Huslejenævnets Seneste Afgørelser: Formelle Fejl og Manglende Beviser Koster Udlejere Dyrt

Analyse af nye afgørelser viser, at udlejeres krav i fraflytningssager ofte falder på grund af procedurefejl, manglende beviser og uklare rapporter.

Indledning: Når formelle krav afgør erstatningssager

Tvister om tilbagebetaling af depositum ved fraflytning er en klassiker i dansk lejeret og udgør en væsentlig del af praksis inden for erstatningsret i lejeforhold. En række nye afgørelser fra landets huslejenævn understreger med al tydelighed en afgørende tendens: Udlejeres erstatningskrav mod lejere står og falder med en minutiøs overholdelse af lejelovens formelle procedurer og en solid bevisførelse. Passivitet, mangelfulde rapporter og oversidelse af frister får prompte konsekvenser, hvilket ofte resulterer i, at udlejer fortaber sit krav. Denne artikel analyserer fem principielle afgørelser, der belyser de faldgruber, udlejere skal navigere i, og de rettigheder, lejere kan gøre gældende.

Den Afgørende Skillelinje: Professionelle vs. Private Udlejere

Lejeloven skelner skarpt mellem udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed (professionelle), og dem, der kun udlejer én (private). Denne skelnen har vidtrækkende konsekvenser for de proceduremæssige krav ved ind- og fraflytning, hvilket to afgørelser illustrerer perfekt.

I en sag fik en lejer fuldt medhold i sit krav om tilbagebetaling af hele sit depositum på 16.796 kr., fordi udlejer, der udlejede mere end én lejlighed, havde forsømt sin pligt til at afholde indflytningssyn og udarbejde en indflytningsrapport. Huslejenævnet var nådesløst i sin konklusion og henviste direkte til lejelovens § 90. Nævnet fastslog, at da udlejer ikke havde fremlagt dokumentation for at have opfyldt de formelle krav, havde udlejer "fortabt ethvert istandsættelseskrav mod lejer, jf. § 90, stk. 3". Sagen blev yderligere forværret af, at udlejer var passiv og undlod at svare på nævnets henvendelser, hvorfor lejers fremstilling blev lagt til grund. Læs resumé af afgørelsen om fortabelse af krav.

For private udlejere er reglerne lempeligere, men ikke uden tænder. I en anden sag, der omhandlede et fremlejeforhold, var udlejer ikke forpligtet til at afholde syn. Til gengæld er 2-ugers fristen for at fremsætte krav efter fraflytning, jf. lejelovens § 187, stk. 2, absolut. Udlejer fremsatte først sine krav flere måneder efter lejers fraflytning i august 2023. Huslejenævnet konkluderede tørt, at kravene var "fremsat længe efter reklamationsfristens udløb" og derfor var bortfaldet. Også her undlod udlejer at svare, hvilket styrkede lejers sag og førte til fuld tilbagebetaling af det resterende depositum på 12.000 kr. Se resumé af afgørelsen om for sen reklamation.

Fraflytningsrapporten: Et Erstatningskravs Fødsel eller Død

For professionelle udlejere er fraflytningsrapporten det altafgørende dokument. Dens indhold, klarhed og specificering er afgørende for, om et krav overhovedet kan gøres gældende. En afgørelse viser, hvor galt det kan gå, hvis rapporten er for vag.

Her mistede en udlejer sit krav, fordi fraflytningsrapporten var for uspecificeret. Rapporten indeholdt formuleringer som "Maling af væg, loft og fodpaneler – omkostning deles", men uden at konkretisere hvilke flader eller med hvilken fordelingsnøgle. Nævnet fandt, at rapporten ikke levede op til kravene om en klar og præcis reklamation. I sin begrundelse udtalte nævnet: "Efter nævnets opfattelse er tillige posten ’Maling af væg, loft og fodpaneler – omkostning deles’ for uspecificeret til at kunne udgøre behørig reklamation." Konsekvensen var, at udlejer mistede retten til at kræve istandsættelse og skulle tilbagebetale det fulde depositum på 57.000 kr. samt forudbetalt leje. Læs afgørelsesresuméet om den uspecificerede rapport.

En anden sag viser dog, at der findes nuancer. Her var fraflytningsrapporten ligeledes mangelfuldt beskrevet. Et flertal i nævnet mente dog, at udlejer alligevel havde "reklameret på tilstrækkelig vis", fordi lejer var til stede ved fraflytningssynet, fik påvist forholdene mundtligt, og der blev taget fotos. Dette reddede en del af udlejers krav. Afgørelsen understreger dog samtidig rapportens endelighed. Krav om betaling for skimmelsanering og montering af skuffer, som ikke var nævnt i rapporten, blev pure afvist med henvisning til, at de ikke efterfølgende kunne gøres gældende, jf. lejelovens § 187, stk. 2. Se resumé af afgørelsen om den mangelfulde rapport.

Bevisbyrdens Tunge Vægt: Når Billeder Ikke Er Nok

Selv når alle formelle regler er overholdt, påhviler bevisbyrden for et lidt tab fortsat udlejer. Et erstatningskrav kræver dokumentation for, at en skade er sket i lejeperioden, og at den overstiger almindeligt slid og ælde. En sag om et beskadiget køle-/fryseskab illustrerer dette princip.

En privat udlejer fremsatte rettidigt sit krav og fremlagde både prisoverslag og fotos af skader på lågerne. Huslejenævnet anerkendte skaderne på lågerne, men afviste kravet for udskiftning af displayet. Begrundelsen var simpel og direkte: "Imidlertid visser disse fotos ikke, at det er nødvændigt at udskifte displayet på køle-/fryseskabet." Nævnet understregede det grundlæggende princip: "Kan udlejer derfor ikke dokumentere at have lidt at tab, kan lejer ikke afkræves noget beløb. Såfremt nævnet ikke har modtaget tilstrækkelig information til at kunne træffe den rigtige afgørelse, kommer dette forhold udlejer til skade." Udlejers krav blev derfor nedsat med prisen for displayet. Læs resumé af afgørelsen om manglende bevis.

Praktiske Konsekvenser og Konklusion

Disse afgørelser tegner et klart billede for parterne i et lejeforhold:

• For udlejere: Det er essentielt at kende sin status som enten privat eller professionel udlejer og agere derefter. Proceduremæssig omhu er ikke en formalitet, men en forudsætning for at kunne gøre et erstatningskrav gældende. Ind- og fraflytningsrapporter skal være detaljerede, specifikke og utvetydige. Alle krav skal medtages, og bevisbyrden for skader skal kunne løftes med klar dokumentation. Passivitet over for huslejenævnet er en stensikker vej til at tabe en sag.

• For lejere: Det er afgørende at kende sine rettigheder. Lejere bør altid deltage i syn, læse rapporter grundigt og gøre indsigelse mod uklare eller udokumenterede krav. Afgørelserne viser, at huslejenævnene er en effektiv instans til at få prøvet uberettigede tilbageholdelser i depositum.

Samlet set bekræfter praksis fra huslejenævnene, at erstatningsret i lejeforhold er et område, hvor lovens bogstav vejer tungt. Den udlejer, der forsømmer sine administrative pligter, risikerer at stå tilbage med regningen for istandsættelse, uanset om kravet materielt set måtte være berettiget. For lejere er der en klar retsbeskyttelse mod vilkårlige og dårligt underbyggede krav.