De seneste måneder har bragt en række bemærkelsesværdige afgørelser på lejeretsområdet, der kaster lys over de skarpe krav, som myndighederne stiller til udlejere og ejendomsadministratorer. Sagerne i
Nye afgørelser fra huslejenævn og ankenævn understreger vigtigheden af stringente procedurer i professionel ejendomsadministration. Formelle småfejl, uformelle indkaldelser og en flydende grænse mellem drift og vedligeholdelse kan føre til markante økonomiske tab for udlejere.
De seneste måneder har bragt en række bemærkelsesværdige afgørelser på lejeretsområdet, der kaster lys over de skarpe krav, som myndighederne stiller til udlejere og ejendomsadministratorer. Sagerne illustrerer en nultolerance over for formelle mangler, særligt når det gælder varsling af lejeforhøjelser og håndtering af vedligeholdelseskonti. Samtidig viser en opsigtsvækkende sag om ejerskifte, hvor afgørende det er at holde tungen lige i munden, når en udlejningsejendom skifter hænder midt i en juridisk tvist.
Små formelle fejl spænder ben for lejeforhøjelser
Når en udlejer ønsker at gennemføre en omkostningsbestemt lejeforhøjelse i en ejendom med beboerrepræsentation, er formkravene i Lejeloven § 30, stk. 2 særdeles strenge. Udlejer skal forsyne beboerrepræsentationen med fyldestgørende oplysninger, herunder den fremtidige samlede leje for hver enkelt beboer, så repræsentationen kan efterprøve varslingens lovlighed.
To stort set identiske sager fra Frederiksberg viser, at selv marginale udeladelser på udlejers varslingsliste straffes hårdt. I begge tilfælde havde udlejerne fremsendt lister med budgetleje og hensættelser, men undladt at medtage specifikke tillæg. Nævnet tilsidesatte begge lejeforhøjelser som ugyldige med en klar begrundelse:
"Flertallet finder, at konsekvensen af, at der i varslingen til beboerrepræsentationen ikke er medsendt oplysninger om de enkelte lejeres fremtidige leje på den medsendte varslingsliste er, at varslingen er ugyldig."
Dette bunder i lejerettens såkaldte spise-op-princip, hvor lejerne har krav på at kunne gennemskue og modregne samtlige driftsindtægter og -udgifter for at vurdere forhøjelsens berettigelse. Udlejerne anmodede i begge sager om at få en frist til at berigtige de formelle mangler efter Lejeloven § 37, stk. 2, men nævnet afviste anmodningerne. Manglerne havde konkret forhindret beboerrepræsentationerne i at udføre deres kontrolopgave, og der var dermed ikke tale om fejl af "mindre betydning".
| Sag | Ejendomstørrelse | Udeladte oplysninger på varslingsliste | Konsekvens for udlejer |
|---|---|---|---|
| DAB | 50 lejemål | Forbedringstillæg | Varsling annulleret + gebyr |
| Virk. B A/S | 23 lejemål | Porttelefon og beboerrepræsentationsandel | Varsling annulleret + gebyr |
Grænsen mellem drift og vedligeholdelse
En anden klassisk faldgrube for ejendomsadministratorer er adskillelsen mellem ejendommens løbende drift og den egentlige vedligeholdelse. Huslejenævnet afgør tvister om, hvad der lovligt kan trækkes over vedligeholdelseskontiene, jf. Lejeloven § 124.
Håndværkerskader er ikke almindeligt slid
I en sag om indvendig vedligeholdelse havde en udlejer brugt lejers vedligeholdelseskonto til at dække malerarbejde og stukreparationer. Udfordringen var blot, at skaderne var opstået som et direkte biprodukt af udlejers egne byggeprojekter i ejendommen – nærmere bestemt etableringen af en ny elevator på bagtrappen og et tagprojekt.
Nævnet foretog en skarp opdeling af regningen. Den del af malerarbejdet, der kunne henføres til almindeligt slid og ælde, måtte gerne trækkes over kontoen. Til gengæld fastslog nævnet, at reparationen af en revnet stukrosette, som var en direkte følgeskade af tagprojektet, var udlejers eget (eller entreprenørens) ansvar. Beløbet måtte under ingen omstændigheder fratrækkes lejers vedligeholdelseskonto.
Sommerblomster på den udvendige konto
Debatten om drift kontra vedligeholdelse blev også sat på spidsen i en sag mod Grundejernes Investeringsfond (GI), som fører kontrol med ejendommes udvendige vedligeholdelseskonti. Sagen drejede sig om, hvorvidt en udlejer i medfør af Lejeloven § 122, stk. 1 kunne få dækket udgifter til indkøb og udplantning af sommerblomster i gården.
GI reducerede i første omgang regnskabet og argumenterede for, at sæsonbestemte blomster er en tilbagevendende driftsudgift – ikke udbedring af slid og ælde. Under sagens behandling måtte GI dog erkende, at deres egen (dagældende) vejledning teknisk set gav grønt lys til "indkøb af blomster". Tvisten begrænsede sig derfor til udlejers timeløn for at plante dem.
Her gik nævnets flertal mod GI og godkendte udgiften som udvendig vedligeholdelse. Flertallet sidestillede pasning af blomster med den anerkendte praksis for rejsning af juletræer i gårdanlæg. Nævnets udlejerrepræsentant stemte dog imod og fastholdt, at blomster hører til ejendommens driftsbudget på linje med viceværtarbejde.
Læs mere her: Lovguiden – Huslejenævnet: Udgifter til havearbejde med blomster kan medtages over udvendig vedligeholdelseskonto
Ejerskifte kræver fornyet partshøring i tvistesager
De formelle faldgruber strækker sig også til selve sagsbehandlingen for nævnene, især når fast ejendom handles. I en københavnsk sag havde en udlejer fremsat et istandsættelseskrav på hele lejers depositum. Huslejenævnet afviste dog kravet i første instans, fordi udlejer ikke havde indkaldt formelt til indflytningssyn, jf. Lejeloven § 90, stk. 1. En løs e-mail med ordlyden "kan du den 06-07-2020 evt kl 13 ??" blev ikke anset som en gyldig indkaldelse.
Udlejeren ankede afgørelsen, men mens sagen verserede i Ankenævnet, blev ejerlejligheden solgt. Denne detalje, som umiddelbart kunne virke ligegyldig for en gammel fraflytningssag, fik fatale processuelle konsekvenser.
Når en ejendom overdrages, gælder det tingsretlige princip, at den nye ejer automatisk indtræder i lejekontrakten og hæfter for tidligere lejeres rettigheder. Som fastsat i Lejeloven § 17, stk. 1, overtager køberen de forpligtelser, der knytter sig til lejeforholdet. Ankenævnet understregede problematikken:
"Når en lejlighed overdrages, indtræder nye ejere i tidligere ejers rettigheder og forpligtelser, og bliver derfor udlejer. Dette gælder selvom kravet måtte vedrøre en periode, hvor tidligere ejer ejede lejligheden/ejendommen."
Fordi den nye ejer nu hang på en potentiel regning for tilbagebetaling af depositum, havde vedkommende fulde partsrettigheder. Da den nye ejer aldrig var blevet hørt under sagsbehandlingen, blev den oprindelige nævnsafgørelse ophævet og sagen hjemvist til fornyet behandling fra bunden.
Læs mere her: Lovguiden – Ankenævnet hjemviser fraflytningssag: Ny ejer ikke hørt trods ejerskifte midt i sagsforløbet
Praktiske konsekvenser for ejendomsadministration
Ovenstående afgørelser efterlader et krystalklart budskab til ejendomsadministratorer og udlejere. For det første skal man kende sit datagrundlag til bunds. En varslingsliste til en beboerrepræsentation er retsfortabende mangelfuld, hvis blot små detaljer som et tillæg til porttelefon undlades. Det koster ikke kun den varslede forhøjelse, men udløser også et tillægsgebyr, som i sagerne beløb sig til 7.027 kr. til nævnet efter Lov om boligforhold § 82, stk. 2.
For det andet skal regninger for vedligehold og drift holdes i tætte, vandtætte skotter. Opstår der skader som følge af egne håndværkeres færden i ejendommen, er det afgørende at disse faktureres direkte til ejeren og ikke sniger sig med på lejernes indvendige vedligeholdelseskonti.
Endeligt tjener københavner-sagen som en stærk påmindelse til ejendomsmarkedets aktører om altid at orientere nævnene ved ejerskifte. Sælges en portefølje eller en enkeltstående ejerlejlighed, der er involveret i verserende nævnssager, bør både køber og sælger sikre sig, at de formelle partshøringer respekteres. Alternativet er bureaukratisk spildtid, hjemsendte sager og ubehagelige økonomiske overraskelser for ejendommens nye ejer.
