Nye afgørelser skærper grænserne for erstatningsansvar: Fra minkerstatningens skattemæssige anatomi til udlejers ansvar for skimmelsvamp

Analyse af nye domme: Skattepligt for minkerstatning ved beholdte aktiver, udlejers strenge ansvar for skimmelsvamp og anerkendelse af SMS som fraflytningskrav.

Indledning: En dybdegående analyse af erstatningsrettens nuancer

De seneste afgørelser fra danske rets- og nævnsinstanser tegner et billede af en erstatningsret i konstant udvikling, hvor substans ofte vejer tungere end form. En række principielle sager inden for skatteret og lejeret belyser centrale aspekter af erstatningsansvar, risikofordeling og dokumentationskrav. Denne artikel analyserer tre markante afgørelser, der tilsammen giver et indblik i, hvordan erstatningsbegrebet fortolkes i praksis – fra den komplekse skattemæssige behandling af minkerstatninger til udlejeres ansvar for bygningsmæssige mangler og de formelle krav ved fraflytningsopgør. Analysen er baseret på de fulde afgørelsestekster og afdækker de praktiske konsekvenser for borgere, virksomheder og deres rådgivere.

Minkerstatningens skattemæssige anatomi: Erstatning for værditab, ikke kun driftstab

En principiel afgørelse fra Skatterådet kaster lys over den skattemæssige behandling af nedlukningserstatninger til minkavlere, specifikt i situationer hvor avleren vælger at beholde sine anlægsaktiver. Sagen rejste det centrale spørgsmål, om en erstatning kan anses for at dække værditabet på aktiver, som staten ikke overtager ejendomsretten til. Minkavleren argumenterede for, at da han udtog alle anlægsaktiver, kunne ingen del af erstatningen henføres til disse, og den måtte derfor primært anses som erstatning for tabt indtjening.

Skatterådet afviste denne fortolkning og fastslog, at erstatningen efter den skematiske model udgør en samlet kompensation for hele virksomhedens værditab som følge af nedlukningen. Selvom værdien af de udtagne aktiver fratrækkes den samlede erstatningssum, ændrer det ikke ved, at den udbetalte erstatning fortsat dækker den værdiforringelse, aktiverne har lidt, fordi de ikke længere kan anvendes til deres oprindelige, profitable formål. Skattestyrelsen illustrerede pointen med en pædagogisk analogi: "Det svarer til, at man får 100.000 kr. i erstatning for sin totalskadede bil. Efter anmodning får man lov til at beholde bilen, mod et fradrag i erstatningen på 10.000 kr. Herefter har man fået 90.000 kr. i erstatning for sin ødelagte bil, uanset at man har beholdt den."

Afgørelsen cementerer, at erstatningen følger surrogatprincippet: den træder i stedet for det tab, den skal dække. I dette tilfælde er tabet ikke kun den fremtidige indtjening, men også den permanente værdiforringelse af specialiserede driftsmidler og bygninger. Konsekvensen er, at en del af erstatningen skal behandles som en "salgssum" for aktiverne. Dette udløser beskatning af genvundne afskrivninger efter Afskrivningsloven og en potentiel avanceopgørelse efter Ejendomsavancebeskatningsloven. Afgørelsen er en vigtig påmindelse til rådgivere om, at den reelle økonomiske karakter af en erstatning er afgørende for den skattemæssige behandling, uanset om der sker en formel ejendomsoverdragelse. Læs resumé af Skatterådets afgørelse

Udlejers risikobæring for bygningsmæssige mangler og lejers fraflytningskrav

To afgørelser fra Huslejenævnet belyser ansvarsfordelingen mellem lejer og udlejer og understreger vigtigheden af henholdsvis risikobæring for bygningens konstruktion og korrekt procedure ved fraflytning.

Kuldebroer og udlejers objektive ansvar

I en sag om skimmelsvamp i et soveværelse pålagde Huslejenævnet udlejer at fjerne svampen og istandsætte området, selvom årsagen var en bygningsmæssig kuldebro i en ejendom fra 1965. Udlejer argumenterede for, at en kuldebro er en forventelig egenskab ved ældre byggeri og ikke en vedligeholdelsesmangel. Ansvaret for at afrense den deraf følgende skimmelvækst måtte derfor påhvile lejer som en del af den indvendige vedligeholdelsespligt.

Huslejenævnet var uenig og fastslog, at udlejer bærer den fulde risiko for ejendommens bygningsdele. Nævnet formulerede det afgørende princip således: "Da udlejer imidlertid bærer risikoen for de bygningsdele, der er omfattet af udlejers vedligeholdelsesforpligtelse, vil det være udlejers ansvar at udbedre eventuelle forhold (skader mv.), der udspringer af disse bygningsdele, også selvom der ikke er tale om manglende vedligehold i klassisk forstand." Afgørelsen understreger, at udlejers ansvar ikke er begrænset til aktiv misligholdelse, men er et objektivt ansvar for bygningens iboende egenskaber og de skader, de forårsager. Omfanget af skimmelsvampen blev vurderet til at være væsentligt og "langt over, hvad en lejer skal tåle", uanset om det udgjorde en dokumenteret sundhedsrisiko. Se resumé af nævnets afgørelse om skimmelsvamp

Dokumentationskrav ved fraflytning: SMS-korrespondance anerkendt som gyldigt krav

En anden sag fra Huslejenævnet omhandlede en tvist om et depositum, hvor udlejer fremsatte et modkrav, der oversteg depositummet, for manglende husleje og omkostninger til oprydning af affald dumpet i en sø på ejendommen. Lejer krævede sit fulde depositum tilbage med henvisning til, at der ikke var udarbejdet en formel fraflytningsrapport.

Nævnet gav imidlertid udlejer fuldt medhold. Afgørende var, at udlejer kunne dokumentere via SMS-korrespondance, at kravene var fremsat rettidigt i henhold til lejelovens frister. Nævnet lagde vægt på, at udlejer både før og umiddelbart efter fraflytningen havde påtalt forholdene. Specifikt noterede nævnet, at udlejers krav om oprydning blev fulgt op i en SMS den 3. maj 2024, få dage efter fraflytningen den 29. april. Dette blev anset for rettidigt. Særligt bemærkelsesværdigt er den vægt, nævnet tillagde lejers passivitet: "Lejer har dog hverken protesteret herover til udlejer i sms-korrespondancen eller til nævnet under sagens behandling. Nævnet anser dermed forholdet for at eksistere." Afgørelsen viser, at rettidig, klar og dokumenterbar kommunikation – selv i uformelle kanaler som SMS – kan være tilstrækkelig til at opfylde lovens krav, og at en lejers manglende protest kan tolkes som en stiltiende anerkendelse af kravets berettigelse. Læs resumé af afgørelsen om depositum og modkrav

Praktiske konsekvenser og sammenfatning

De analyserede afgørelser har vidtrækkende praktiske konsekvenser:

• For skatterådgivere: Minksagen understreger nødvendigheden af at analysere den økonomiske realitet bag en erstatningsudbetaling. En erstatning for virksomhedslukning kan indeholde elementer, der skattemæssigt skal behandles som salg af aktiver, selvom ejerskabet bibeholdes.
• For udlejere: Skimmelsvampsagen cementerer et strengt ansvar for bygningens strukturelle tilstand. Det er ikke tilstrækkeligt at henvise til bygningens alder; udlejer bærer risikoen for følgeskader af konstruktionsmæssige svagheder. Fraflytningssagen viser, at omhyggelig og rettidig dokumentation af krav er afgørende, og at uformel kommunikation kan være juridisk holdbar.
• For lejere og erstatningsmodtagere: Fraflytningssagen er en klar advarsel om, at man aktivt og skriftligt skal bestride krav, man er uenig i. Passivitet kan blive dyrt. Minksagen viser, at selvom man modtager en erstatning for et tab, kan selve erstatningen udløse en skattepligt, der skal tages højde for.

Konklusion

Samlet set peger disse afgørelser mod en pragmatisk og substansorienteret tilgang i dansk erstatningsret. Uanset om det er Skatterådet, der ser på den reelle økonomiske værdi, der erstattes, eller Huslejenævnet, der fokuserer på den faktiske risikofordeling og kommunikationens indhold, er tendensen klar: De juridiske vurderinger baseres i stigende grad på de underliggende realiteter frem for snævre, formelle fortolkninger. Dette stiller større krav til alle parters dokumentation og argumentation, men bidrager samtidig til mere retvisende og forudsigelige afgørelser.