Ugyldige lejekontrakter, stramme flyttesyn og rammeaftale uden virkning: nye pejlemærker i aftale- og formueret

Ugyldige typeformularer og formfejl ved flyttesyn koster udlejere dyrt, og en udbudsrammeaftale er erklæret uden virkning for ændring af mindstekrav og prisstruktur. Fem afgørelser sætter nye pejlemærker.

Lejeretlige pligter falder tilbage på udlejer, hvis kontraktgrundlaget skrider, og på udbudsområdet udløser ændring af grundlæggende elementer nu den hårdeste sanktion. Her er de vigtigste pejlemærker – baseret på fulde afgørelsestekster.

Overblik og metode

Denne analyse bygger på de fulde afgørelsestekster (citeret nedenfor), mens links leder til resuméer på Lovguiden. På tværs af sagerne tegner sig tre tydelige linjer: (1) ugyldige typeformularer tømmer udlejers istandsættelseskrav og flytter vedligeholdelse tilbage på udlejer, (2) formalia ved flyttesyn håndhæves strengt – uden behørig indkaldelse tabes kravene, og (3) i udbudsretten udløser forhandlinger, der ændrer grundlæggende elementer, ”uden virkning” og økonomisk sanktion.

Ugyldige lejekontrakter: Vedligeholdelse og istandsættelse falder tilbage på udlejer

”Den anvendte typeformular mistede sin autorisation den 1/10 2015. Konsekvensen er, at afkrydsningen i § 8 om, at lejer har den indvendige vedligeholdelse, ikke er gyldig … Lejerettens udgangspunkt er, at al vedligeholdelse … påhviler udlejer,” fastslog nævnet og aktiverede samtidig lejelovens påbudsadgang til et bredt katalog af udbedringsarbejder (§ 114, stk. 2) – fra råd i gavl og skur til el-udtag, tagrender og kloakbrønd. ”Hjemmel for nævnet til disse udlejerpålæg findes i lejelovens § 114, stk. 2.” Læs resumé af afgørelsen

Ugyldig A9-typeformular: Depositum tilbage – men forbrug kan efteropkræves

Nævnet tilkendte lejer depositum og afskar udlejers istandsættelseskrav, fordi lejekontrakten var indgået på en forældet typeformular (A9): ”Konsekvensen heraf er, at lejeaftalen er ugyldig og at de almindelige bestemmelser i lejeloven finder anvendelse, herunder at udleje har den indvendige vedligeholdelse … hvorfor lejer har krav på tilbagebetaling af det indbetalte depositum.” Samtidig godkendtes udlejers efterbetaling for forbrug, da regnskaberne opfyldte klagevejledningskravene (§ 73 jf. § 82), mens særskilt opkrævning for trappevask blev underkendt i tråd med retspraksis (bl.a. UFR 2009.2497H). Se afgørelsesresumé

Flyttesyn: Formalfejl koster hele kravet

Nævnet lagde vægt på den skriftlige indkaldelse til fraflytningssyn som ”en helt central forudsætning” for at fastholde istandsættelseskrav. Da udlejer – trods opfordringer – ikke fremlagde dokumentation, konkluderede nævnet: ”… udlejer har fortabt alle istandsættelseskrav, herunder også misligholdelseskrav, jf. lejelovens § 187, stk. 5.” Beløbsmæssigt blev samtlige krav på 122.013,29 kr. bortfaldet, og udlejer skulle afregne 24.445,31 kr. til lejer. Læs resumé af afgørelsen

Adgangsret og masternøgle: Ingen A-nøgle uden aftale

Nævnet afskar udlejers nøgleadgang, da der ikke forelå aftale: ”Udlejer … er uberettiget til at have nøgle til lejers bolig, når ikke foreligger aftale herom,” med henvisning til kompetencen i lejelovens § 108, stk. 1. Samtidig forudsatte nævnet udlevering af relevant kontrolmanual til lejer. Se afgørelsesresumé

Udbudsret: Grundlæggende elementer må ikke flyttes under forhandling – ”uden virkning” og bøde

Klagenævnet slog fast, at ordregiver under et § 80-forløb ikke må ændre ”grundlæggende elementer” – her både ved at acceptere en model, der afveg fra mindstekrav til akseltryk/totalvægt, og ved at ændre prisstrukturen fra fast pris til prisoverslag med genforhandling: ”Forsvarsministeriets Materiel- og Indkøbsstyrelse har handlet i strid med … udbudslovens § 80, stk. 2 … ved … at have forhandlet om og ændret grundlæggende elementer …” Sanktionen var skarp: ”Rammeaftalen erklæres … for uden virkning fra tidspunktet for kendelsens afsigelse,” og der blev fastsat en økonomisk sanktion på 2.600.000 kr. Læs resumé af kendelsen

Tendenser på tværs

• Formstrenghed i lejeretten: Manglende autoriseret typeformular og manglende overholdelse af flyttesynsregler udløser total bortfald af udlejers økonomiske krav. Udlejere bærer risikoen for kontrakt- og proceduremangler.
• Skærpet udbudsdisciplin: Mindstekrav og prisstruktur er ”grundlæggende elementer”. Forhandlingssporet kan ikke bruges til at ”rette” udbudsdesignet post factum, uden ny udbudsprocedure.

Hurtig oversigt over sagerne

Praktiske konsekvenser for parter

• Udlejere:
  • Brug altid korrekt autoriseret typeformular. Indvendig vedligeholdelse kan ikke ”reddes” via afkrydsning i en forældet blanket.
  • Dokumentér flyttesyn minutiøst: skriftlig indkaldelse, kvittering og rettidig rapport. Uden dette tabes istandsættelseskrav uanset misligholdelse.
  • Aftal nøgleforhold udtrykkeligt. Masternøgle uden aftale er ikke holdbar – også selv om adgangsregler i øvrigt respekteres.
• Lejere:
  • Bed om dokumentation for flyttesyn og gennemgå regninger kritisk. Tjek, om forbrugsregnskabet opfylder klagevejledningskrav.
• Ordregivere/leverandører i udbud:
  • Hold fast i mindstekrav og prislogik. Skal grundlæggende elementer ændres, kræves ny udbudsbekendtgørelse – ellers risikeres ”uden virkning”.
  • Hvor pris er usikker (udviklingsleverancer), skal udbuddet designes derefter fra start; undgå efterfølgende prisoverslag med genforhandling.

Sammenhæng med tidligere praksis

Lejeretten følger den velkendte præmis: ugyldige eller forældede typeformularer kan ikke flytte byrder til skade for lejer (vedligehold/istandsættelse), og formkrav i fraflytningsprocessen er dispositive for kravenes beståen. Trappevask-doktrinen (bl.a. UFR 2009.2497H) genbekræftes: særskilt opkrævning tåler ikke dagens lys. I udbudsretten harmonerer kendelsen med forarbejdernas markering af, at mindstekrav og kontraktens prisstruktur typisk er grundlæggende elementer; deres ændring forudsætter ny konkurrenceudsættelse.

Kontraktretlig læresætning i praksis

Tværsnitspunktet er klassisk aftaleret: Parternes fordeling af risiko og ydelser kan kun ændres gennem gyldige aftaler og korrekte procedurer. Hvor grundlaget er mangelfuldt – forældet formular, manglende indkaldelse, eller forhandlinger der flytter mindstekrav/pris – reagerer systemet med enten bortfald af krav eller ugyldighedssanktion i form af ”uden virkning”.