Stramme formkrav, to-ugersfrister og fokus på værditab præger nye huslejenævnsafgørelser: Et krav på 77.209 kr. bortfaldt, et depositum på 36.000 kr. skal tilbage, og udskiftninger nedskrives til værditab.
Stramme formkrav, to-ugersfrister og et voksende fokus på værditab frem for fuld udskiftning præger de seneste afgørelser. Flere krav falder helt bort, og depositummer skal tilbage, når udlejere ikke dokumenterer tilstrækkeligt.
Overblik: Fem aktuelle afgørelser og de gennemgående linjer
De nye afgørelser viser tre tydelige tendenser: 1) Formkrav ved flyttesyn håndhæves strengt; 2) Lejelovens to-ugersfrist og krav til specificitet er afgørende for at kunne fastholde istandsættelseskrav; 3) Udskiftninger mødes med afskrivningsbetragtninger, så lejer kun betaler værditab.
| Sag | Myndighed | Kernepunkt | Resultat | Principiel betydning |
|---|---|---|---|---|
| 217-120774 | Huslejenævnet (Helsingør) | Værditab og afskrivning | Krav nedjusteret | Lejer betaler kun værditab på udskiftede effekter |
| 217-121376 | Huslejenævnet (Helsingør) | Istandsættelse + kompetencegrænse | Delvist medhold | Nævn kan ikke behandle rene erstatningskrav (gardiner) |
| 746-123754 | Huslejenævn (almen, Horsens) | Ugyldigt flyttesyn | Krav på 77.209,60 kr. bortfaldt | Streng håndhævelse af indkaldelsesregler og fuldmagt |
| 630-118584 | Beboerklagenævn (Vejle) | Skønsmæssig nedsættelse; bevis i havekrav | Delvist medhold | Nedsættelse ift. “ikke bedre stand end overtagelse”; havekrav afvist |
| 173-119090 | Huslejenævn | To-ugersfrist og specificitet | Depositum 36.000 kr. tilbage | Manglende specificitet = tab af krav |
Bemærk: Analysen nedenfor bygger på de fulde afgørelsestekster, mens læselinkene fører til offentlige resuméer.
Formkrav og frister: de mest omkostningstunge fejl
Ugyldigt flyttesyn kan udhule hele kravet
Et istandsættelseskrav på 77.209,60 kr. bortfaldt, fordi flyttesynet blev fremrykket uden gyldig fuldmagt, og lejer ikke var korrekt indkaldt eller repræsenteret. Nævnet formulerer konsekvensen klart: “Synet den 9. april 2025 er derfor ikke afholdt efter gældende regler,” og “Når denne formelle regel ikke er efterlevet, følger det af § 17, stk. 1, at udlejers krav mod lejer bortfalder.” Læs resumé af afgørelsen
To-ugersfristen og kravets specificitet slår hårdt
En udlejer måtte tilbagebetale hele depositummet på 36.000 kr., fordi kravet ikke var tilstrækkeligt specificeret inden for Lejelovens to-ugersfrist. Nævnet lægger vægt på, at “udlejer ikke har fremsendt dokumentation for, at der ved fraflytningen er rejst tilstrækkeligt specificerede istandsættelseskrav indenfor fristen i lejelovens § 187,” og at fraflytningsrapporten “kun har konstateret standen af lejemålet… men ikke angivet hvilket istandsættelsesarbejder… fx hvad der skal males, rengøres eller repareres.” Se afgørelsesresumé
Hvad må udlejer kræve ved fraflytning?
Afskrivning frem for fuld udskiftning
Huslejenævnet i Helsingør understreger, at lejer ikke hæfter for fuld udskiftning, men for værditab. Nævnet fastsatte afskrivningsbeløb for køleskab og bordplade og fritog lejeren for maling af hoveddør: “Lejer skal ikke betale for maling af hoveddør… Lejer skal alene betale for værditabet… Værditabet vurderes til 5.000 kr. for køleskabet og 8.000 kr. for bordpladen.” Læs resumé af afgørelsen
Delvist medhold – og en tydelig kompetencegrænse
Et andet Helsingør-nævn fastsatte lejers betaling til 18.375 kr. for istandsættelse og låsesmed, men afviste at behandle et erstatningskrav om gardiner som “et erstatningsretligt spørgsmål.” Nævnet fastslår samtidig sin rolle: “Huslejenævnet har kompetence til at foretage en vurdering af de faktiske forhold med henblik på at fastslå istandsættelsesbehovet… Huslejenævnet kan ikke tage stilling til uenigheden om gardiner, da dette er et erstatningsretligt spørgsmål.” Se afgørelsesresumé
Skønsmæssig nedsættelse og bevisbyrde i havekrav
Beboerklagenævnet i Vejle godkendte hovedparten af udlejers krav, men skar tømrerposten ned, fordi lejer ikke skal aflevere i bedre stand end ved indflytning: “Beboerklagenævnet har… skønsmæssigt nedsat udgiften til tømrerarbejderne til 15.000 kr.” Samtidig blev haveposten afvist fra nævnsbehandling pga. uegnet bevisførelse: “Nævnet afviser… at tage stilling til udgiften til havearbejder… Parterne henvises i stedet til Boligretten.” Læs resumé af afgørelsen
Praktiske konsekvenser for udlejere og lejere
- Formalia ved flyttesyn: Fastlæg synsdato skriftligt med lejer, respekter fuldmagtskrav, og dokumentér indkaldelsen. Et ugyldigt syn kan få hele kravet til at falde bort.
- To-ugersfristen: Send en præcis, konkretiseret fraflytningsrapport inden for fristen. Angiv rum, arbejder og betalingsgrundlag. Generelle konstateringer er ikke nok.
- Værditab/afskrivning: Budgetter med afskrivning ved udskiftning af hårde hvidevarer og faste installationer – fuld udskiftning lægges ikke uden videre på lejer.
- Kompetencefordeling: Rådgiv klienter om, at rene erstatningskrav (fx gardiner) kan høre hjemme i domstolssystemet, ikke hos nævnene.
- Bevis i havekrav: Dokumentér havens stand ved indflytning og udarbejd specificerede fakturaer – ellers risikerer posten at blive afvist eller henvist.
Sammenligning med praksislinjer
Stram praksis om formalia og frister har længe været kendt, men de aktuelle sager viser, at nævnene ikke blot reducerer krav – de bortskærer dem fuldstændigt ved processuelle fejl. Samtidig forstærkes linjen om, at lejere ikke skal levere boligen i “bedre stand end ved overtagelsen”, og at afskrivning anvendes i stedet for fuld refusion ved udskiftning. Den klare kompetenceafgrænsning mellem nævn og domstole på erstatningsposter skaber et mere forudsigeligt procesvalg for parterne.
Fremadrettede perspektiver for sagsbehandling og kontraktpraksis
- Digital standardisering: Indkaldelser, fuldmagter og friststyring bør digitaliseres og tidsstemples. Det reducerer risikoen for ugyldige flyttesyn og fristoverskridelser.
- Modelrapporter: Udlejere bør anvende skabeloner, der tvinger til specificering pr. rum, opgave og beløb – inklusive markering af, om der er tale om normalistandsættelse, misligholdelse eller afskrivning.
- Afskrivningspolitikker: Indfør faste afskrivningsprofiler for hvidevarer og faste dele (bordplader, døre), så krav kan underbygges økonomisk og bevismæssigt fra dag ét.
- Procesvalg om tvivlsposter: Hvor beviset kræver parts- og vidneforklaringer (fx havekrav), bør man afklare tidligt, om spørgsmålet skal løftes til boligretten, frem for at spilde tid i nævnsregi.
