Huslejenævnets nye praksis skærper management-krav til udlejere: fra fraflytningssyn til forbrugsregnskaber

Formalia afgør slaget: fra bortfald af istandsættelseskrav ved manglende fraflytningsrapport til ugyldige varmeregnskaber og høj tærskel for at tilsidesætte fri markedsleje. Praktiske management-krav skærpes.

Manglende formalia koster dyrt, og fri markedsleje står fast. De seneste nævnsafgørelser viser, at professionel ejendomsledelse kræver minutiøs compliance – især ved syn, regnskaber og indsigelser.

Overblik: Fem aktuelle afgørelser, der flytter grænser for udlejningsmanagement

Denne analyse bygger på de fulde afgørelsestekster fra fire huslejenævn i 2025 og uddyber tendenserne bag resultaterne. Hvor artiklen citerer, sker det fra den fulde tekst; de indlagte links leder til korte resuméer, som læseren kan orientere sig i.

Fraflytningssyn og depositum: Formalia som showstopper

I en Vejle-sag blev udlejer pålagt at tilbagebetale hele depositummet og mistede samtlige istandsættelseskrav, fordi fraflytningsrapporten ikke blev udleveret ved synet, selv om lejer mødte. Nævnet skriver: "…finder Huslejenævnet ikke, at udlejer har opfyldt formalia i forbindelse med fraflytningssynet, hvorfor udlejers krav på istandsættelse bortfalder," og henviser samtidig til, at udlejers tavshed kan fortolkes til lejers fordel, jf. boligforholdslovens § 86, stk. 2; udlejer blev desuden pålagt tillægsgebyr: "Det fremgår af boligforholdslovens § 82, stk. 2, at udlejer skal betale… kr. 6.896… hvis lejer får fuldt medhold i nævnet." Læs resumé af afgørelsen

Forbrugsregnskaber: Hårde frister og krav – men ingen automatisk tilbagebetaling

Ugyldige varmeregnskaber: For sen fremsendelse og manglende indsigelsesvejledning

Vejle-nævnet kendte varmeregnskaber for fire år ugyldige, fordi de manglede oplysning om lejers indsigelsesadgang og var sendt klart for sent i forhold til 3-månedersfristen. Som nævnet formulerer det: "…varmeregnskaberne for perioden 2021-2024 er ugyldige," da de "ikke indeholder de i lejelovens § 73 angivne oplysninger og ikke er sendt… inden for fristen i lejelovens § 75." Udlejer mistede efterbetalingskravet for 2022-2024, men lejer fik ikke tilbagebetalt acontovarme, fordi der utvivlsomt var forbrug; derimod skal eventuelt betalt aconto vand tilbagebetales i det omfang, der ikke er forældet. Se afgørelsesresumé

Gyldige regnskaber, ugyldig indsigelse: Efterbetalingen står ved magt

I en anden Vejle-sag havde udlejer overholdt §§ 73 og 75, men lejer specifikerede ikke, hvilke poster i vand- og varmeregnskabet der ikke kunne godkendes. Nævnet lagde vægt på, at indsigelsen ikke opfyldte § 77’s krav om at angive konkrete punkter: "…finder Huslejenævnet ikke, at lejers indsigelse indeholder oplysninger om på hvilke punkter… regnskabet… ikke kan godkendes." Resultatet blev, at udlejers efterbetalingskrav blev opretholdt, uden materiel prøvelse af regnskabernes indhold. Læs resumé af afgørelsen

Lejeniveau i nye lejemål: Fri markedsleje og høj § 36-tærskel

Hørsholm-sagen bekræfter, at fri markedsleje for lejemål taget i brug efter 31.12.1991 som udgangspunkt står fast; indgreb kræver, at aftalen er urimelig efter aftalelovens § 36. Nævnet citerer selv præmissen: "Den leje, der betales for lejemålet, finder nævnet ikke urimelig efter det under besigtigelsen konstaterede," og afviste samtidig pålæg om udbedring af varmeanlægget, idet forholdet var bragt i orden ved 1-års gennemgangen. Læs resumé af afgørelsen

Forbedringssporet: Væsentlig forøgelse af det lejedes værdi – tre års gyldighed

Frederiksberg-nævnet fastslog efter besigtigelse, at lejemålets stand muliggør væsentlig værdiforøgelse, med dissens og tre års gyldighed: "…huslejenævnet konstaterer, at lejemålets stand muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi (dissens). Afgørelsen har gyldighed i tre år." For ejendomsledere er timingen vigtig: vinduet for forbedringsprojekter er tidsafgrænset og bør planlægges i lyset af afgørelsens gyldighed. Se afgørelsesresumé

Praktiske implikationer for ejendomsledelse og compliance

• Fraflytningssyn: Hav fraflytningsrapporten klar og udlever den på stedet, når lejer deltager. Manglende udlevering udløser sanktionskaskade: bortfald af istandsættelseskrav, fuld depositum-tilbagebetaling samt tillægsgebyr til nævnet (Vejle-sagen om fraflytning).
• Forbrugsregnskaber: Implementer en fast 3-måneders SLA fra modtagelse af forsyningsselskabets opgørelse til afsendelse. Indsæt standardtekst om indsigelsesadgang (LL § 73) og log afsendelsestidspunkt. Særligt: ugyldigt regnskab fratager efterbetalingskrav, men frigør ikke nødvendigvis udlejer for faktisk forbrug (Vejle-sagen om ugyldige varmeregnskaber).
• Indsigelser: Lejers indsigelse skal være specifik. Administrative skabeloner og vejledninger til lejere kan reducere tvister; men for udlejer gælder: fasthold efterbetaling når § 77 ikke er opfyldt (Vejle-sagen om afvist indsigelse).
• Lejeniveau: I nyere lejemål hviler byrden på lejer for at sandsynliggøre urimelighed efter § 36; dokumentér markedssammenligninger og stand ved besigtigelse (Hørsholm-sagen).
• Forbedringer: Brug nævnsafgørelser om "væsentlig forøgelse" som beslutningsgateway i capex-planer. Respekter 3-årig gyldighed og prioriter projekter, der direkte løfter det lejedes værdi (Frederiksberg-sagen).

Tendenser i praksis – et managementblik

• Skærpet formalismesanktion: Små procesfejl udløser store økonomiske konsekvenser (bortfald af krav/efterbetaling eller tillægsgebyr).
• Materiel vs. formel kontrol: Nævnene stopper ved formalia – enten hos udlejer (ugyldige regnskaber) eller hos lejer (ugyldig indsigelse) – uden at gå videre til materiel prøvelse.
• Stabilitet i fri markedsleje: § 36-tærsklen er høj, og midlertidige tekniske problemer, der er udbedret, udløser ikke driftspålæg.

Sammenligning med hidtidig praksis

Afgørelserne ligger på linje med fast praksis: LL § 187 sanktionerer formaliasvigt ved fraflytningssyn hårdt; §§ 73/75 er skarpe procesnormer; § 77 kræver konkrete indsigelsespunkter; og § 54/55 samt aftalelovens § 36 yder stor aftalefrihed i nye lejemål med snæver prøvelsesadgang.

Hvad bør advokater og administratorer gøre nu?

• Opsæt digital workflow for fraflytningssyn: tjekliste, signatur på rapport ved syn, automatisk arkivering til bevis.
• Konfigurer regnskabsmodulet med: obligatorisk indsigelsesvejledning, 3-måneders fristtimer, afsendelseslog og kvittering.
• Udarbejd indsigelsesskabelon til lejere med posteringsniveau (for at undgå formalia-tvist) og fastholdelsesmanual til sagsbehandlere, når § 77 ikke er opfyldt.
• Etabler capex-gate baseret på nævnsafgørelser om værdiforøgelse; planlæg udførsel og lejeregulering inden for afgørelsens 3-årige gyldighedsperiode.
• Dokumentér markedsleje og lejemålets stand ved indflytning og årlige eftersyn for at stå stærkt ved en eventuel § 36-indsigelse.

Den praktiske konsekvens for driften er tydelig: læg en hård, datostyret proces over syn og forbrugsregnskaber, med versionslåste dokumenter og signaturspor – ellers kan et overset felt i rapporten koste istandsættelseskrav, efterbetalinger og et tillægsgebyr, som ingen porteføljestyring har budgetteret med.