De nyeste afgørelser fra Frederiksberg i februar 2026 viser en tydelig linje i aftale- og formueretten på lejeområdet: Dokumentation vinder sagerne, og alt det, der kræver egentlig bevisførelse, ender hos boligretten.

## Fem afgørelser der flytter praksis i det små

De nyeste afgørelser fra Frederiksberg i februar 2026 viser en tydelig linje i aftale- og formueretten på lejeområdet: Dokumentation vinder sagerne, og alt det, der kræver egentlig bevisførelse, ender hos boligretten.

Fem afgørelser der flytter praksis i det små

De fem seneste kendelser og afgørelser (12. og 16. februar 2026) illustrerer, hvordan lejeretlige krav i praksis bliver “formueret” i sin mest konkrete form: Hvem skal betale for istandsættelse, hvem bærer risikoen for mangler, og hvornår kan en aftalt leje tilsidesættes som for høj. Samtidig går der en rød tråd gennem materialet: Nævnene kan besigtige, skære og påbyde – men de kan ikke afhøre, og de kan ikke lave den bevismæssige totalvurdering, som en egentlig retssag kræver. Det fremgår også af Social- og Boligministeriets gennemgang af huslejenævn som administrativt tvistenævn, hvor sager typisk behandles “i brevform”, og hvor nævnet netop ikke kan afhøre vidner og derfor ofte må sende konfliktens hårde kerne videre til boligretten. (Se fx ministeriets side Huslejenævn og klagemuligheder.)

Nedenfor er et kort overblik over, hvad der reelt blev “afgjort”, og hvad der blev parkeret til domstolssystemet:

Når fraflytning bliver et regnskabsopgør

De to fraflytningssager viser i hver sin ende af spektret, hvordan Lejeloven § 187, stk. 1 i praksis fungerer som en økonomisk “afleveringsklausul”: Lejer skal ikke aflevere bedre end ved overtagelse, men udlejer får medhold, hvis udgiften er nødvendig, specificeret og dokumenteret.

Vandskade, tilbageholdt leje og nævnets kompetenceloft

I sagen om nedsættelse af istandsættelseskrav og afvisning af restance (16. februar 2026) skærer huslejenævnet ind til benet: Maling godkendes, rengøring falder bort, gulvposten reduceres – og restancespørgsmålet afvises, fordi det kræver bevisførelse om ubeboelighed og eventuelt forholdsmæssigt afslag efter Lejeloven § 95, stk. 2. Afgørelsen er et skoleeksempel på dokumentationshierarkiet: billeder og rapporter løfter malerkravet, mens fravær af billeddokumentation punkterer rengøringsposten.

“Adr. 2 ikke har fremlagt billeder, der dokumenterer kravet …”

Og på gulvene afviser nævnet udlejers dyrere “fuldslibning”, fordi fraflytningsrapporten kun bar “letslibning og lakering”. Nævnets afvisning af restancen er samtidig en skarp markering af nævnets grænse: Når tvisten reelt handler om et komplekst hændelsesforløb (vandskade, varmeudfald, skimmel, ubeboelighed), er det boligrettens banehalvdel – ikke nævnets, jf. kompetencehensynet bag Lov om boligforhold § 83, stk. 1.

Læs mere her: Lovguiden – Nedsættelse af istandsættelseskrav og afvisning af sag om lejerestance pga. vandskade

33 års lejemål, misligholdelse og den lille post der vælter en del af kravet

I den anden fraflytningssag (udlejerkrav på over 105.000 kr.) er resultatet næsten det modsatte: Nævnet accepterer grundlæggende udlejers billede af misligholdelse – men finder en konkret regnskabsfejl og fjerner en dobbeltpost. Her er afgørelsen værd at læse som en påmindelse om, at selv hvor udlejer har “den store fortælling” på sin side (gennemslidte gulve, manglende døre, afmonterede låger), kan en enkelt bogføringsmæssig overlapning koste penge.

Det centrale greb er koblingen mellem udlejers vedligeholdelsespligt i boperioden og lejers hæftelse for misligholdelse: Nævnet understreger, at når udlejer har den indvendige vedligeholdelse, hæfter lejer ikke for “slid og ælde”, men kan blive erstatningsansvarlig for misligholdelse efter Lejeloven § 149, stk. 1. Og så falder hammeren på det, nævnet direkte identificerer som dobbeltopkrævning:

“C hæfter [ikke] for det samme krav …”

Det er ikke den store skønsmæssige nedskrivning, der gør afgørelsen interessant – men nævnets meget konkrete kontrol af, om en post (“rydning af genstande”) allerede er faktureret særskilt. For professionelle udlejere og administratorer er læresætningen enkel: Krydskontrol mellem tilbud, fraflytningsrapport og faktura er ikke pynt – det er bevis.

Læs mere her: Lovguiden – Nedsættelse af istandsættelseskrav efter 33 års lejemål grundet dobbeltopkrævning og misligholdelse

Mangler, skimmel og nævnenes skarpeste værktøj

Hvor fraflytningssagerne handler om opgøret bagud, handler de to vedligeholdelses- og mangelsager om den løbende leverance i kontrakten: Udlejers kernespligt til at stille et brugbart lejemål til rådighed og holde det forsvarligt ved lige.

Nikotinlugt og vindue der gaber, men ingen økonomisk kompensation

I almenboligsagen om nikotinlugt og defekt vindue (16. februar 2026) bruger beboerklagenævnet det værktøj, som virker bedst i praksis: besigtigelse og et direkte påbud efter Almenlejeloven § 16, stk. 2. Det er ikke bare en “rengøringssag”, men en vurdering af, hvornår en mangel er så indlejret, at den kun kan fjernes ved udskiftning. Besigtigelsen dokumenterer netop det, udlejer benægter – at lugten sidder i materialet:

“nikotinlukt fra træværket … særligt udtalt ved åbning af skabene.”

Og vinduet er ikke “repareret”, når det fortsat gaber ca. 1,5 cm og giver kuldetræk. Nævnet pålægger derfor udskiftning af køkkenelementer og udbedring af vinduet inden tre måneder.

Men lige så vigtigt er nævnets afvisning af huslejenedsættelse: økonomisk kompensation falder uden for nævnets hjemmel i denne sagstype, hvilket nævnet forankrer i Almenlejeloven § 30, stk. 2. Det efterlader lejerne med et klassisk procesvalg: De får udbedring her og nu – men må i boligretten for at få penge for perioden, hvor entréen var delvist ubrugelig.

Læs mere her: Lovguiden – Pålæg om udbedring af nikotinlugt og defekt vindue samt afvisning af sag om huslejenedsættelse

Fugtskader og skimmel, men gulvene falder på reklamationsbeviset

I vedligeholdelsessagen om fugtskader, skimmel og indvendig vedligeholdelse (16. februar 2026) bliver Lejeloven § 114 brugt som en “driftsdom”: Udlejer pålægges konkrete arbejder med frist, og nævnet peger udtrykkeligt på muligheden for indberetning til GI ved manglende efterlevelse. Det er håndfast formueret: Vedligeholdelsespligten efter Lejeloven § 112, stk. 2 omsættes til et påbudskatalog.

Det interessante er, hvordan nævnet håndterer udlejers adfærdsargument (tøjtørring) uden at gøre sagen “psykologisk”: Besigtigelsen konstaterer aktiv udsugning, men også så markant skimmel, at det “må indikere”, at luftskiftet ikke er tilstrækkeligt. Det gør afgørelsen anvendelig i praksis, fordi den viser, hvad der ofte bliver afgørende: synlige forhold og bygningsfaglige observationer frem for partsforklaringer.

Samtidig får lejer ikke alt: Gulvslibning afvises, ikke fordi gulvet nødvendigvis er fint, men fordi lejer ikke kan dokumentere rettidig reklamation. Det er en vigtig kontraktretlig pointe i lejeretten: Selv hvor udlejer har en vedligeholdelsespligt, kan lejerens krav falde, hvis forløbet (henvendelser, påkrav, frister) ikke kan dokumenteres.

Læs mere her: Lovguiden – Udlejer pålagt udbedring af fugtskader, skimmelsvamp og indvendig vedligeholdelse på Frederiksberg

Det lejedes værdi, gennemgribende forbedringer og nævnets frie skøn

Den femte afgørelse (12. februar 2026) handler om “gennemgribende forbedret” og lejefastsættelse efter Lejeloven § 19, stk. 2, altså den ordning der historisk knytter sig til den tidligere boligreguleringslovs § 5, stk. 2. Social- og Boligministeriet beskriver også ordningen som en særlig lejefastsættelse for moderniserede lejligheder, hvor lejen fastsættes efter “det lejedes værdi” frem for omkostningsbestemt leje (se ministeriets oversigt over Lejefastsættelse).

I den konkrete sag accepterer nævnet, at moderniseringen i 2008 i udgangspunktet kvalificerer efter § 19, stk. 2, og at moderniseringen som helhed er opretholdt, selv om der konstateres skader ved rørkasse og løse fliser. Alligevel nedsættes lejen fra 1.942,8 kr. pr. m² til 1.600 kr. pr. m², fordi lejen overstiger “det lejedes værdi” efter Lejeloven § 42, stk. 2, og nedsættelsen får tilbagevirkende kraft, da sagen er rejst inden et år, jf. Lejeloven § 40, stk. 2.

Afgørelsen er også spændende, fordi den er dissenspræget: lejerrepræsentanten vil længere ned (1.300 kr.), udlejerrepræsentanten vil ikke nedsætte, og forpersonen ender som udslagsgiver. Hertil kommer en metodisk detalje med stor rækkevidde: Nævnet fastsætter lejen uden konkrete sammenligningslejemål og henviser til “generelle kendskab”. Det står i interessant kontrast til domstolenes fokus på sammenligningsgrundlag i “det lejedes værdi”-sager, som fx Højesterets omtale af sammenligningskrav (i en småhussag) på domstol.dk. Spændingen er ikke, at nævnet nødvendigvis gør noget ulovligt her, men at begrundelsesformen kan blive et angrebspunkt, hvis sagen løftes til boligretten.

Læs mere her: Lovguiden – Gennemgribende forbedret lejemål på Frederiksberg: Lejen nedsat fra 1.942 kr. til 1.600 kr. pr. m²

Tre mønstre der går igen på tværs af sagerne

1. Beviset er ofte ikke “hvem har ret”, men “hvad kan vises”
Det ses krystalklart i rengøringsposten (ingen billeder, intet krav) og i gulv-sagen (letslibning vs. fuldslibning). Det ses også i vedligeholdelsessagen, hvor gulvkravet falder på reklamationsdokumentation.

2. Nævnet kan påbyde og skønne, men ikke afgøre alt det pengekrævende
Når uenigheden tipper over i spørgsmål om økonomisk kompensation eller en konflikt, der kræver parts- og vidneforklaringer, rammer man nævnsmodellen. Det forklarer afvisningen af både lejerestance/afslag og huslejenedsættelse i almenboligsagen.

3. Moderniseringsordningen lever, men prisen kontrolleres
Selv når § 19, stk. 2-grundlaget accepteres, er lejen ikke “fredet”. Det lejedes værdi er stadig en realitetskontrol – og den kan udløse tilbagebetaling, hvis lejer når fristen.

Hvad man bør gøre mandag morgen, hvis man vil undgå at stå i samme situation

Nævnsafgørelserne er konkrete, men de tegner en meget praktisk tjekliste – især for professionelle udlejere, administratorer og rådgivere:

• Ved fraflytning

  1. Sørg for at fraflytningsrapporten er præcis om niveauet af arbejde (letslibning kontra fuldslibning), jf. logikken i Lejeloven § 187.
  2. Match tilbud og fakturaer linje for linje, så der ikke ligger “skjulte dubletter”.
  3. Fotodokumentér alt det, der kræves betaling for – især rengøring og overflader.

• Ved mangler og vedligeholdelse

  1. Brug skriftlig reklamation konsekvent og gem trådene.
  2. Ved lugt og indeklima skal man tænke i materialer, ikke i forklaringer – “lugten sidder i træværket” er et bygningsfaktum, der kan udløse udskiftning.
  3. Hvis kravet i realiteten er penge for en periode snarere end udbedring fremadrettet, så planlæg fra start, at næste stop kan blive boligretten.