Nye lejeretlige afgørelser: Fra flytteopgørelser til 'det lejedes værdi'

Analyse af nye afgørelser om flytteopgørelser, gebyr for returvarme og nedsættelse af husleje for moderniserede lejemål. Få indsigt i praksis.

Nye afgørelser i lejeretten: Når dokumentation og 'det lejedes værdi' afgør tvister

En række nye afgørelser fra husleje- og beboerklagenævnene kaster lys over centrale juridiske problemstillinger i lejeforhold. Analysen af de fulde afgørelsestekster afslører en klar tendens: Nævnene lægger afgørende vægt på konkret dokumentation og en materiel vurdering af 'det lejedes værdi', selv når formelle krav synes opfyldt. Denne artikel dykker ned i tre sager, der omhandler alt fra flytteopgørelser og fordeling af driftsomkostninger til den principielle fastsættelse af husleje i moderniserede ejendomme.

Tema 1: Dokumentationens altafgørende rolle

To af de nye afgørelser understreger med al tydelighed, at robust dokumentation er nøglen til at vinde en sag i huslejenævnet, hvad enten det gælder fraflytning eller driftsudgifter.

Fraflytningsopgørelsen: Fotodokumentation trumfer indsigelser

I en sag om en flytteopgørelse havde en lejer gjort indsigelse mod de regninger, udlejer havde fremsendt i forbindelse med istandsættelse. Tvisten involverede også uenighed om eventuelle forbedringsarbejder. Beboerklagenævnet valgte dog at se bort fra denne del af tvisten, da den ikke påvirkede selve afregningen, og fokuserede udelukkende på beviserne for de udførte arbejder.

Nævnets afgørelse var kort og kontant, og den hvilede tungt på udlejers fremlagte materiale. I afgørelsen hedder det: "Efter gennemgang af sagen og på baggrund af sagens dokumentation, herunder fotos, finder beboerklagenævnet ikke grundlag for at tilsidesætte regningerne." Afgørelsen illustrerer, at en veldokumenteret flytteopgørelse med klare før-og-efter-billeder og specificerede regninger står ekstremt stærkt. For lejere er det en vigtig påmindelse om nødvendigheden af at dokumentere lejemålets stand ved indflytning for at kunne modbevise udlejers krav. Læs resumé af afgørelsen

Fordeling af driftsudgifter: Bevisbyrden for udlejers fejl

En anden sag handlede om, hvorvidt en udlejer lovligt kunne opkræve et gebyr på 9.810 kr. for høj returvarme via varmeregnskabet. Lejer mente, at udgiften skyldtes udlejers manglende vedligeholdelse af varmecentralen. Huslejenævnet skulle altså vurdere, om udlejer havde handlet culpøst.

Også her blev udfaldet bestemt af beviserne – eller manglen på samme. Nævnet fandt ikke, at lejer havde løftet bevisbyrden for, at udlejer havde forsømt sin vedligeholdelsespligt. Nævnet konkluderede: "Ud fra det indsendte materiale vurderer huslejenævnet, at udlejer ikke på nuværende tidspunkt har forsømt pasning af varmecentralen, så udlejer har ikke ansvar for udgiften til høj returvarme i 2024-regnskabet." Afgørelsen fastslår, at en sådan driftsudgift, pålagt af forsyningsselskabet, som udgangspunkt kan fordeles på lejerne, medmindre det kan bevises, at udgiften er en direkte konsekvens af udlejers misligholdelse. Se afgørelsesresumé

Tema 2: Principiel afgørelse: Når 'det lejedes værdi' trumfer formelle moderniseringskrav

Den mest principielle af de nye afgørelser vedrører fastsættelse af husleje i et lejemål, der er moderniseret efter boligreguleringslovens § 19, stk. 2 (tidligere § 5, stk. 2). Sagen viser, at selvom en udlejer opfylder de formelle økonomiske krav for en gennemgribende modernisering, er det ingen garanti for, at den aftalte leje kan opretholdes.

Udlejer havde i 2013 afholdt forbedringsudgifter, der oversteg den lovbestemte minimumsgrænse, hvilket formelt gav ret til at fastsætte lejen efter 'det lejedes værdi'. Huslejenævnet anerkendte da også dette udgangspunkt: "Huslejenævnet kan konstatere, at renoveringsregnskabet på kr. 334.662 kr. fra 2013 indeholdt kr. 262.906 kr. til forbedring. Dermed blev minimumsgrænsen på 245.370 kr. opfyldt...".

Alligevel valgte nævnet at nedsætte lejen markant. Begrundelsen er en lærebog i princippet om 'det lejedes værdi'. Nævnet foretog en konkret vurdering af lejemålets reelle stand og kvalitet og fandt, at den aftalte leje var for høj. I afgørelsen fremhæves de afgørende faktorer: "Som begrundelse for nedsættelsen lægger huslejenævnet vægt på moderniseringens alder, den nedtagne radiator og vægge bibeholdt med savsmuldstapet." Lejen blev nedsat til 1.475 kr. pr. m² med tilbagevirkende kraft.

Denne afgørelse har stor praktisk betydning. Den cementerer, at den økonomiske grænse i § 19, stk. 2, blot er en adgangsbillet til at fastsætte lejen frit, men at selve lejeniveauet efterfølgende kan prøves og skal kunne forsvares ud fra en konkret vurdering af lejemålets kvalitet, stand og beliggenhed. En modernisering fra 2013 har ikke samme værdi som en fra 2023, og detaljer som savsmuldstapet kan trække ned i den samlede vurdering. Læs resumé af den principielle afgørelse

Praktiske konsekvenser og konklusion

Disse afgørelser tegner et billede af en retsanvendelse, der er forankret i konkret bevisførelse og materiel retfærdighed frem for ren formalisme.

• For udlejere: Nødvendigheden af omhyggelig dokumentation kan ikke overvurderes. Fotodokumentation ved fraflytning er essentiel, og ved driftsudgifter skal man kunne dokumentere, at man ikke har handlet ansvarspådragende. Ved § 19, stk. 2-lejemål skal man være forberedt på at forsvare lejeniveauet baseret på lejemålets faktiske, nutidige stand – ikke kun på baggrund af gamle regninger.

• For lejere: Man står svagt uden egen dokumentation, især i fraflytningssager. Til gengæld viser sagerne, at man med rette kan udfordre en husleje, der virker urimelig i forhold til lejemålets kvalitet, selvom det er moderniseret efter bogen. Bevisbyrden for udlejers fejl i driftssager påhviler dog lejeren.

Samlet set bekræfter afgørelserne, at lejeretten er et område, hvor detaljen og dokumentationen tæller. Mens formelle regler sætter rammerne, er det i sidste ende den konkrete virkelighed – lejemålets stand og de fremlagte beviser – der afgør udfaldet af en tvist.