En forældet lejekontrakt koster en udlejer retten til istandsættelse, og mundtlige huslejestigninger underkendes. Samtidig tvinges en arving til sagsanlæg mod sin mors dødsbo for milliongæld.
En udlejers brug af en forældet lejekontrakt koster retten til at kræve istandsættelse, mens en arving tvinges ud i et retssagsanlæg mod sin egen mors dødsbo for at undgå en bestridt milliongæld.
Formkrav i lejeloven koster udlejere dyrt
Formueretten og aftaleretten i lejeforhold er i høj grad præget af beskyttelsespræceptive regler. To aktuelle afgørelser fra landets huslejenævn understreger med al ønskelig tydelighed, at udlejere der ser stort på formalia, mister deres rettigheder – uanset hvad der ellers oprindeligt var aftalt med lejeren.
I en opsigtsvækkende sag fra Huslejenævnet i Hjørring havde parterne indgået en lejeaftale, men udlejeren havde anvendt den forældede blanket type 9A i stedet for den nugældende type 10A [1]. Anvendelsen af en forkert og uautoriseret blanket betyder rent juridisk, at aftalen om de særlige vilkår, herunder lejerens indvendige vedligeholdelsespligt, bortfalder. Nævnet fastslog, at lejeforholdet derved alene er underlagt lejelovens deklaratoriske udgangspunkt i blandt andet Lejeloven § 11 og Lejeloven § 112.
"Da der således ikke mellem parterne består en gyldig lejekontrakt, finder lejelovens almindelige bestemmelser anvendelse, hvorefter udlejer har pligten til den indvendige vedligeholdelse."
Resultatet blev, at udlejeren slet ikke kunne gøre sit istandsættelseskrav gældende mod lejeren ved fraflytning. Udlejeren blev pålagt at tilbagebetale det fulde depositum på 12.000 kroner til lejeren og blev desuden pålagt et tillægsgebyr efter Lov om boligforhold § 82, stk. 2. Læs mere her: Lovguiden – Lejer får fuldt depositum tilbage – ugyldig lejekontrakt (blanket 9A) fritager udlejer for istandsættelseskrav
Mundtlige huslejestigninger underkendes i Vejle
En lignende strenghed over for formkrav ses i en sag fra Huslejenævnet i Vejle. Her havde udlejer og lejer mundtligt indgået en aftale om, at huslejen skulle stige med 700 kr. om måneden på grund af lejerens høje varmeforbrug. Selvom lejeren indledningsvist accepterede aftalen og betalte den forhøjede leje i to måneder, er aftalen juridisk ugyldig.
Ifølge Lejeloven § 44, stk. 1 og Lejeloven § 44, stk. 2 skal lejeforhøjelser varsles skriftligt med tre måneders frist. Da disse regler udgør en central lejebeskyttelse, der efter Lejeloven § 53, stk. 1 ikke kan fraviges til skade for lejeren, underkendte nævnet aftalen og tvang udlejeren til at tilbagebetale de opkrævede beløb.
"Henset til at lejer og udlejer har indgået en aftale om en lejeforhøjelse uden at varslingsreglerne er overholdt, og at aftalen er til skade for lejer, finder nævnet, at lejeforhøjelsen er ugyldig."
Læs mere her: Lovguiden – Huslejenævnet Vejle: Ugyldig mundtlig lejeforhøjelse på 700 kr./md. — lejer får 1.400 kr. tilbage
Højesteret placerer søgsmålsbyrden hos arving ved bestridt gæld
Når man bevæger sig fra boligretten til skifteretten, står formelle procedurekrav i forbindelse med uenigheder om formue og gæld ligeledes centralt. Højesteret har netop truffet en principiel afgørelse om, hvem der bærer bevis- og søgsmålsbyrden, når et dødsbo mener at have et tilgodehavende hos en af arvingerne.
Sagen drejede sig om en søn, der ifølge et gældsbrev fra 2014 angiveligt skyldte sin afdøde mor over 2,3 millioner kroner. Sønnen bestred pure at have underskrevet dokumentet og nægtede at anerkende gælden. Kernespørgsmålet var, om bobestyreren blot kunne indstille gælden til modregning i arven efter Dødsboskifteloven § 63, stk. 1, eller om boet selv var forpligtet til at anlægge retssag mod sønnen for at få kravet fastslået ved domstolene, jf. Dødsboskifteloven § 53, stk. 2.
Højesteret kom frem til, at tvisten i sin kerne handler om fordelingen af selve arveformuen mellem arvingerne efter Arveloven § 1, stk. 1. Derved er der tale om en tvist om "retten til at arve" ifølge Dødsboskifteloven § 89, stk. 1.
"Den endelige fordeling af arven afhænger imidlertid af, i hvilket omfang boet har et krav mod A, som kan modregnes. [...] Tvisten er derfor – i modsætning til hvad skifteretten fandt – omfattet af § 54, stk. 2, jf. § 89, stk. 1."
Dermed er det arvingen selv, der skal tage det tunge proceduremæssige skridt og sagsøge dødsboet, hvis han vil have den autoriserede bobestyrers afgørelse omkendt. Gør han ikke det, står gældsbrevet ved magt i boopgørelsen. Læs mere her: Lovguiden – Højesteret: Bestridt gældsbrev mod arving skal behandles efter dødsboskiftelovens § 54, stk. 2 – arvingen må anlægge sag
Højesteret har tillige udgivet et mere praksisnært nyhedsreferat om dommens konsekvenser for håndteringen af indbyrdes krav i bobehandlinger. Læs mere her: Højesteret – Tvist om dødsbos fordring mod en arving skulle afgøres af skifteretten...
Overblik over bevisbyrde og aftaleforhold i den seneste retspraksis
De netop afsagte sager på tværs af de formueretlige instanser tegner et tydeligt billede af en juridisk virkelighed, hvor procedure og formalia vinder over uformelle aftaler og påståede misforståelser.
| Tvist | Retsområde | Hovedregel | Praktisk konsekvens for parten |
|---|---|---|---|
| Fejl i lejekontrakt (9A) | Lejeret | Formkrav er præceptive | Udlejer mister sit krav på indvendig vedligeholdelse |
| Mundtlig lejeforhøjelse | Lejeret | Ubetinget skriftlighedskrav | Aftalen tilsidesættes, og pengene skal returneres |
| Bestridt gæld i dødsbo | Arveret | Bobestyrers kompetence står vagt | Arvingen bærer personligt søgsmålsbyrden mod boet |
Sø og Handelsretten underkender tilbageholdelse af uoptjent agentprovision
Det formueretlige princip om, at en økonomisk ydelse skal være reelt optjent og formelt berettiget for at kunne beholdes, har også netop sat sit aftryk i erhvervslivet. Sø- og Handelsretten har afsagt dom i et stort opgør, hvor et engelsk forsikringsmæglerselskab blev dømt til at tilbagebetale provisioner til et dansk konkursbo.
Sagen udsprang af forsikringsselskabet Alpha Insurance A/S, som under sin konkursafvikling krævede uoptjent agentprovision tilbage fra den engelske mægler Right Choice Insurance Brokers Limited. Sø- og Handelsretten gav konkursboet fuldt medhold i, at den del af provisionen, der vedrørte forsikringer, som ikke længere var i kraft på grund af konkursen, udgjorde en ugrundet berigelse for mægleren. Beløbet kunne derfor ikke modregnes i andre mellemværender, men skal returneres til konkursboets kreditorer i sin fulde uoptjente form. Læs mere her: Sø- og Handelsretten – Uoptjent agentprovision
Social- og Boligministeriet