Fem nye afgørelser strammer kursen for lejeaftaler: Manglende specifikationer og overskredne frister udløser tab af krav, mens præcise fraflytningsrapporter og korrekte forbrugsregnskaber bliver afgørende.
Frister, formalia og forbrugsregnskaber er igen afgørende – fem nye afgørelser fra husleje- og beboerklagenævn viser, hvor hurtigt udlejers krav falder, hvis dokumentation eller frister glipper.
Denne artikel gennemgår fem afgørelser fra september–oktober 2025 om depositum, fraflytning/istandsættelse og forbrugsregnskaber. Analysen er baseret på de fulde afgørelsestekster, som vi citerer fra; de indlagte links fører til resuméer på Lovguiden. Fokus er på formalia i lejelovgivningen, bevisbyrder i fraflytningssager og håndhævelse af frister for vand/varme-regnskaber.
Fraflytning: Depositum tabes, hvis krav ikke specificeres rettidigt
Huslejenævnet slog fast, at udlejer havde mistet retten til at gøre istandsættelseskrav gældende, fordi fraflytningsrapporten kun beskrev lejemålets stand – ikke konkrete arbejder – og fristen i lejelovens § 187, stk. 2, var sprunget.
Nævnets begrundelse
Nævnet formulerer det skarpt: “Udlejer har ikke gjort sit krav gældende overfor lejer inden fristen og skal af den grund tilbagebetale lejers fulde depositum. Dette gælder uanset årsagen til, at kravet ikke er gjort gældende.”
Konsekvensen for udlejer
Dermed skulle 36.000 kr. tilbagebetales, og nævnet mindede om indberetningspligt til GI ved manglende efterlevelse.
Almen bolig: Skønsmæssig nedsættelse og klare kompetencegrænser
I en almen sag godkendte Beboerklagenævnet langt de fleste istandsættelsesposter, men nedsatte tømrerposten fra 16.659,50 kr. til 15.000 kr., fordi “lejer ikke kan pålægges at aflevere boligen i bedre stand end den, hvori den blev overtaget”, jf. almenlejelovens § 25, stk. 3.
Afvisning af havekrav
Samtidig afviste nævnet havekravet på 52.556,25 kr. til domstolsbehandling pga. bevisførelse om havens stand og bemærkede, at spørgsmål om uberettiget adgang faldt uden for nævnets kompetence.
Grænsen for nævnsprøvelse
Sagen illustrerer den praktiske grænse mellem nævnsprøvelse (regningskontrol og skøn) og boligrettens bevisførelse.
Forbrugsregnskaber I: Ugyldige varmeopgørelser ved formaliemangler
Huslejenævnet underkendte varmeregnskaber for 2021–2024, fordi de hverken indeholdt oplysning om lejers indsigelsesadgang efter § 73 eller var fremsendt inden 3-månedersfristen i § 75. Nævnet skriver: “varmeregnskaberne for perioden 2021-2024 ikke indeholder oplysning om lejers adgang til at gøre indsigelse … [og] ikke er fremsendt inden for 3 måneders fristen.”
Økonomiske konsekvenser
Konsekvensen blev tab af efterbetalingskrav 2022–2024. Alligevel fik lejer ikke aconto varme retur, fordi et faktisk varmeforbrug var ubestridt; derimod skulle udlejer tilbagebetale eventuelt betalt aconto vand, da der slet ikke var udarbejdet vandregnskab.
Forbrugsregnskaber II: Lejers indsigelse afvist
I en anden sag var formalia for udlejers regnskaber opfyldt, men lejers indsigelse faldt, fordi den ikke angav, “på hvilke punkter … regnskabet … ikke kan godkendes”, jf. § 77.
Mangler ved det lejede vs. regnskabsfejl
Nævnet fremhævede, at klager over bygningens stand ikke i sig selv er indsigelser mod regnskabets opgørelse. Derfor blev udlejers efterbetalingskrav opretholdt. Afgørelsen præciserer den skarpe sondring mellem (1) materielle fejl i regnskabet og (2) øvrige mangler ved det lejede, som må forfølges i andet spor.
Genudlejning, maling og tilbageholdelse til forbrug
I en fraflytningssag fritog nævnet lejer for husleje i april, fordi lejemålet var genudlejet fra 1. april, hvorfor udlejer ikke led tab.
Dokumenteret istandsættelse
Samtidig blev kravet om 1.261,88 kr. til pletmaling af dørkarme godkendt, idet udlejer havde “dokumenteret og specificeret sit krav i fraflytningsrapporten,” og lejer ikke kunne godtgøre en aftalt undtagelse.
Tilbageholdelse til forbrug
Endelig var tilbageholdelse af 500 kr. (vand) og 1.000 kr. (varme) berettiget, da regnskabsperioderne endnu løb: “udlejer er berettiget til at tilbageholde … indtil … regnskab for 2025 er aflagt.”
Tværgående tendenser i aftale- og formueretten på lejeområdet
Der tegner sig flere klare tendenser på tværs af de nye afgørelser:
- Skærpede formalitetskrav: Overskridelse af 2-ugersfristen i § 187 uden præcis specifikation udløser fuld tilbagebetaling af depositum. Omvendt kan en præcis fraflytningsrapport bære flere poster hjem – men ikke forbedringer.
- Forbrug: Regnskaber falder ved manglende § 73-tekst og for sen fremsendelse. Lejers indsigelser skal være regnskabsnære og konkrete; bygningsmangler er en separat sag.
- Kompetence og bevis: Nævnene tager regningskontrol og formalia, men sender tvister med tung bevisførelse (fx havesager) til boligretten.
Hvad betyder det i praksis?
- Udlejere bør indlægge faste processer: fraflytningssyn med checklister for “hvad, hvor, hvorfor og hvem betaler”; eksplicit opregning i rapporten; afsendelseslogs; fristovervågning for §§ 73 og 75.
- Lejere bør sikre dokumentation (foto/video, indflytningsrapporter, fejl- og mangellister) og formulere indsigelser mod regnskaber med præcise poster og opgørelsesfejl, ikke kun generelle forhold ved det lejede.
Trendbillede i praksis
| Tema | Regelgrundlag | Typisk fejl | Praktisk effekt |
|---|---|---|---|
| Fraflytning/istandsættelse | Lejeloven § 187; (almen) § 25-26 | Ikke-specificeret krav; forbedringer | Krav bortfalder; kun proportionale poster godkendes |
| Forbrugsregnskaber | Lejeloven §§ 73, 75, 77 | Manglende indsigelsesvejledning; for sen fremsendelse; ukonkret indsigelse | Tab af efterbetaling; indsigelser afvises |
| Kompetence | Almenlejeloven §§ 100, 103 | Beviskrævende spørgsmål forsøges i nævn | Henvisning til boligret, udsættelse af afklaring |
Driftsnære tjekpunkter til næste flyttesag og regnskabsrunde
For at undgå faldgruber i fremtidige sager, bør parterne være opmærksomme på følgende konkrete handlinger:
Fraflytning
Skriv konkrete arbejder i rapporten (rengøring/maling/udbedring pr. rum), angiv begrundelser og dokumentér med fotos. Send krav senest 14 dage efter fraflytning.
Forbrug
Tilføj indsigelsesvejledning i alle regnskaber, og udsend inden 3 måneder fra modtagelse. Opgør efter målere, hvor påkrævet, og udarbejd altid vandregnskab, hvis der opkræves aconto.
Økonomi
Tilbagehold kun realistiske beløb til forbrug midlertidigt – og indarbejd dem i første efterfølgende regnskab, så de afstemmes korrekt mod faktisk forbrug.
