Fri markedsleje, ugyldig lejekontrakt og virksomhedsoverdragelse: Nye afgørelser skærper aftaleretten i bolig- og ansættelsesforhold

Fri markedsleje består, uunderskrevne lejekontrakter falder, ulovlige fraflytningsgebyrer skæres bort, og virksomhedsoverdragelse udløser fuldt ansvar i elevsager. Skarp linje i aftale- og formueretten.

Nyere afgørelser viser en skarp kontraktsretlig linje: fri markedsleje består, uunderskrevne lejekontrakter falder, ulovlige gebyrer skæres bort, og virksomhedsoverdragelse udløser fuldt ansvar.

Overblik: ugens afgørelser i aftale- og formueret

De seneste sager spænder fra lejeretlig aftalefortolkning til obligationsretlige spørgsmål om solidarisk hæftelse og ansættelsesretlige konsekvenser af virksomhedsoverdragelse. Analysen nedenfor bygger på fuldteksterne af afgørelserne; via de indlejrede links kan læseren tilgå resuméerne på Lovguiden.

Aftalefrihed og § 36-kontrol: Fri markedsleje står sin prøve

I en Hørsholm-sag om en nybygget ejerlejlighed (taget i brug i 2024) bekræfter Huslejenævnet rammen for fri markedsleje og den snævre adgang til at tilsidesætte aftalen efter aftalelovens § 36. Nævnet citerer selv: "Nævnet finder den leje, der betales for lejemålet, rimelig jf. aftalelovens § 36," og om de påståede varmeproblemer anføres, at "Det lægges til grund, at varmeforsyningen nu er bragt i orden, jf. lejers oplysning på besigtigelsen." Det illustrerer, at når lejemålet er taget i brug efter 31. december 1991, er beføjelsen til at reducere en aftalt fri leje forbeholdt de klare urimelighedstilfælde, og at konkrete mangelsindsigelser skal dokumenteres og være aktuelle. Læs resumé af afgørelsen

Uunderskrevet lejekontrakt og opsigelse for eget brug: Bevisbyrde, defaultregler og tabsbegrænsning

I en fraflytningssag fik lejer fuldt medhold, fordi udlejer ikke kunne bevise, at en ikke-underskrevet lejekontrakt var gyldigt tiltrådt: Nævnet lægger til grund, "at udlejer ikke ... har løftet bevisbyrden for, at lejekontrakten er tiltrådt af begge parter". Herefter gælder lejelovens almindelige regler, inkl. indvendig vedligeholdelse hos udlejer, og krav om istandsættelse blev afvist (dog frivillig betaling for rengøring). Om krav på ekstra husleje under opsigelse (eget brug) bemærkede nævnet, at kravet ikke kunne gøres gældende, "allerede fordi, at udleje[r] selv vil benytte det lejede og at udlejer derfor ikke ville have kunne indvinde leje fra anden side," og udlejer havde heller ikke dokumenteret genudlejningsbestræbelser. Afgørelsen skærper beviskravet for kontraktstiftelse og fastholder tabsbegrænsningspligten. Se afgørelsesresumé

Istandsættelse ja – men nej til fraflytningsgebyr: Ulovlig dusør møder gyldig huslejeklausul

En anden fraflytningssag viser en todelt linje: Nævnet godkendte udlejers konkrete istandsættelseskrav efter korrekt gennemført ind- og fraflytningssyn: "Huslejenævnet godkendte udlejers istandsættelseskrav, med undtagelse af gebyr for fraflytningssyn på kr. 500." Men et kontraktvilkår om særskilt gebyr for fraflytningssyn blev tilsidesat, fordi "udlejer efter retspraksis ikke har hjemmel til at opkræve dette, selvom det er aftalt i lejekontrakten" (henvisning bl.a. til U 2003.2066H om ulovlig dusør). Samtidig kunne udlejer støtte ret på en aftalt mekanisme for fremtidige huslejestigninger efter lejelovens § 53, stk. 2, jf. § 55. Afgørelsen skelner således skarpt mellem ulovlige gebyrer og legitime reguleringsklausuler. Læs resumé af afgørelsen

Solidarisk hæftelse trods ny aftale: Ikke debitorskifte – delt depositum

Hvor to lejere oprindeligt hæftede solidarisk, og én senere fraflyttede, fastslog Huslejenævnet, at en efterfølgende aftale alene regulerede huslejen for den tilbageværende lejer, men ikke udgjorde debitorskifte. Nævnet læste teksten sådan, at der "ikke sker et endeligt ophør i forhold til aftalen af 12. januar 2023 og således ikke et debitorskifte," hvorfor udlejer var "berettiget til at udbetale [overskydende depositum] med halvdelen til hver" af de oprindelige lejere. Det bekræfter den obligationsretlige hovedregel om fortsat solidaritet, når der ikke udtrykkeligt sker frigivelse eller debitorskifte. Se afgørelsesresumé

Virksomhedsoverdragelse, bristede forudsætninger og elevers rettigheder

Tvistighedsnævnet fandt en kokkeelev virksomhedsoverdraget fra X til B: "er det bevist, at A blev virksomhedsoverdraget, således at hans ansættelse som kokkelev blev overført fra X til B på uændrede vilkår." Da virksomheden ikke havde oplæringsansvarlig eller planlagte skoleophold og ikke var godkendt som lærested, var elevens berettigede forventninger bristet: "finder Tvistighedsnævnet, at A berettigede forventninger ved indgåelsen af aftalen var bristet som følge af B forhold, og at han derfor i hvert fald var berettiget til at hæve uddannelsesaftalen i medfør af erhvervsuddannelseslovens § 61, stk. 2." Godtgørelsen for mistet uddannelsesgode blev fastsat efter overenskomstgrundlaget: "Godtgørelsen fastsættes derfor til 53.000 kr." Hertil kom krav på feriefridage, feriegodtgørelse, særligt tillæg og refusion for knive efter § 55, stk. 2. Sagen understreger, at en overdragende arbejdsgiver indtræder i alle elevforpligtelser – og at misligholdelse reprimeres effektivt. Læs resumé af afgørelsen

Tendenser på tværs: Hvad afgørelserne fortæller om aftaleretten

• Snæver § 36-kontrol: Hvor fri markedsleje er lovlig, skal urimeligheden være klart dokumenteret – og aktuelle mangler sandsynliggjort.
• Bevis og form: Uunderskrevne kontrakter skal støttes af klare tiltrædelsesfakta; ellers falder særaftaler bort til fordel for lovens defaultregler.
• Ulovlige gebyrer: Retspraksis skærer administrative gebyrer fra, mens lovlige reguleringsklausuler (fx efter lejelovens § 53) anerkendes, hvis de er korrekt aftalt.
• Solidaritet og debitorskifte: Fravigelse af solidarisk hæftelse kræver tydelig frigivelse eller udtrykkeligt debitorskifte.
• Overdragelse og uddannelse: Ved virksomhedsoverdragelse indtræder den nye arbejdsgiver i elevforpligtelser; bristede forudsætninger udløser ophævelse og godtgørelse.

Praktiske konsekvenser for udlejere, lejere og rådgivere

• Indhent og arkivér underskrifter digitalt (eID) og dokumentér tiltrædelse (betaling, nøgleudlevering, korrespondance). Uden bevis risikerer udlejer at stå på lejelovens defaultregler.
• Undlad kontraktlige gebyrer for flyttesyn, nøgleaflevering m.v.; de vil ofte blive kvalificeret som ulovlig dusør. Til gengæld: Sørg for klare, lovlige indeks- eller trappestigningsklausuler.
• Ved fraflytning: Overhold alle frister og formkrav for syn og opgørelser; det er forudsætningen for at løfte istandsættelseskrav.
• Ved partsændringer: Brug frigivelseserklæring og udtrykkelig debitorskifte for at undgå utilsigtet solidaritet.
• Ved virksomhedsoverdragelse: Kortlæg elevforpligtelser, udpeg oplæringsansvarlig, planlæg skoleforløb, og tilpas ansættelsesbeviser – ellers øges risikoen for ophævelse og godtgørelser markant.

Sammenhæng med eksisterende praksis

Højesterets praksis om ulovlig dusør (fx U 2003.2066 H) genfindes i nævnsafgørelsen om fraflytningsgebyr, mens den klassiske § 36-kontrol anvendes restriktivt i fri markedsleje-sagen – i tråd med linjen om, at markedet sætter udgangspunktet, og domstole/nævn korrigerer kun ved klar urimelighed. På debitorsiden bekræftes læren om, at solidaritet består uden eksplicit frigivelse; og på arbejds-/uddannelsesrettens felt ses en stringent anvendelse af virksomhedsoverdragelsesprincipper i elevforhold, herunder fuld indtræden og ansvar for overenskomstmæssige ydelser.

Hvad bør aktørerne gøre nu

For udlejere: gennemgå standardkontrakter for ulovlige gebyrer, styrk beviskæden for kontraktindgåelse og implementér klare, lovlige reguleringsklausuler. For lejere: reagér tidligt på mangler og få dem dokumenteret; tvister om aktuelt forhold vinder på bevis. For arbejdsgivere med elever: få lærestedsgodkendelse, udpeg oplæringsansvarlig, ajourfør ansættelsesbeviser ved overdragelser og afregn feriepenge/løntillæg korrekt – ellers risikerer man ophævelse, godtgørelser og efterbetalinger i et betydeligt omfang.