Huslejenævn fælder dobbeltopkrævning og placerer dyrt vandspild hos lejer

Tre markante kendelser fra Huslejenævnet slår fast, at lejere selv bærer risikoen for uopdaget vandspild, mens udlejere straffes for at dobbeltfakturere oprydning ved fraflytning.

Selvom afgørelserne formelt falder inden for lejelovgivningen, trækker de tråde direkte til den almindelige erstatningsret. Kernen i tvisterne er fordeling af økonomisk risiko og sikring af, at tabsposter opgøres uden ulovligt overlap.

Afgørelse	Dato	Forum	Konflikt	Resultat
Defekt sikkerhedsventil og vandspild	19.02.2026	Huslejenævnet	Er udlejer erstatningsansvarlig for ekstra vandforbrug	Udlejer frifindes
33 års lejemål og istandsættelseskrav	16.02.2026	Huslejenævnet	Misligholdelse, formkrav og dobbeltdækning	Krav godkendes med mindre fradrag
Fraflytning i almen bolig med aftrapning	19.02.2026	Huslejenævnet	Aftrapning, gulve og “småposter” som toiletsæde	Udlejer får næsten helt medhold

"Forsømmelse er ikke blot en overskrift, men et konkret bevistema: Hvad kunne og burde parten have gjort for at afværge tabet?"

På tværs af sagerne står det klart, at nævnene belønner solid dokumentation i form af fraflytningsrapporter, tilbud og fakturaer, mens de slår hårdt ned på dobbeltdækning. Hvis en udgift allerede er faktureret ét sted, bliver den ubønhørligt strøget, hvis den optræder igen under en ny overskrift.

Lejers pligt til at overvåge vandforbruget

I en opsigtsvækkende sag om vandspild forårsaget af en defekt sikkerhedsventil, var det ubestridt, at der havde været et massivt, utilsigtet forbrug. Alligevel fandt Huslejenævnet ikke det fornødne ansvarsgrundlag hos udlejeren efter Almenlejeloven § 30, stk. 2.

Afgørelsen hviler på en vurdering af parternes reelle kontrolmuligheder. Nævnet fastslog, at udlejer ikke kan pålægges en pligt til at føre løbende tilsyn med de indvendige vandinstallationer. Tværtimod ligger overvågningsansvaret hos lejeren.

Det er lejers eget ansvar at følge vandmåleren for at påse, om der er et usædvanligt forbrug, lyder det i nævnets begrundelse.

Dette placerer monitoreringsrisikoen solidt hos lejeren. Fordi udlejeren ikke afregnede direkte med forsyningsselskabet, havde denne ingen kinamands chance for at opdage forbruget. Kendelsen understreger, at skjulte installationsfejl ikke automatisk kaster regningen over på udlejer, medmindre der kan påvises en konkret forsømmelse.

Læs mere her: Lovguiden – Ansvar for vandspild som følge af defekt sikkerhedsventil i almen bolig

Nul-tolerance over for dobbeltopkrævning ved fraflytning

Når lejere flytter, forvandles konflikten ofte til et erstatningsretligt regnestykke. Her stilles der skarpt på kontraktstandard, misligholdelse og prisen for lovlig retablering. Netop derfor er reglerne om rapporter, frister og specifikationer altafgørende for udlejers retsstilling.

Som flere eksperter fremhæver, kan manglende overholdelse af formkravene fuldstændig afskære udlejers ret til at kræve istandsættelse, da lejeren ellers fratages muligheden for at efterprøve kravene (se fx denne gennemgang af krav og frister ved fraflytning hos BoligPortal).

Frederiksberg-sagen statuerer et eksempel

I en konkret sag fra Frederiksberg demonstrerede Huslejenævnet sin håndfaste tilgang til tabsopgørelse. Nævnet godkendte udlejers overordnede dokumentation og fastslog lejers hæftelse efter Lejeloven § 149, stk. 1 og afleveringsreglen i Lejeloven § 187, stk. 1. Samtidig noterede nævnet, at udlejer bar den indvendige vedligeholdelsespligt under lejemålet jf. Lejeloven § 112, stk. 1.

Men da en rydningspost på 1.500 kr. optrådte både i det samlede istandsættelsestilbud og på en særskilt faktura for tømning, greb nævnet ind. Kendelsen fastslår krystalklart, at en lejer aldrig hæfter for det samme krav to gange. Beløbet blev prompte nedsat. Afgørelsen fungerer som en pædagogisk opsang til udlejere: Hver eneste krone skal kunne forsvares som en selvstændig, nødvendig udgift – og den må kun faktureres én gang.

Læs mere her: Lovguiden – Nedsættelse af istandsættelseskrav efter 33 års lejemål grundet dobbeltopkrævning og misligholdelse

Aftrapningsregler fritager ikke for alt

I almene lejemål opstår der hyppigt splid om begrebet aftrapning af normalistandsættelse. En kendelse fra 19. februar 2026 kaster lys over præcis dette emne. Nævnet gennemgik udlejers krav post for post med udgangspunkt i Almenlejeloven § 29 og reduktionsreglen i Almenlejeloven § 94, stk. 2.

Konklusionen er vigtig: Selvom en normalistandsættelse er aftrappet 100 %, dækker dette typisk kun vægge og lofter. Gulve og træværk betragtes særskilt, og her kan udlejer stadig gøre krav gældende ved misligholdelse.

Forbud mod opgradering på lejers regning

I samme sag behandlede nævnet et krav om udskiftning af et toiletsæde. Her udviste nævnet en skarp proportionel sans. Udlejer har ret til at kræve udgiften til genetablering dækket, men ikke prisen for en luksusopgradering. Posten blev nedsat til det beløb, det reelt ville koste at montere en tilsvarende standardmodel. Budskabet er ikke til at tage fejl af: Aftrapning er intet fripas, men nævnet accepterer ikke, at udlejere forbedrer lejemålet for lejers regning.

Læs mere her: Lovguiden – Nedsættelse af flytteafregning for toiletsæde og godkendelse af krav til gulve og maling i almen bolig

Sådan undgås tvister i praksis

Kendelserne leverer en række håndgribelige tommelfingerregler, som både udlejere og lejere bør inkorporere i deres rutiner for at undgå at ende i nævnet.

Tommelfingerregler for udlejere og lejere

Ved vandspild: Det afgørende er altid, hvem der har muligheden for at overvåge forbruget. Sørg for at dokumentere og fejlmeld ethvert mistænkeligt forhold øjeblikkeligt.
Ved fraflytning: Udgifter må og skal kun posteres én gang. Nævnene finkæmmer bilagene for uretmæssige overlap.
Ved aftrapning: Betragt aftrapning som en specifik regel for normalistandsættelse af overflader, ikke en universel ansvarsfritagelse.

Den optimale arbejdsgang

Hvis man som lejer frygter en konflikt om enten vandspild eller fraflytningskrav, er de første 48 timer ofte kritiske for bevisbyrden:

Sikr fotodokumentation af skader, slid og målerstande øjeblikkeligt.
Fejlmeld defekte installationer skriftligt og gem modtagelseskvitteringen.
Kræv at få fraflytningsrapporten udleveret straks ved synet, og opbevar den sikkert.
Gennemgå flytteopgørelsen med en tættekam for at spotte identiske udgifter, der gemmer sig under forskellige navne.