Nye afgørelser i lejeretten: Bevisbyrdens tunge vægt og nævnenes kompetencegrænser

Analyse af nye afgørelser i lejeretten, der belyser indflytningsrapportens afgørende rolle, den strenge tolkning af misligholdelse og huslejenævnenes kompetencegrænser.

Indledning: Fraflytningsopgør under luppen

Nylige afgørelser fra de danske husleje- og beboerklagenævn kaster skarpt lys over de centrale juridiske kamppladser i fraflytningssager: bevisbyrdens fordeling, grænsedragningen mellem misligholdelse og almindeligt slid, samt nævnenes kompetencemæssige grænser. En analyse af tre principielle sager afslører, hvordan formelle krav som indflytningsrapporter kan være udslagsgivende, og hvordan erstatningskrav uden for den direkte istandsættelse skal håndteres. Disse afgørelser giver værdifuld indsigt for både lejere, udlejere og deres juridiske rådgivere.

Tema 1: Den manglende indflytningsrapport – en fatal fejl for udlejer

En af de mest fundamentale regler i lejeretten er, at en lejer ikke kan pålægges at aflevere et lejemål i bedre stand, end det blev modtaget. Bevisbyrden for lejemålets stand ved indflytning påhviler udlejer, og en nylig afgørelse understreger med al tydelighed konsekvensen af at forsømme denne dokumentation.

I en sag, hvor en udlejer krævede betaling for omfattende rengøring ved fraflytning, fik lejer fuldt medhold i at afvise kravet. Den afgørende faktor var, at udlejer ikke havde udarbejdet en indflytningsrapport ved lejemålets start i 2015. Huslejenævnet lagde desuden vægt på en specifik formulering i lejekontrakten, der direkte indikerede, at lejemålet ikke var rengjort ved overtagelsen. Nævnet konkluderede tørt:

"Henset til at der ikke er fremsendt en indflytningsrapport til brug for sagens behandling, og der i lejekontraktens § 10 står, at ’lejer kan flytte ind når huset står klar mod selv at gøre rent’, finder Beboerklagenævnet ikke, at udlejer har dokumenteret, at lejemålet er afleveret i en ringere stand rengøringsmæssigt end den, hvori den lejemålet blev overtaget."

Afgørelsen er en klar påmindelse om, at uden en indflytningsrapport står udlejer bevismæssigt særdeles svagt i forhold til istandsættelseskrav, der rækker ud over decideret misligholdelse. Lejerens egen pligt til at rengøre ved indflytning blev her et tveægget sværd, der effektivt parerede udlejers senere krav. Sagen illustrerer, hvordan Almenlejelovens § 25, stk. 3, fungerer som et værn for lejeren mod urimelige krav. Læs resumé af afgørelsen om den manglende indflytningsrapport

Tema 2: Misligholdelse vs. Slid og Ælde – En streng linje efter 20 års leje

I den modsatte ende af spektret findes en sag, hvor en udlejer fik fuldt medhold i et betydeligt misligholdelseskrav efter en lejeperiode på over 20 år. Sagen er et eksempel på, hvor tungt vedligeholdelsesansvaret vejer for en lejer med en A-ordning, hvor den indvendige vedligeholdelsespligt påhviler lejeren.

Lejeren bestred flere poster, herunder udskiftning af et 15 år gammelt toiletsæde, som lejeren mente var underlagt almindeligt slid og ælde, samt udgifter til udskiftning af overmalede el-kontakter. Lejeren argumenterede for, at tidligere mangelfuld tapetsering gjorde det umuligt at afdække kontakterne korrekt. Beboerklagenævnet afviste dog disse indsigelser med en bemærkelsesværdig begrundelse. Om el-arbejdet udtalte nævnet:

"Nævnet har besluttet at godkende udgiften, idet nævnet bemærker, at lejer har pligt til at sørge for den indvendige vedligeholdelse, herunder også tapetsering."

Med denne begrundelse fastslog nævnet, at følgeskader af en mangelfuld vedligeholdelse (tapetsering) også er lejerens ansvar. Selv efter 20 års beboelse blev et misfarvet toiletsæde anset for misligholdelse, ikke slid og ælde. Afgørelsen viser en meget streng fortolkning af lejerens vedligeholdelsespligt og illustrerer, at en lang lejeperiode ikke i sig selv giver lejer et større råderum for, hvad der accepteres som almindelig brug. Se afgørelsesresumé om misligholdelse efter langvarigt lejemål

Tema 3: Nævnets Kompetence – Hvor går grænsen for erstatningskrav?

En tredje afgørelse trækker en vigtig proceduremæssig linje i sandet for, hvilke typer sager beboerklagenævnene kan behandle. En udlejer havde rejst et erstatningskrav mod en fraflyttet lejer for en måneds ekstra husleje, begrundet i at lejeren ikke havde givet tilstrækkelig adgang til fremvisning af lejemålet for nye potentielle lejere.

Beboerklagenævnet afviste pure at behandle sagen. Nævnet fastslog, at et sådant krav falder uden for dets kompetence. Begrundelsen var dobbelt: For det første hører spørgsmål om adgang til lejemålet under Almenlejelovens § 93, som nævnet ikke administrerer. For det andet blev kravet karakteriseret som et "erstatningskrav uden for kontrakt", hvilket er forbeholdt domstolene. Nævnet præciserede sin rolle:

"Beboerklagenævnet har hverken kompetence til at tage stilling til spørgsmål om adgang til lejemålet i forbindelse med fraflytning efter almenlejelovens § 93 eller til udlejers erstatningskrav mod lejer uden for kontrakt."

Afgørelsen er principiel, da den tydeliggør, at nævnene primært tager sig af tvister om istandsættelse og modregning i depositum. Krav, der har karakter af erstatning for tabt lejeindtægt eller andre følgetab, skal anlægges ved boligretten. Dette er en afgørende skelnen, der forhindrer, at nævnssystemet anvendes til sager, det ikke er designet til at håndtere. Læs resumé af afgørelsen om nævnets kompetence

Praktiske konsekvenser og konklusion

Samlet set tegner disse afgørelser et billede af et retsområde, hvor formelle og proceduremæssige regler har afgørende betydning. For udlejere er budskabet klart: En omhyggeligt udfyldt indflytningsrapport er ikke blot en formalitet, men selve fundamentet for at kunne gøre istandsættelseskrav gældende. Samtidig skal udlejere være bevidste om, at krav om erstatning for tabt lejeindtægt skal forfølges ved boligretten, ikke i nævnene.

For lejere understreger sagerne vigtigheden af at forstå omfanget af vedligeholdelsespligten, især under en A-ordning, hvor ansvaret er vidtrækkende og fortolkes strengt, selv efter mange års leje. Samtidig bekræfter afgørelserne, at lejere er beskyttet mod krav, som udlejer ikke kan dokumentere grundlaget for, og at visse typer af erstatningskrav ikke kan behandles i det mere simple nævnssystem.

Disse afgørelser bidrager således med vigtige præciseringer af spillereglerne ved fraflytning og cementerer betydningen af grundig dokumentation og korrekt valg af forum for tvisteløsning.