at "Lejer har underskrevet fraflytningsrapporten, hvoraf det fremgår at parterne er enige om at udlejer, for lejers regning, får lavet de ovennævnte ting" – men afskar samtidig udlejers krav om yderligere indbetaling til sikkerhed for kommende forbrugsregnskaber, fordi depositummet allerede var opbrugt. Som begrundelsen præciserer: "Nævnet finder ikke, at lejer kan tilpligtes at indbetale et yderligere beløb til sikkerhed for udlejers eventuelle tilgodehavende i forbindelse med den endelige opgørelse af forbrugsregnskaberne"; hæftelsen for en senere efterbetaling består, men uden forlods ekstra sikkerhed. Læs resumé af afgørelsen

Mangel eller forbrugsadfærd? Varmt vand-sag afgjort på flow og kapacitet

I en tvist om utilstrækkeligt varmt vand afviste nævnet lejenedsættelse, fordi forholdet ikke var en lejeretlig mangel, men udsprang af lejers brugsmønster. Den tekniske rapport fik stor vægt: "efter vores målinger ... oplyste [forbrugeren] at hun/andre i husstanden altid brugte 'højfunktionen' ... det er indlysende at der vil være færre minutter med varmt vand ... når flowet ... er 13 liter/minut i stedet for 7 liter/minut." Nævnet konstaterede ved besigtigelsen ingen fejl ved tryk eller temperatur, og at en 80 L beholder var standard i identiske boliger uden klager. Se afgørelsesresumé

Tendenser på tværs af afgørelserne

• Skærpet formalisme: Manglende udlevering af fraflytningsrapport ved syn er stadig en “dødsdom” for istandsættelseskrav – uanset eventuelle faktiske mangler.
• Dokumentationsbyrde hos udlejer: Særlige gebyrer og udlæg ved fraflytning skal kunne dokumenteres med faktura eller tilsvarende; kontraktbestemmelser alene gør det ikke.
• Sikkerhedsstillelse er plafonderet: Depositum er den øvre ramme for sikkerhed ved fraflytning; ekstra “forbrugssikkerhed” kan ikke kræves op ad trappen.
• Mangelvurdering er teknisk-objektiv: Når tekniske målinger forklarer gener ved brugsmønster, falder kravet om lejenedsættelse bort.

Overblik over retspraksis og praktisk betydning

Praktiske konsekvenser for udlejere, lejere og rådgivere

• Udlejere
  • Gennemfør ind- og fraflytningssyn efter bogstaven i lejeloven, og udlevér rapporten på stedet ved lejers deltagelse.
  • Forbered dokumentationspakker for alle opkrævninger (faktura, ordrebekræftelse, leverandørbrev). Uden bilag er kravet tabt.
  • Undlad at opkræve ekstra forbrugssikkerhed ved fraflytning; afvent regnskabet og opkræv evt. difference i overensstemmelse med reglerne.
• Lejere
  • Underskriv ikke fraflytningsrapport uden tydelige forbehold, hvis uenige i arbejder; underskriften vægter tungt ved efterfølgende tvist.
  • Kræv bilag for alle poster på flytteopgørelsen – især særgebyrer ved aflæsning og lignende.
  • Overvej eget forbrugsmønster ved tekniske gener (fx gennemstrømning/flow ved varmt vand), før du rejser mangelkrav.
• Advokater/rådgivere
  • Anvend boligforholdslovens § 86, stk. 2 aktivt i bevisstrategi ved modpartens tavshed.
  • Dokumentér sammenhæng mellem kontraktsbestemmelser og faktisk afholdte udgifter; værktøjer som leverandøruttalelser og besigtigelsesnotater er centrale.

Compliance-værktøj: tjekliste til fraflytningsprocessen

• Planlæg syn med skabelon for rapport og kvittering; medbring udskrift og giv kopi på stedet.
• Fotodokumentér alle påståede mangler, og match billeder til konkrete arbejds- og fakturalinjer.
• Indhent og arkivér tredjemandsbilag for enhver udgift (målere, håndværkere, forsyningsselskab).
• Kommunikér klart om forbrugsregnskab: ingen ekstra sikkerhed opkræves; oplys i stedet om mulig efterregulering og tidsplan.
• Ved tekniske klager: få en faglig målerapport om kapacitet/flow og gennemfør en fælles test ved besigtigelse.

Denne artikel bygger på de fulde afgørelsestekster; de indsatte links henviser til korte resuméer for læsere, der ønsker det hurtige overblik.