Tabsbegrænsning, istandsættelse og forbrug: Tre nye huslejenævnsafgørelser med klare erstatningsretlige pointer

Tre nye huslejenævnsafgørelser tydeliggør tabsbegrænsning ved genudlejning, skærpede beviskrav for istandsættelse og klare grænser for forbrug vs. depositum – med håndfaste citater og praksisnære råd.

Huslejenævnet i Vejle har afsagt tre afgørelser, der – selv om de ligger i lejeretten – udkrystalliserer klassiske erstatningsretlige principper: tabsbegrænsning, dokumentationskrav og grænser for sikkerhedsstillelse.

Overblik og metode

Analysen bygger på de fulde afgørelsestekster. Links nedenfor fører til offentliggjorte resuméer, men citater og pointer er hentet fra fuldteksterne. De tre sager spænder over genudlejningspligten (tabsbegrænsningspligten), bevis for istandsættelseskrav og tilbageholdelse i depositum til forbrugsregnskaber.

Tema: Tabsbegrænsning ved genudlejning – to modpoler i praksis

Fritagelse for leje, når udlejer faktisk genudlejer

I en sag om fraflytning og genudlejning fastslog nævnet, at lejeren ikke skulle betale husleje for april 2025, fordi udlejer allerede havde genudlejet fra 1. april: “Henset til at lejemålet er genudlejet fra 1. april 2025 finder Huslejenævnet ikke, at lejer skal betale leje for april 2025.” Samme afgørelse cementerede det erstatningsretlige dokumentationskrav ved istandsættelse: “Huslejenævnet finder, at udlejer har dokumenteret og specificeret sit krav i fraflytningsrapporten, hvorfor lejer skal afholde udgiften til malerarbejderne.” Og nævnet godkendte en begrænset tilbageholdelse i depositummet til forbrug i den igangværende regnskabsperiode: “Henset til lejemålet er opsagt i en igangværende regnskabsperiode for vand og varme, er udlejer berettiget til at tilbageholde 500 kr. … og 1.000 kr. …”. Læs resumé af afgørelsen

Leje i opsigelsesperioden, når udlejer har opfyldt sin genudlejningspligt

I en anden sag om tidlig fraflytning og udlejers indsats for genudlejning lagde nævnet vægt på målbare tiltag (bl.a. massemail til 361 boligsøgende og eksterne kanaler). Nævnet udtalte: “På baggrund af det til sagen oplyste, finder Huslejenævnet, at udlejer har opfyldt sin forpligtelse i forhold til lejelovens § 175, stk. 3.” Konsekvensen – klassisk tabsopgørelse – blev, at lejer hæftede for husleje i restopsigelsesperioden: “Huslejenævnet finder herefter, at lejer skal betale leje for august 2025.” Læs resumé af afgørelsen

Tema: Istandsættelseskrav og bevis – fra gulvtæpper til pletmaling

Nye tæpper efter kort lejeperiode: accept på skrift og billeddokumentation var afgørende

Nævnet godkendte et krav på 17.160,70 kr. til udskiftning af gulvtæpper trods kort lejeperiode. Begrundelsen hviler på tre bevissten: indflytningsrapporten (“I indflytningsrapporten er tæpperne i stue, lille værelse, stort værelse og entre angivet som værende nye.”), lejers accept ved fraflytningen (“Lejer har underskrevet fraflytningsrapporten, hvoraf det fremgår at parterne er enige om at udlejer, for lejers regning, får lavet de ovennævnte ting i fraflytningsrapporten.”) og billed- samt fakturadokumentation. Kombinationen opfyldte standarden for specifikation og årsagssammenhæng mellem misligholdelse og udgift. Læs resumé af afgørelsen

Tema: Forbrugsregnskaber og depositum – hvor går grænsen for sikkerhed?

Et centralt skillepunkt i praksis er, at udlejer kan tilbageholde et rimeligt beløb i depositummet, når regnskabsåret endnu ikke er afsluttet, men ikke kan kræve “ekstra” sikkerhed ud over et allerede opbrugt depositum. Nævnet bemærker i en sag: “Huslejenævnet bemærker, at lejer hæfter for et eventuelt efterbetalingskrav i forbindelse med den endelige afregning af vand- og varmeregnskabet.” Dermed skelnes mellem hjemmel til midlertidig tilbageholdelse og det efterfølgende, endelige krav i forbrugsregnskabet, som i givet fald kan inddrives efter almindelige regler – men ikke via kontraktuel “mer-sikkerhed”.

Praktiske konsekvenser – for lejere, udlejere og rådgivere

• Tabsbegrænsning i praksis: Udlejere bør kunne dokumentere konkrete genudlejningstiltag (annoncering, henvendelser, fremvisninger). Manglende tab ved genudlejning udløser huslejefritagelse for perioden.
• Istandsættelse: Fraflytningsrapport underskrevet af lejer, fotos og fakturaer er ofte tilstrækkeligt. Uden klar dokumentation risikerer udlejer at få nedsat/afvist kravet.
• Forbrug: Tilbageholdelse i depositum for igangværende regnskabsår er OK, men “ekstra” betaling ud over et opbrugt depositum er uden hjemmel. Lejer hæfter dog fortsat for efterbetalingskrav.
• Kontrakter: Aftaleklausuler om forbrugssikkerhed kan ikke udvide lovens rammer. Sørg for, at ordlyd om tilbageholdelse afspejler lejelovens kapitel 7 og § 59.

Retspraksis – tendenser i de nye afgørelser

Sammenhæng til erstatningsretten

• Tabsopgørelse: Om lejen bortfalder eller ej, afhænger af, om udlejeren har lidt et dokumenteret tab – nøjagtigt som i almindelig erstatningsretlig differencelære.
• Tabsbegrænsningspligt: Udlejers genudlejningspligt spejler den almindelige forpligtelse til at begrænse sit tab; målbare handlinger vejer tungt.
• Årsag og bevis: Istandsættelsesudgifter kræver årsagssammenhæng til lejers misligholdelse og konkret specifikation – ikke generelle påstande.

Fremadrettede perspektiver for praksis

Forvent en fortsat konvergens mellem lejeretlige afgørelser og erstatningsretlige principper: systematiske logbøger over genudlejningsforsøg, standardiserede fotoprotokoller ved fra- og indflytning samt kontraktklausuler, der præcist afspejler lovens rammer for forbrug og depositum.

Tjekliste til næste fraflytningssyn og genudlejning

• Indflytning: Rapporter tæppers og træværks stand; gem billeder og kvitteringer.
• Fraflytning: Få lejers underskrift på specifikke poster i rapporten; vedhæft fotos og fakturaer.
• Genudlejning: Dokumentér alle steps (datoer, kanaler, antal kontakter/fremvisninger).
• Forbrug: Angiv skriftligt, hvad der tilbageholdes fra depositum og hvorfor; undgå at kræve “ekstra” sikkerhed.
• Kommunikation: Informér klart om ind- og udflytningsdatoer, så der ikke opstår tvivl om løbende leje.
• Bilagsarkiv: Opbyg et fast bevisarkiv til brug for nævns- og domstolsbehandling; det flytter bevisbyrden i din retning.