Skatterådet skærer igennem om videreførsel og udnyttelse af sambeskatningsunderskud ved skattefri fusioner. Huslejenævnene markerer samtidig krav til dokumentation, værditab og præcise indsigelser.
Skatterådet præciserer adgangen til at videreføre sambeskatningsunderskud ved skattefri fusioner, mens huslejenævn afgør centrale spørgsmål om forbedringsforhøjelser, fraflytning, forbrugsregnskaber og varmeregnskaber.
Analysen bygger på fulde afgørelsestekster; de indlagte links henviser til resuméer på Lovguiden.
Overblik: Hvilke afgørelser og hvorfor de er vigtige
- Skatterådet: Videreførelse og anvendelse af underskud i to subsambeskatningskredse (A og B) ved tre planlagte skattefrie straksfusioner – afgørende for koncernstyring og M&A-planlægning.
- Huslejenævn (Rødovre): Forbedringsforhøjelser – standsvurdering som port til væsentlig værdiforøgelse.
- Huslejenævn (Helsingør): Fraflytningsøkonomi – værditab frem for fuld udskiftning.
- Huslejenævn (Køge): Forbrugsregnskaber – formkrav til indsigelser er skærende afgørende.
- Huslejenævn (Rødovre): Varmeregnskab – højt forbrug kan bero på brugeradfærd og anlægstype, ikke fejl.
Sambeskatningsunderskud ved skattefri fusioner: styringslogikken fastslås
Skatterådet bekræfter, at underskud kan videreføres ved skattefri fusioner mellem sambeskattede selskaber, men differentierer skarpt mellem, hvem der kan anvende underskuddene fra subsambeskatningskreds A (før Spørgers stiftelse) og B (efter). Rådet lægger grundlæggende linje efter FUL § 8, stk. 6: "Ved en skattefri fusion er hovedreglen, at skattemæssige underskud fra tiden før fusionen i både det indskydende og det modtagende selskab fortabes" – dog fraviges dette, når underskuddene er opstået i år med sambeskatning, jf. stk. 6, 2. pkt. Læs resumé af Skatterådets afgørelse
Skattestyrelsen citerer endvidere Højesteret: "Et ubenyttet underskud, der tillades fremført i sambeskatning, repræsenterer således et aktiv, der ligesom andre aktiver ved fusion overgår til det fortsættende (modtagende) selskab." Denne aktivitetstænkning danner rammen for, at underskuddene kan overføres og i nogle tilfælde udnyttes, men kun i samme omfang som ved fortsat sambeskatning.
Kreds A vs. Kreds B – hvem kan anvende hvad?
Styrelsens nøglepassage er klar: "Sammenfattende følger det af ovenstående, at Spørger ikke kan anvende D1’s underskud opstået i subsambeskatningskreds A... Underskuddet kan... alligevel videreføres... da underskuddet kan anvendes af de øvrige selskaber i subsambeskatningskreds B." Omvendt kan Spørger anvende underskud fra Kreds B, men disse udgør ikke særunderskud; de forbliver sambeskatningsunderskud, der også kan bruges af de øvrige selskaber.
| Kreds | Sambeskatning i underskudsåret med modtagende (Spørger) | Kan Spørger anvende underskuddet? | Underskudstype efter fusion |
|---|---|---|---|
| A (før Spørgers stiftelse) | Nej | Nej | Sambeskatningsunderskud til øvrige selskaber i kredsen |
| B (efter Spørgers stiftelse) | Ja | Ja | Sambeskatningsunderskud (ikke særunderskud) |
Praktisk betyder det: Koncerner kan forenkle struktur via skattefri fusioner uden at miste historiske underskud, men udnyttelsesretten følger sambeskatningshistorikken – ikke blot selskabsretlig succession.
Ejendomsmanagement: fire afgørelser der løfter driftsdisciplinen
Forbedringsforhøjelser kræver dokumenteret stand (Rødovre)
Nævnet gjorde standsvurderingen til indgangen for forbedringsforhøjelser: "Huslejenævnet vurderer på baggrund af besigtigelsen / den udarbejdede beskrivelse med tilhørende fotos, at lejemålet har en stand, som muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi jf. Lejeloven § 19 stk.3 og stk. 2." Dokumentation (besigtigelse, beskrivelse, fotos) er således bærende for at udløse § 19-forhøjelser. Se afgørelsesresumé hos Huslejenævnet i Rødovre
Ledelsespunkt: Ejendomsadministratorer bør standardisere før-efter dokumentationspakker og sikre, at forbedringsprojektet målrettes reelle værdispring i lejemålets brugsværdi.
Fraflytning: værditab frem for fuld udskiftning (Helsingør)
Nævnet indskrænkede lejers betalingspligt ved at trække en klar linje mellem istandsættelse og værdiforringelse: "Lejer skal ikke betale for maling af hoveddør... Lejer skal alene betale for værditabet med hensyn til udskiftning af køleskab og bordplade... Værditabet vurderes til 5.000 kr. for køleskabet og 8.000 kr. for bordpladen." Resultatet blev en reduktion til 87.744,56 kr. Ledelsespunkt: Udskiftning af hårde hvidevarer og inventar skal afregnes efter værditab – ikke nyanskaffelsespriser – og krav skal granulariseres pr. post. Læs resumé af Helsingør-sagen
Forbrugsregnskaber: præcise indsigelser er afgørende (Køge)
Formkravet i almenlejeretten blev strengt håndhævet: "regnskaberne fastholdes, da lejer ikke i sin indsigelse i overensstemmelse med almenlejelovens § 56, stk. 3, har præciseret hvilke dele af regnskaberne som fører til, at lejer ikke kan godkende dem." Ledelsespunkt: Indsigelsesguides til lejere og standardiserede svarbreve reducerer tvister og fastholder regnskaberne. Se resumé af Køge-sagen
Varmeregnskab: brugeradfærd og anlægstype kan forklare spidser (Rødovre)
Nævnet fandt ingen fejl hos udlejer og pegede på driftsforhold: "Huslejenævnet ser ikke påvist, at det høje forbrug skyldes en fejl... Huslejenævnet kan henvise til muligheden for, at i et 1 strenget anlæg... med 2 radiatorer skruet helt ned... den 3. radiator trækker alt nødvendigt..." Nævnet henstillede til rådgivning om radiatordrift. Ledelsespunkt: Proaktiv brugervejledning og anlægsinformation kan forebygge klager og holde regnskaberne robuste. Læs resumé af varmeregnskab-sagen i Rødovre
Tværgående tendenser: styring, dokumentation og korrekt subsambeskatnings-historik
| Område | Trend | Resultat | Ledelsesimplikation |
|---|---|---|---|
| Koncernskat (fusioner) | Stram kobling til sambeskatningsår | Underskud overføres, men udnyttelsen følger kreds-historik | Kortlæg underskud pr. kreds; planlæg fusionstrin derefter |
| Forbedringsforhøjelser | Evidenskrav for stand og værdispring | Stærk vægt på besigtigelse/fotos | Standardiseret due diligence før varsling |
| Fraflytning | Værditab over nypris | Krav skæres ned til depreciation | Indfør værditabsmatricer pr. aktiv |
| Forbrugsregnskaber | Skærpede formkrav til indsigelser | Generelle indsigelser falder | Skabeloner og frister i drifts-GRC |
| Varmeregnskab | Drift/brug fremfor fejl | Ingen tilsidesættelse uden fejl | Brugeruddannelse og anlægsspecifik vejledning |
Praktiske konsekvenser for CFO’er, skattechefer og ejendomsadministratorer
- Koncernskat og M&A
- Opdel underskud efter subsambeskatningskredse og dokumentér sambeskatningsstatus i underskudsårene for hvert selskab.
- Modellér fusionstrin, så udnyttelsesret maksimeres inden for FUL § 8, stk. 6 og SEL § 31; undgå at antage særunderskud, hvis historikken peger på sambeskatningsunderskud.
- Inkorporér Højesterets "underskud som aktiv"-logik i PPA og post-merger integration.
- Ejendomsdrift og compliance
- Forbedringsforhøjelser: gennemfør fotodokumenteret før-stand, kapex-case og brugsværdi-analyse op mod LL § 19.
- Fraflytning: anvend værditabstabeller og dokumentér alder/stand for hvidevarer og inventar; særskilt opgørelse pr. post.
- Forbrugsregnskaber: drift en indsigelsesportal, der kræver specifikation; kommuniker kravene i varslinger.
- Varme: udsend driftsvejledninger for 1-strengede anlæg og planlæg sæsonbriefings til lejere.
Forhold til tidligere praksis
Skatterådets afgørelse lægger sig tæt på forarbejderne til FUL § 8, stk. 6 og SEL § 31 samt Højesterets præmis om underskud som aktiv. Den praktiske nyskabelse er den konsekvente adskillelse mellem videreførelse af underskud og udnyttelsesret hos modtagende selskab: videreførelse ja, udnyttelse kun hvis sambeskatning i underskudsåret – en styringsnødvendig distinktion ved koncernforenklinger og ophørsspaltninger.
Fremadrettede perspektiver
- For koncerner: Indfør et "underskudsregister" med felter for kreds, år, sambeskatningsstatus, anvendelsesberettigede selskaber og eventuelle omstruktureringsspor. Integrér det i M&A playbooks før sign/closing.
- For ejendomsdriften: Implementér et standardiseret informationsark til lejere i 1-strengede ejendomme med anbefalede radiatorindstillinger og typiske fejlkilder; bilæg det varmeregnskabet i udsendelsen for at reducere efterfølgende indsigelser.
