De seneste afgørelser fra huslejenævnene i februar 2026 viser et formueretligt landskab, hvor *frister, dokumentation og lovhjemmel* ofte vejer tungere end parternes oplevelse af rimelighed.

## Et øjebliksbillede af aftale- og formueretten i lejesager

De seneste afgørelser fra huslejenævnene i februar 2026 viser et formueretligt landskab, hvor frister, dokumentation og lovhjemmel ofte vejer tungere end parternes oplevelse af rimelighed.

Et øjebliksbillede af aftale- og formueretten i lejesager

De udvalgte afgørelser (6.–12. februar 2026) kredser om tre klassiske formueretlige konflikter i lejeforhold: 1) opgør og erstatningskrav ved fraflytning, 2) fastsættelse og regulering af leje, og 3) forbrugsregnskaber som grundlag for betalingskrav. På tværs af sagerne står én pointe skarpt: Lejeretlig aftalefrihed er i praksis indrammet af ufravigelige formkrav, og den part, der ikke kan dokumentere sine påstande inden for lovens frister, risikerer at tabe – uanset hvad der “egentlig” skete.

Det ses særligt i fraflytningssagerne, hvor Lejeloven § 187 fungerer som en procesretlig “skærebænk” for udlejers krav: overskrides fristerne eller svigter udleveringen af rapport, bortfalder istandsættelseskravet. Det fremgår også af selve bestemmelsens ordning og ugyldighedskonsekvens. (elov.dk)

Samtidig viser varmesagerne, at Lejeloven § 73 om regnskabets indhold og indsigelsesadgang ikke er “nice to have”, men en gyldighedsbetingelse: mangler oplysningerne, er regnskabet ugyldigt. (elov.dk)

Nedenfor er et tematiseret overblik over de analyserede afgørelser.

Fraflytning og depositum hvor bevis og formalia afgør

Ufagmæssigt malerarbejde og fotobevis som løftestang

I sagen fra Fredensborg godkender nævnet udlejers krav på 31.625 kr. og bygger i realiteten afgørelsen på et bevisprincip, der går igen i flere sager: Den, der dokumenterer bedst, får ret. Nævnet fremhæver, at fotos viste, at malerarbejdet var “af en meget ringe kvalitet” og “ikke fagmæssigt i orden”, bl.a. fordi der “ikke [var] malet til kant” og var malet ud på kontakter mv.

Læs mere her: Lovguiden – Godkendelse af udlejers istandsættelseskrav grundet ufagmæssigt udført malerarbejde og mangelfuld rengøring

Genudlejning som målestok for nødvendige arbejder

Kokkedal-sagen er økonomisk tungere, men juridisk genkendelig: udgifterne (62.550 kr.) godkendes, fordi fotomaterialet efter nævnets opfattelse dokumenterede, at istandsættelse var “påkrævet … for at lejemålet skulle kunne genudlejes normal istandsat”. Her bliver genudlejningsevne et praktisk kriterium for nødvendighed, og nævnet accepterer samtidig, at priser og timeforbrug “ikke overstiger hvad der er normalt” for 109 m².

Læs mere her: Lovguiden – Godkendelse af omfattende istandsættelseskrav og rengøring efter fraflytning af 109 m2 lejlighed i Kokkedal

Fortabelse ved procesfejl og væsentlige fugtmangler som løftestang for ophævelse

Dragør-sagen illustrerer den hårde side af Lejeloven § 187, stk. 5: “Ved overtrædelse … bortfalder” kravet. Nævnet lægger til grund, at der slet ikke var indkaldt til flyttesyn, og derfor bortfalder ethvert istandsættelseskrav. Oven i det accepterer nævnet – i depositumskontekst – at lejer var berettiget til at hæve efter Lejeloven § 96, fordi skimmel og fugt sandsynliggjordes som bygningsrelateret, bl.a. ved vurderingen af, at “en utæt udvendige fuge kan føre til opfugtning … med fugt og skimmel til følge”.

Læs mere her: Lovguiden – Udlejer mister krav på istandsættelse og leje grundet manglende indkaldelse til flyttesyn og væsentlige fugtmangler

Silkeborg hvor fakturaer slår indsigelser og følgeudgifter kan godkendes

I sagen om fraflytningsopgørelse i Silkeborg godkender nævnet udlejers dokumenterede tab (26.617,08 kr.) og lægger samtidig et praktisk spor ud til branchen: “parkeringsudgifter til håndværkere er en almindelig følgeudgift”. Det er formueret i mikroformat – erstatningskravet opgøres ikke kun på kerneydelsen, men også på rimelige følgeudgifter, når de er en naturlig del af udbedringen.

Læs mere her: Lovguiden – Godkendelse af fraflytningsopgørelse og afvisning af krav om forholdsmæssigt afslag og forbrugsindsigelser

Nyopført lejemål og mindsteomkostningsprincip som argument

En anden Silkeborg-sag om nyopført lejemål viser, hvordan nævnene accepterer metodevalg som del af tabsopgørelsen, hvis det fremstår proportionalt: nævnet fremhæver, at udskiftning af køkkenfronter m.v. var “de mindst omkostningskrævende” løsninger. Dermed får udlejer et indirekte incitament til at vælge “billigste forsvarlige” udbedring – hvilket også styrker chancen for fuldt medhold.

Læs mere her: Lovguiden – Huslejenævnet godkender udlejers krav på istandsættelse af nyopført lejemål ved fraflytning

Når udlejer kun udlejer én lejlighed bliver 14-dages-reglen en fælde

I Silkeborg-sagen om “14-dages frist” (depositum 22.500 kr.) er udlejer ikke omfattet af syns- og rapportpligten som flerudlejer, men rammes i stedet af fristen i Lejeloven § 187, stk. 2. Nævnet konkluderer, at udlejer “har … fortapt ethvert istandsættelseskrav”, fordi der ikke var dokumentation for rettidig kravfremsættelse. Et ekstra lag er kontraktens vedligeholdelsesfordeling: når udlejer har indvendig vedligeholdelsespligt, er der i praksis meget lidt “almindelig istandsættelse” at sende videre som krav.

Læs mere her: Lovguiden – Udlejer fortaber krav på depositum grundet overskridelse af 14-dages frist

Ugyldige forbrugsregnskaber kan trække et helt efterkrav med sig

I Silkeborg-sagen om depositum og gas/vandregnskab får lejerne fuldt medhold, fordi udlejer ikke svarer (tavshed fortolkes), fordi der ikke er dokumentation for rettidige fraflytningskrav efter Lejeloven § 187, stk. 2, og fordi forbrugsregnskabet mangler indsigelsesvejledning efter Lejeloven § 73, stk. 1. Nævnet formulerer det helt kategorisk: “Regnskaberne er … ugyldige, hvis de ikke indeholder disse oplysninger.” (elov.dk)

Læs mere her: Lovguiden – Lejere får fuldt medhold i sag om depositum og ugyldige forbrugsregnskaber grundet manglende indsigelsesvejledning

Manglende udlevering af fraflytningsrapport kan vælte hele istandsættelseskravet

I Silkeborg-sagen om Techem-flytteopgørelse falder udlejers istandsættelseskrav ikke på manglende syn, men på et snævert – og praktisk vigtigt – bevispunkt: det “kan … ikke anses for bevist … at kopi af [rapporten] er overgivet” ved synet, bl.a. fordi der “tilsyneladende kun [var] udfærdiget ét originalt eksemplar”. Det er en påmindelse om, at udlejer ikke alene skal udarbejde rapporten, men også kunne dokumentere udlevering efter Lejeloven § 187, stk. 4.

Læs mere her: Lovguiden – Udlejer mister krav på istandsættelse og varmeregning på grund af formfejl og manglende udlevering af fraflytningsrapport

Fremleje hvor både istandsættelse og vandkrav falder

Frederiksberg-sagen om fremlejeforhold viser to formueretlige “stopklodser”. For det første anses udlejers generelle fremsendelse af vedligeholdelsesreglement ikke som et konkret fraflytningskrav, og kravene kommer for sent i forhold til Lejeloven § 187, stk. 2. For det andet falder vandkravet, fordi udgifter til vand skal være indeholdt i lejen uden individuel måling, jf. Lejeloven § 68, stk. 1. Det harmonerer med Højesterets linje om, at særskilt betaling for vand forudsætter individuel forbrugsmåling. (dklf.dk)

Læs mere her: Lovguiden – Bortfald af istandsættelseskrav og vandregning i fremlejeforhold pga. fristoverskridelse og manglende målere

Lejefastsættelse og det lejedes værdi skøn, sammenligninger og dissens

Ureguleret kommune og huslejenævnets kendskab som erstatning for besigtigelse

Humlebæk-sagen er bemærkelsesværdig, fordi besigtigelse ikke gennemføres, men nævnet alligevel fastsætter lejen efter “indgående kendskab” til bebyggelsen. Retligt understreges, at lejen kan reguleres efter Lejeloven § 42, stk. 1, fordi kommunen “ikke [har været] siden 1. januar 2002, hvor kommunen blev ureguleret”. Praktisk betyder det, at en meget langvarig lejer (indflytning 1975) kan mødes med en markant regulering, selv om boligen er “i oprindelig stand”.

Læs mere her: Lovguiden – Godkendelse af lejeforhøjelse til det lejedes værdi og regulering af depositum i ureguleret kommune

Rungsted Kyst hvor lejen hæves men biudgifterne falder uden hjemmel

Rungsted-sagen er et skoleeksempel på, at udlejers krav kan være delvist rigtigt og delvist ulovligt. Nævnet finder, at lejen 168.000 kr. er “væsentlig lavere end det lejedes værdi”, men underkender udlejers niveau (1.750 kr./m²) og skærer ned til 240.000 kr. Samtidig kræver nævnet tilbagebetaling af 6.061,50 kr. for renovation, rottebekæmpelse, skorsten og varmeadministration, fordi “der kun kan kræves betalinger ved siden af lejen, hvis der i loven er hjemmel”, med henvisning til Højesteretsdommen trykt i U 2009. Den overordnede pointe er også formuleret i brancheomtale: adgang til at udskille dele af lejen til særskilt betaling kræver lovhjemmel. (effyn.dk)

Læs mere her: Lovguiden – Delvis godkendelse af lejeforhøjelse til det lejedes værdi og krav om tilbagebetaling af ulovlige biudgifter

Gennemgribende forbedret lejemål hvor lejen godkendes men dissens fastholder usikkerheden

Frederiksberg-sagen om 105 m² (leje ca. 1.743 kr./m²) illustrerer, at selv når dokumentationen for modernisering er massiv (over 1,3 mio. kr.), ender nævnet ofte i et skøn over det lejedes værdi – her uden konkrete sammenligningslejemål, men efter “generelle kendskab”. At der er dissens, viser, at denne skønsmæssige øvelse stadig er et konfliktfelt, især når lejer peger på ejendommens vedligeholdelsesmangler uden for lejemålet.

Læs mere her: Lovguiden – Godkendelse af leje for gennemgribende forbedret lejemål på Frederiksberg

Gennemgribende moderniseret lejemål hvor lejen nedsættes med tilbagevirkende kraft

I en anden Frederiksberg-sag (61 m²) accepterer nævnet, at lejemålet er gennemgribende moderniseret, men fastslår samtidig, at det moderniserede spor er ikke en fribillet til enhver markedsleje: lejen nedsættes til 1.675 kr./m², og nedsættelsen får virkning fra lejemålets start den 1. december 2024 efter Lejeloven § 40, stk. 2. Nævnet bemærker desuden – med henvisning til praksis – at manglende dokumentation for orientering ved “første udlejning” ikke nødvendigvis gør senere genudlejninger ugyldige, hvilket nævnet forankrer i retspraksis (U 2017.65 H nævnes i teksten).

Læs mere her: Lovguiden – Nedsættelse af husleje for gennemgribende moderniseret lejlighed på Frederiksberg til det lejedes værdi

Skatter og afgifter hvor sagen afvises fordi indsigelsen ikke “rammer” varslingen

Afgørelsen om skatter og afgifter er på én gang formalistisk og praktisk: nævnet afviser sagen, fordi lejers indsigelse ikke var “specificeret og behørigt begrundet” efter Lejeloven § 46, stk. 5. Nævnet gør det helt tydeligt, at nettoprisindeksregulering og skatter/afgifter er “to forskellige former for lejeforhøjelser”, som kan varsles parallelt. Konsekvensen er hård: udlejers varsling står ved magt, fordi lejer ikke fik angrebet de konkrete poster rettidigt.

Læs mere her: Lovguiden – Afvisning af sag om lejeforhøjelse pga. skatter og afgifter grundet ufyldestgørende indsigelse

Forbrugsregnskaber og målere når teknik møder proces

Målerskift og graddage accepteres når regnskabet ellers er formelt korrekt

I Frederiksberg-sagen om skift fra Brunata til ISTA godkender nævnet regnskabet og understreger, at man ikke kan forvente identiske enhedstal, når systemerne måler forskelligt. Nævnet accepterer samtidig estimering ved målerskift baseret på graddage som “anerkendt og almen praksis”, og skubber spørgsmålet om “termisk udsat beliggenhed” ud af nævnets kompetence til kommunen via målerbekendtgørelsen.

Læs mere her: Lovguiden – Godkendelse af varmeregnskab efter skift af målerfirma og forhøjelse af a conto varmebidrag

Når udlejer ikke indbringer sagen mister udlejer kravet uanset teknikken

Den mest proceslærende varmesag er den, hvor lejerne indsigede rettidigt, men udlejer undlod at indbringe sagen. Nævnet slår uden omsvøb fast, at udlejer “har mistet retten til at kræve tillægsbetaling, jf. lejelovens § 77, 4. pkt.” efter Lejeloven § 77, stk. 4. Bemærk, at nævnet ikke reducerer varmekravet yderligere, selv om der var dokumenterede VVS-problemer – processuelt bortfald løser altså efterbetalingen, men erstatter ikke nødvendigvis en egentlig bevisvurdering af forbrugets størrelse.

Læs mere her: Lovguiden – Udlejer mister krav på tillægsbetaling for varme pga. manglende indbringelse af sag for Huslejenævnet

Markant stigning men målerne “fejler ikke” og regnskabet godkendes

I sagen om varmeregnskab 2023/2024 godkender nævnet regnskabet, fordi der “ikke kan konstateres fejl eller mangler” ved målerne eller registreringerne. Nævnet bruger en pragmatisk kontrol: udvikling i kr./m² over tre perioder. Stigningen er synlig – men ikke nok til at tilsidesætte målinger, når formalia er overholdt og der ikke er konkret teknisk fejlfund.

Læs mere her: Lovguiden – Huslejenævnets godkendelse af varmeregnskab trods lejers indsigelse om markant stigning

Godkendelse og acontoforhøjelse når historikken viser varig ændring

I en anden Frederiksberg-sag godkendes både regnskab og stigning i aconto. Nævnet lægger vægt på, at udlejer har anvendt “en almindelig beregningsmetode baseret på graddage”, og at lejers subjektive oplevelse (“adfærd uændret”) ikke kan tilsidesætte målinger uden konkrete fejl. Det er et tydeligt signal om, at acontoforhøjelser efter Lejeloven § 71, stk. 3 ofte står stærkt, når der samtidig foreligger efterbetaling og stigende udgifter.

Læs mere her: Lovguiden – Huslejenævnets godkendelse af varmeregnskab og stigning i aconto varmebidrag trods lejers indsigelse

Lang historik med tilbagebetaling men ny målersituation og stigende udgifter

Sagen om 2024-regnskab for en lejer med 15 års “tilbagebetalingserfaring” viser nævnets standardreaktion: historik er relevant, men ikke afgørende. Målerfirmaets forklaring om nye målere (oktober 2023), delvist beregnede værdier i 2023 og stigende ejendomsudgifter bliver accepteret som plausible forklaringer, og regnskabet godkendes.

Læs mere her: Lovguiden – Huslejenævnet godkender varmeregnskab for 2024 trods lejers indsigelse om uændret adfærd

Målerskift og otte indsigelsespunkter men nævnet fastholder regnskabet

I sagen om målerskift og “beregningsmetoder” gennemgår nævnet indsigelser om manglende aflæsning, delregnskab, fordelingsprincipper og reduktioner. Alligevel ender det med godkendelse: nævnet kan ikke konstatere fejl, og metoden med graddage beskrives som “almindelig og anerkendt”. Samtidig markerer nævnet en kompetencegrænse ved “termisk yderlig beliggenhed”, som lejer henvises til at rejse over for kommunen.

Læs mere her: Lovguiden – Huslejenævnets godkendelse af varmeregnskab trods indsigelser om målerskift og beregningsmetoder

Godkendelse trods forbrugsstigning hvor m²-kontrollen bruges som realitetstjek

I sagen om 2024-regnskab (efterbetaling 2.141,46 kr.) godkender nævnet regnskabet, selv om lejlighedens kr./m² ligger markant over ejendommens gennemsnit. Det illustrerer en vigtig pointe: m²-sammenligning bruges som indikator, men er ikke en “domstolserstatning”. Uden teknisk fejldokumentation eller klare formfejl fastholdes regnskabet typisk.

Læs mere her: Lovguiden – Godkendelse af varmeregnskab for 2024 trods indsigelse om målerudskiftning og forbrugsstigning

Vedligeholdelse og afgrænsning af nævnets kompetence

Pålæg om udbedring trods opsigelse og retlig interesse før fraflytning

Kjellerup-sagen er interessant, fordi lejerne allerede havde opsagt, men nævnet fastslår, at de stadig har “retlig interesse”, fordi udbedring skal ske før fraflytning. Nævnet pålægger håndværksmæssig udbedring af gulvhuller og revner i murværk under henvisning til udlejers vedligeholdelsespligt efter Lejeloven § 112, stk. 2, mens lejers indvendige pligt begrænses af Lejeloven § 116.

Læs mere her: Lovguiden – Udlejer pålagt udbedring af gulvhuller og murværksrevner trods lejers opsigelse

Når nævnet siger nej til forholdsmæssigt afslag men ja til opgørelsen

Tilbage i Silkeborg-sagen om fraflytning understreger nævnet også sin kompetenceafgrænsning: det afviser at tage stilling til “forholdsmæssigt afslag i huslejen” og afviser forbrugsdelen, fordi indsigelsen reelt angik vedligeholdelsesmangel og ikke regnskabets konkrete poster. Det er en praktisk påmindelse til rådgivere om at ramme den rette hjemmel og formulere indsigelser som regnskabskritik, hvis man vil have nævnet til at realitetsbehandle.

Læs mere her: Lovguiden – Godkendelse af fraflytningsopgørelse og afvisning af krav om forholdsmæssigt afslag og forbrugsindsigelser

Praktiske konsekvenser for lejere, udlejere og rådgivere

To mønstre skiller sig ud:

1. Formkrav fungerer som realitetsafgørelse
   Flere sager afgøres ikke “på substansen”, men på om frister og dokumentation er overholdt. Det gælder især fraflytning (rapport/udlevering) og forbrug (indhold/indsigelsesvejledning samt indbringelsesfrist). (elov.dk)

2. Lovhjemmel vinder over kontraktetiketter
   Aftaler om betaling “ved siden af lejen” bliver underkendt, når der ikke er lovhjemmel – både i biudgiftssagen og i vand-sagen uden individuel måling. (effyn.dk)

En tjekliste der matcher nævnspraksis

• Ved fraflytning

  • Udlejer med flere lejemål: indkald skriftligt, afhold syn, udarbejd rapport og dokumentér udlevering efter Lejeloven § 187, stk. 3-4.
  • Udlejer med ét lejemål: fremsæt konkrete krav senest 14 dage efter fraflytning/syn efter Lejeloven § 187, stk. 2.
  • Lejer: dokumentér stand med egne fotos/video og vær konkret i indsigelser mod arbejdets nødvendighed og pris.

• Ved forbrug

  • Tjek at regnskabet opfylder Lejeloven § 73 og at indsigelse er rettidig og specificeret efter Lejeloven § 77.
  • Husk at udlejer kan miste kravet ved passivitet, selv hvor målerdata i øvrigt ser “korrekte” ud.

• Ved lejevarslinger

  • Lejer: indsig konkret mod de poster, der varsles (ikke kun “rimelighed”), især ved skatter/afgifter efter Lejeloven § 46, stk. 5.
  • Udlejer: forvent, at nævnet kan skære et varslet niveau ned ved skøn over det lejedes værdi, selv når der er grundlag for forhøjelse.