Nye afgørelser i erstatningsret: Fra bygningssagkyndiges ansvar til udlejers formelle faldgruber
Analyse af nye domme: Strenge formkrav koster udlejere dyrt, bygningssagkyndiges ansvar afgrænses, og risikoen for håndværkerfejl placeres entydigt.
De seneste afgørelser inden for forsikrings- og erstatningsret tegner et billede af en retsudvikling, hvor formelle krav, risikoplacering og professionelt ansvar bliver afgørende. En række nye kendelser fra huslejenævn og klagenævn for bygningssagkyndige illustrerer, hvordan små procedurefejl kan få store økonomiske konsekvenser for udlejere, og hvordan grænserne for en bygningssagkyndigs ansvar defineres. Denne artikel analyserer fem principielle afgørelser og afdækker de praktiske konsekvenser for lejere, udlejere, boligkøbere og professionelle rådgivere.
Tema 1: Udlejers ansvar og de formelle krav – En dyr lektie
Tre afgørelser fra huslejenævnene understreger med al tydelighed, at udlejere, der administrerer mere end én beboelseslejlighed, er underlagt strenge formelle krav, hvis de vil gøre istandsættelseskrav gældende ved fraflytning. Særligt kravet om afholdelse af indflytningssyn og udarbejdelse af en indflytningsrapport viser sig at være en faldgrube for mange.
Den manglende indflytningsrapport: Et totalt tab af krav
I en sag, hvor en lejer krævede sit fulde depositum på 20.850 kr. tilbage, havde udlejer undladt at dokumentere afholdelsen af et indflytningssyn og udarbejdelsen af en rapport. Huslejenævnet var i sin afgørelse kompromisløst og fastslog, at konsekvensen er et fuldstændigt tab af retten til at kræve normalistandsættelse. Nævnet udtaler direkte: "Udlejerne har derfor ikke opfyldt de formelle krav, der fremgår af lov om leje § 90, stk. 1 og 2, og har allerede af den grund fortabt ethvert istandsættelseskrav mod lejer, jf. § 90, stk. 3." Afgørelsen viser, at selvom der måtte være reelle istandsættelsesbehov, vejer den formelle procedurefejl tungere. Udlejer kunne kun have gjort krav gældende for egentlig misligholdelse, hvilket nævnet ikke fandt bevist. Læs resumé af afgørelsen om fuld tilbagebetaling af depositum
En nuance: Lejers anerkendelse kan skabe et delvist krav
En lignende sag illustrerer dog en vigtig nuance. Også her havde udlejer fortabt sit krav på normalistandsættelse grundet manglende indflytningsrapport. Men i denne sag anerkendte lejerne i deres skriftlige bemærkninger til nævnet, at der var et vist behov for malerarbejde. Denne indrømmelse gav udlejer en åbning. Nævnet fastholdt, at det generelle istandsættelseskrav var tabt, men fastsatte skønsmæssigt et beløb på 5.000 kr. til malerarbejde baseret på lejernes egen udtalelse. Nævnet begrunder det således: "Lejer anerkender dog i de supplerende bemærkninger til nævnet, at der var behov for en vis malerbehandling. Nævnet har skønsmæssigt fastsat beløbet herfor til 5.000 kr." Sagen viser, at selvom udlejers primære retsgrundlag er bortfaldet, kan en lejers egen anerkendelse skabe et nyt, omend begrænset, grundlag for et krav. Se resumé af afgørelsen om delvist medhold efter lejers anerkendelse
Ignorering af nævnsafgørelse: Uberettiget tilbageholdelse af depositum
En tredje sag demonstrerer konsekvenserne af at se stort på en allerede truffet afgørelse. En udlejer tilbageholdt 19.305,59 kr. i depositum for at fjerne røglugt, på trods af at huslejenævnet i en tidligere kendelse havde fastslået, at lejerne netop ikke hæftede for dette. Nævnet slog hårdt ned på udlejers handling og pålagde en prompte tilbagebetaling. Afgørelsen understreger, at en nævnsafgørelse er bindende, og at et depositum ikke kan bruges til at genfremsætte krav, der allerede er blevet underkendt. Nævnet konstaterer tørt: "Da nævnet i den tidligere afgørelse af 3. april 2025 har besluttet, at lejerne ikke skulle hæfte for fjernelse af røglugt, kan udlejer ikke tilbageholde 19.305,59 kr." Læs resumé af afgørelsen om uberettiget tilbageholdelse af depositum
Tema 2: Risikofordeling ved tredjepartsfejl
En central problemstilling i erstatningsretten er, hvem der bærer risikoen, når en professionel part hyrer en tredjepart, som ikke udfører sit arbejde korrekt. En afgørelse om et varmeregnskab giver et klart svar i lejeretlig kontekst.
I sagen var en ejendom blevet pålagt en betydelig "incitamentstarif" på knap 150.000 kr. af varmeværket på grund af dårlig afkøling af returvandet. Udlejer havde hyret et VVS-firma til at udbedre problemet, men uden held. Først efter et skift til et nyt VVS-firma året efter blev anlægget korrekt indreguleret. Huslejenævnet placerede det fulde ansvar hos udlejer. Med henvisning til Højesteretspraksis fastslog nævnet, at udlejer bærer risikoen for de håndværkere, de antager. Den afgørende præmis er formuleret klart i afgørelsen: "Det er udlejer, der bærer risikoen for, at VVS-firmaet ikke har sørget for en korrekt indregulering af anlægget i 2024, så incitamentstariffen kunne undgås." Lejerne blev derfor fritaget for at betale deres andel af strafgebyret, som blev fjernet fra varmeregnskabet. Se afgørelsesresumé om incitamentstarif
Tema 3: Grænserne for den bygningssagkyndiges ansvar
En afgørelse fra Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige afklarer, hvor grænsen går for, hvad en bygningssagkyndig kan holdes ansvarlig for i en tilstandsrapport. En boligkøber klagede over flere forhold, herunder en usædvanlig tagkonstruktion, et hængende loft og faste vinduer, som ikke var nævnt i rapporten.
Nævnet frifandt den bygningssagkyndige på alle punkter og lagde afgørende vægt på en skønsmands vurdering. Skønsmanden konkluderede, at selvom tagkonstruktionen var usædvanlig ("ikke en helt normal måde, at forhøje spær på"), var den funktionel og havde ikke medført skader i 15 år. Det hængende loft var et ældre, kosmetisk forhold uden risiko, og de faste vinduer var en "valgt byggeteknisk løsning" og ikke en skade.
Afgørelsen cementerer princippet om, at en tilstandsrapport skal fokusere på "skader og nærliggende risiko for skader". Den skal ikke fungere som en komplet liste over byggetekniske suboptimale løsninger eller kosmetiske fejl. Skønsmanden bemærkede, at en K0/K1-bemærkning om taget kunne have været informativ, men at fraværet heraf ikke udgjorde en ansvarspådragende fejl. Dette illustrerer forskellen på "god stil" og professionel uagtsomhed. Læs resumé af afgørelsen om bygningssagkyndiges ansvar
Praktiske konsekvenser og konklusion
Samlet set viser disse afgørelser flere klare tendenser:
- For udlejere: Dokumentation er altafgørende. En manglende indflytningsrapport kan koste hele istandsættelseskravet. Risikoen for inkompetente håndværkere ligger hos udlejer, og nævnsafgørelser skal respekteres.
- For lejere: Kend dine rettigheder ved ind- og fraflytning. Vær dog opmærksom på, at skriftlige indrømmelser kan skabe et betalingskrav, selv hvor udlejer har begået procedurefejl.
- For boligkøbere: En tilstandsrapport er ikke en garanti for et fejlfrit hus. Den afdækker skader og risici, ikke æstetiske eller mindre hensigtsmæssige, men funktionsdygtige, løsninger.
Retspraksis understreger et generelt princip om, at den professionelle part bærer et tungt ansvar, hvad enten det er udlejeren, der skal følge lejelovens formalia, eller den bygningssagkyndige, der skal vurdere en ejendoms tilstand. For alle parter gælder det, at omhyggelighed og dokumentation er nøglen til at undgå dyre tvister.
