Nye afgørelser i aftale- og formueret: Fra tinglysningsfælder og flytteopgør til komplekse generationsskifter

Dybdegående analyse af nye afgørelser om tinglysningsafgift, urimelige flyttekrav og de skattemæssige faldgruber ved generationsskifte med succession.

Indledning: Et Dybdegående Blik på Aktuelle Formueretlige Sager

Den seneste praksis inden for aftale- og formueret spænder vidt og berører centrale aspekter af både privatpersoners og virksomheders økonomiske virkelighed. Fra de tekniske, men omkostningstunge, faldgruber i tinglysningsafgiftsloven til de mere jordnære, men ofte konfliktfyldte, tvister i lejeforhold, tegner de nye afgørelser et billede af et retsområde i konstant udvikling. Denne artikel dykker ned i de fulde afgørelsestekster fra en række principielle sager for at afdække de juridiske nuancer, praktiske konsekvenser og de underliggende tendenser. Vi analyserer en afgørelse fra Skatterådet om tinglysningsafgift ved sampantsætning, to afgørelser fra Huslejenævnet om henholdsvis fraflytningskrav og lejefastsættelse, samt en yderst kompleks sag fra Skatterådet om skattefri omstrukturering og generationsskifte. Analysen er baseret på de fulde retsakter for at give den mest præcise og dybdegående indsigt.

Fast Ejendom: Mellem Strikte Regler og Skønsmæssig Rimelighed

To nylige afgørelser inden for fast ejendom illustrerer spændingsfeltet mellem lovens bogstav og en mere pragmatisk, rimelighedsbaseret tilgang. Den ene sag understreger en rigid fortolkning af tinglysningsafgiftsloven, mens den anden viser Huslejenævnets vilje til at gribe ind over for urimelige krav i lejeforhold.

Fælden Klapper: Tinglysningsafgift ved Sampantsætning af Flere Ejendomme

En afgørelse fra Skatterådet (SKM2025.483.SR) sætter en tyk streg under, hvor afgørende en korrekt strukturering af lån med pant i fast ejendom er. Sagen omhandlede en ejendomsportefølje på 11 ejendomme, hvor der på hver enkelt ejendom var tinglyst et afgiftspantebrev. Ejeren ønskede at konsolidere gælden ved at tinglyse et nyt, samlet pantebrev på 12 mio. kr. med pant i alle 11 ejendomme (sampantsætning). Spørgsmålet var, om de eksisterende afgiftspantebreve kunne bruges til at opnå fritagelse for den variable tinglysningsafgift på 1,45 %.

Skatterådets svar var et utvetydigt nej. Begrundelsen findes i en streng fortolkning af Tinglysningsafgiftslovens § 5a, som kun tillader afgiftsfritagelse for et nyt pant, der ikke overstiger et eksisterende pant i "samme ejendom". Da det nye pantebrev omfattede pant i mere fast ejendom (alle 11 ejendomme) end hvert enkelt af de eksisterende afgiftspantebreve (som kun dækkede én ejendom), var betingelsen ikke opfyldt. Skattestyrelsen formulerede det præcist i sin indstilling, som Skatterådet tiltrådte:

"Afgiftspantebrevene på 4.168.000 kr. på de 11 ejendomme kan ikke benyttes til modregning ved beregning af afgiften af det nye pantebrev på 12.000.000 kr., fordi det nye pantebrev har pant i mere fast ejendom, end den ejendom som det enkelte afgiftspantebrev omfatter, og dermed er betingelsen for afgiftsfritagelse, hvorefter det hidtidige pant, eller afgiftspantebrev, skal omfatte samme ejendom, ikke opfyldt."

Konsekvensen er, at der skulle betales fuld variabel afgift af hele det nye pantsikrede beløb. Afgørelsen er en vigtig påmindelse til ejendomsinvestorer og deres rådgivere om, at en omlægning fra separate lån til et samlet lån med pant i flere ejendomme betragtes som en "mindre til mere"-situation, der udløser fuld afgiftspligt. Læs resumé af Skatterådets afgørelse

Huslejenævnet Sætter Foden Ned: Urimeligt Rengøringskrav Halveret trods Underskrift

I en sag for Huslejenævnet (791-122805) blev en udlejers krav til rengøring ved fraflytning underkendt som værende uforholdsmæssigt højt, selvom lejeren havde underskrevet fraflytningsrapporten. Udlejer krævede 7.245 kr. for rengøring af et rækkehus, men nævnet fandt, at kravet var ude af proportioner.

Nævnet anerkendte, at der var et dokumenteret behov for rengøring i køkken og badeværelse. Det fremlagte fotomateriale understøttede dog ikke et behov for en omfattende indsats i resten af lejemålet. Afgørende var nævnets vurdering af, at en "markant del" af regningen måtte henføres til rengøring efter de håndværkere (malere), som udlejer selv havde hyret. Nævnet fastslog, at en sådan rengøring højst burde tage 2-3 timer. Nævnets konklusion er en klar rettesnor for rimeligheden i fraflytningsopgør:

"Uagtet hvad lejer i eventuelt i synsrapporten måtte have forpligtet sig til, vil lejer ikke kunne mødes med et rengøringskrav på 7.245,00 kr."

Med hjemmel i sine skønsbeføjelser halverede nævnet kravet. Afgørelsen er principiel, da den fastslår, at en lejers underskrift på en fraflytningsrapport ikke er en blankocheck for udlejer. Kravene skal fortsat være rimelige og dokumenterbare, og en lejer kan ikke pålægges udgifter til rengøring, der reelt er en følge af udlejers egne istandsættelsesarbejder. Se afgørelsesresumé fra Huslejenævnet

Lejefastsættelse Godkendt: Når Gennemgribende Modernisering Retfærdiggør Lejen

I en anden sag for Huslejenævnet (630-122838) blev en leje på 1.172,79 kr. pr. m² for en 84 m² lejlighed i Vejle godkendt. Sagen illustrerer den juridiske ramme for lejefastsættelse i ejendomme, der er omfattet af reglerne om boligregulering, men hvor et lejemål er blevet gennemgribende moderniseret.

Udlejer kunne dokumentere moderniseringsudgifter for over 336.000 kr. i 2020, hvilket klart oversteg den daværende beløbsgrænse i Lejelovens § 19, stk. 2. Et flertal i nævnet fandt på baggrund af en besigtigelse og et indgående kendskab til det lokale lejeniveau, at den aftalte leje ikke oversteg "det lejedes værdi". Afgørelsen viser, at når de formelle krav til dokumentation for en gennemgribende modernisering er opfyldt, er det afgørende kriterium, om lejen svarer til markedslejen for lignende moderniserede lejemål. Interessant er det dog, at afgørelsen blev truffet med dissens. Et mindretal fandt lejen for høj med henvisning til lejemålets beliggenhed uden for bymidten. Dette understreger, at vurderingen af "det lejedes værdi" altid vil indeholde et skønselement, hvor beliggenhed spiller en væsentlig rolle. Læs resumé af nævnets afgørelse

Arv, Selskaber og Generationsskifte: En Lektion i Præcis Planlægning

En yderst detaljeret og principiel afgørelse fra Skatterådet (SKM2025.480.SR) fungerer som en case-study i de komplekse regler, der gælder ved generationsskifte af familievirksomheder, der er arvet med skattemæssige fordele. Sagen involverede en flertrins-raket af selskabsretlige omstruktureringer for at adskille to arvingers interesser og forberede et generationsskifte til den ene arvings børn.

Skattefri Omstrukturering som Værktøj til Risikoadskillelse

To søskende havde arvet en landbrugsvirksomhed, som var omdannet til et ApS. For at adskille deres økonomiske risici og muliggøre et generationsskifte for den ene part, planlagde de en skattefri anpartsombytning til et fælles holdingselskab, efterfulgt af en skattefri ophørsspaltning til to separate, personlige holdingselskaber. Skatterådet godkendte disse trin som skattefrie uden tilladelse i henhold til aktieavancebeskatningsloven og fusionsskatteloven. Afgørende var, at arvingerne ved succession havde overtaget den afdøde onkels ejertid, hvorfor de opfyldte de relevante holdingkrav. Disse indledende manøvrer blev heller ikke anset for at udløse tillægsboafgift, da Boafgiftslovens § 1b, stk. 2, specifikt undtager skattefrie omstruktureringer, hvor vederlaget udelukkende består af anparter.

Den Kritiske Grænse: Hvornår et Gældsbrev Udløser Tillægsboafgift

Sagens mest principielle punkt opstod, da den ene arving (B) efterfølgende ville overdrage en del af anparterne i sit nye holdingselskab til sine to børn med succession. Overdragelsen skulle finansieres dels som en gave, dels via et gældsbrev. Her drog Skatterådet en skarp linje.

Normalt udløser en afståelse af en arvet virksomhed inden for tre år en forholdsmæssig tillægsboafgift. Boafgiftsloven undtager dog overdragelse ved gave til den nære familiekreds. Skatterådet fastslog, at den del af overdragelsen, der var en ren gave, var omfattet af undtagelsen og dermed ikke udløste afgift. Den del, der blev finansieret med et gældsbrev, blev derimod anset for et salg. Et salg er ikke omfattet af undtagelsen. Skattestyrelsen konkluderede derfor:

"Det er Skattestyrelsens opfattelse, at der ikke vil skulle ske regulering af den beregnede bo- og tillægsboafgift for den del af overdragelserne, der berigtiges ved en gave, mens der skal ske betaling af tillægsboafgift for den del af overdragelserne, der finansieres ved et gældsbrev."

Dette medførte, at arvingen B skulle betale en forholdsmæssig tillægsboafgift. Afgørelsen er en kritisk vigtig præcisering for enhver familie, der planlægger generationsskifte kort efter at have arvet en virksomhed med boafgiftsmæssige fordele. Brugen af familielån eller gældsbreve til at finansiere overdragelsen kan utilsigtet blive betragtet som et afgiftsudløsende salg. Læs det detaljerede resumé af afgørelsen om succession

Samlet Konklusion og Perspektivering

De analyserede afgørelser tegner et billede af et formueretligt landskab, hvor detaljen er altafgørende. I sager om tinglysningsafgift og selskabsskat er der meget lidt plads til fortolkning; lovens ordlyd følges stringent, hvilket kræver omhyggelig planlægning for at undgå dyre fejl. Omvendt viser praksis fra Huslejenævnet, at der i lejeforhold lægges vægt på en rimeligheds- og proportionalitetsvurdering, som kan tilsidesætte selv formelt indgåede aftaler, hvis de fører til et urimeligt resultat. Endelig understreger den komplekse sag om generationsskifte, at selvom lovgivningen giver vide rammer for skatteoptimerede omstruktureringer, lurer der væsentlige faldgruber, især i samspillet mellem selskabs-, skatte- og afgiftsret. For praktikere og borgere er budskabet klart: En dybdegående forståelse for reglerne og omhyggelig rådgivning er essentiel for at navigere sikkert i formuerettens komplekse farvande.