Fri markedsleje består, uunderskrevne lejekontrakter falder, ulovlige fraflytningsgebyrer skæres bort, og virksomhedsoverdragelse udløser fuldt ansvar i elevsager. Skarp linje i aftale- og formueretten.
Nyere afgørelser viser en skarp kontraktsretlig linje: fri markedsleje består, uunderskrevne lejekontrakter falder, ulovlige gebyrer skæres bort, og virksomhedsoverdragelse udløser fuldt ansvar.
De seneste sager spænder fra lejeretlig aftalefortolkning til obligationsretlige spørgsmål om solidarisk hæftelse og ansættelsesretlige konsekvenser af virksomhedsoverdragelse. Analysen nedenfor bygger på fuldteksterne af afgørelserne; via de indlejrede links kan læseren tilgå resuméerne på Lovguiden.
Aftalefrihed og § 36-kontrol: Fri markedsleje står sin prøve
I en Hørsholm-sag om en nybygget ejerlejlighed (taget i brug i 2024) bekræfter Huslejenævnet rammen for fri markedsleje og den snævre adgang til at tilsidesætte aftalen efter aftalelovens § 36.
Læs mere her: Læs resumé af afgørelsen
Vurdering af rimelighed
Nævnet citerer selv: "Nævnet finder den leje, der betales for lejemålet, rimelig jf. aftalelovens § 36," og dette understreger, at når lejemålet er taget i brug efter 31. december 1991, er beføjelsen til at reducere en aftalt fri leje forbeholdt de klare urimelighedstilfælde.
Krav til dokumentation af mangler
Om de påståede varmeproblemer anføres, at "Det lægges til grund, at varmeforsyningen nu er bragt i orden, jf. lejers oplysning på besigtigelsen." Sagen illustrerer dermed også, at konkrete mangelsindsigelser skal dokumenteres og være aktuelle for at få retlig betydning.
Uunderskrevet lejekontrakt og opsigelse for eget brug: Bevisbyrde, defaultregler og tabsbegrænsning
I en fraflytningssag fik lejer fuldt medhold, fordi udlejer ikke kunne bevise, at en ikke-underskrevet lejekontrakt var gyldigt tiltrådt. Sagen illustrerer vigtigheden af formkrav.
Læs mere her: Se afgørelsesresumé
Bevisbyrden ved manglende underskrift
Nævnet lægger til grund, "at udlejer ikke ... har løftet bevisbyrden for, at lejekontrakten er tiltrådt af begge parter". Herefter gælder lejelovens almindelige regler, inkl. indvendig vedligeholdelse hos udlejer, og krav om istandsættelse blev afvist (dog frivillig betaling for rengøring).
Afvisning af krav ved opsigelse til eget brug
Om krav på ekstra husleje under opsigelse (eget brug) bemærkede nævnet, at kravet ikke kunne gøres gældende, "allerede fordi, at udleje[r] selv vil benytte det lejede og at udlejer derfor ikke ville have kunne indvinde leje fra anden side," og udlejer havde heller ikke dokumenteret genudlejningsbestræbelser. Afgørelsen skærper beviskravet for kontraktstiftelse og fastholder tabsbegrænsningspligten.
Istandsættelse ja – men nej til fraflytningsgebyr: Ulovlig dusør møder gyldig huslejeklausul
En anden fraflytningssag viser en todelt linje: Nævnet godkendte udlejers konkrete istandsættelseskrav efter korrekt gennemført ind- og fraflytningssyn: "Huslejenævnet godkendte udlejers istandsættelseskrav, med undtagelse af gebyr for fraflytningssyn på kr. 500."
Læs mere her: Læs resumé af afgørelsen
Ulovlige gebyrer ved fraflytning
Et kontraktvilkår om særskilt gebyr for fraflytningssyn blev tilsidesat, fordi "udlejer efter retspraksis ikke har hjemmel til at opkræve dette, selvom det er aftalt i lejekontrakten" (henvisning bl.a. til U 2003.2066H om ulovlig dusør).
Gyldige reguleringsklausuler
Samtidig kunne udlejer støtte ret på en aftalt mekanisme for fremtidige huslejestigninger efter lejelovens § 53, stk. 2, jf. § 55. Afgørelsen skelner således skarpt mellem ulovlige gebyrer og legitime reguleringsklausuler.
Solidarisk hæftelse trods ny aftale: Ikke debitorskifte – delt depositum
Hvor to lejere oprindeligt hæftede solidarisk, og én senere fraflyttede, fastslog Huslejenævnet, at en efterfølgende aftale alene regulerede huslejen for den tilbageværende lejer, men ikke udgjorde debitorskifte.
Læs mere her: Se afgørelsesresumé
Ingen automatisk debitorskifte
Nævnet læste teksten sådan, at der "ikke sker et endeligt ophør i forhold til aftalen af 12. januar 2023 og således ikke et debitorskifte," hvorfor udlejer var "berettiget til at udbetale [overskydende depositum] med halvdelen til hver" af de oprindelige lejere.
Fortsat solidarisk ansvar
Det bekræfter den obligationsretlige hovedregel om fortsat solidaritet, når der ikke udtrykkeligt sker frigivelse eller debitorskifte.
Virksomhedsoverdragelse, bristede forudsætninger og elevers rettigheder
Tvistighedsnævnet fandt en kokkeelev virksomhedsoverdraget fra X til B: "er det bevist, at A blev virksomhedsoverdraget, således at hans ansættelse som kokkelev blev overført fra X til B på uændrede vilkår."
Læs mere her: Læs resumé af afgørelsen
Bristede forudsætninger ved manglende godkendelse
Da virksomheden ikke havde oplæringsansvarlig eller planlagte skoleophold og ikke var godkendt som lærested, var elevens berettigede forventninger bristet: "finder Tvistighedsnævnet, at A berettigede forventninger ved indgåelsen af aftalen var bristet som følge af B forhold, og at han derfor i hvert fald var berettiget til at hæve uddannelsesaftalen i medfør af erhvervsuddannelseslovens § 61, stk. 2."
Beregning af godtgørelse og ansvar
Godtgørelsen for mistet uddannelsesgode blev fastsat efter overenskomstgrundlaget: "Godtgørelsen fastsættes derfor til 53.000 kr." Hertil kom krav på feriefridage, feriegodtgørelse, særligt tillæg og refusion for knive efter § 55, stk. 2. Sagen understreger, at en overdragende arbejdsgiver indtræder i alle elevforpligtelser – og at misligholdelse reprimeres effektivt.
Tendenser på tværs: Hvad afgørelserne fortæller om aftaleretten
Gennemgangen af de nye afgørelser viser en række klare tendenser i fortolkningen af både lejelovgivningen og reglerne for virksomhedsoverdragelse. Nedenfor gennemgås de centrale læringspunkter og deres praktiske effekt.
Centrale retlige pointer
- Snæver § 36-kontrol: Hvor fri markedsleje er lovlig, skal urimeligheden være klart dokumenteret – og aktuelle mangler sandsynliggjort.
- Bevis og form: Uunderskrevne kontrakter skal støttes af klare tiltrædelsesfakta; ellers falder særaftaler bort til fordel for lovens defaultregler.
- Ulovlige gebyrer: Retspraksis skærer administrative gebyrer fra, mens lovlige reguleringsklausuler (fx efter lejelovens § 53) anerkendes, hvis de er korrekt aftalt.
- Solidaritet og debitorskifte: Fravigelse af solidarisk hæftelse kræver tydelig frigivelse eller udtrykkeligt debitorskifte.
- Overdragelse og uddannelse: Ved virksomhedsoverdragelse indtræder den nye arbejdsgiver i elevforpligtelser; bristede forudsætninger udløser ophævelse og godtgørelse.
Oversigt over temaer og effekter
| Tema | Retlig hovedpointe | Praktisk effekt |
|---|---|---|
| Fri markedsleje | Kun urimelighed efter Aftl. § 36 kan korrigere | Lejeniveau i nybyggeri opretholdes uden særskilt bevis for urimelighed |
| Ikke-underskrevet lejekontrakt | Udlejer bærer beviset for gyldig tiltrædelse | Defaultregler gælder; istandsættelseskrav falder |
| Fraflytningsgebyr | Ulovlig dusør-analogien udelukker gebyrer | Kontraktsvilkår kan tilsidesættes trods aftale |
| Huslejestigning | Gyldig, klar § 11-klausul kan håndhæves | Forudsigelig regulering, hvis formkrav er opfyldt |
| Depositum ved flere lejere | Ingen debitorskifte uden tydelig aftale | Fortsat solidarisk hæftelse og deling |
| Virksomhedsoverdragelse (elev) | Indtræden i forpligtelser; § 61, stk. 2 | Godtgørelse og lønkrav efter overenskomst |
Praktiske konsekvenser for udlejere, lejere og rådgivere
De juridiske linjer fra afgørelserne har direkte betydning for den daglige håndtering af lejemål og ansættelsesforhold. Her er de væsentligste handlingspunkter.
Dokumentation og kontrakter
- Indhent og arkivér underskrifter digitalt (eID) og dokumentér tiltrædelse (betaling, nøgleudlevering, korrespondance). Uden bevis risikerer udlejer at stå på lejelovens defaultregler.
- Undlad kontraktlige gebyrer for flyttesyn, nøgleaflevering m.v.; de vil ofte blive kvalificeret som ulovlig dusør. Til gengæld: Sørg for klare, lovlige indeks- eller trappestigningsklausuler.
Håndtering af fraflytning og ændringer
- Ved fraflytning: Overhold alle frister og formkrav for syn og opgørelser; det er forudsætningen for at løfte istandsættelseskrav.
- Ved partsændringer: Brug frigivelseserklæring og udtrykkelig debitorskifte for at undgå utilsigtet solidaritet.
Råd til arbejdsgivere
- Ved virksomhedsoverdragelse: Kortlæg elevforpligtelser, udpeg oplæringsansvarlig, planlæg skoleforløb, og tilpas ansættelsesbeviser – ellers øges risikoen for ophævelse og godtgørelser markant.
Sammenhæng med eksisterende praksis
De nye afgørelser står ikke alene, men skal ses som en fortsættelse og præcisering af eksisterende retspraksis på området.
Lejeretlig praksis
Højesterets praksis om ulovlig dusør (fx U 2003.2066 H) genfindes i nævnsafgørelsen om fraflytningsgebyr, mens den klassiske § 36-kontrol anvendes restriktivt i fri markedsleje-sagen – i tråd med linjen om, at markedet sætter udgangspunktet, og domstole/nævn korrigerer kun ved klar urimelighed.
Obligations- og ansættelsesret
På debitorsiden bekræftes læren om, at solidaritet består uden eksplicit frigivelse; og på arbejds-/uddannelsesrettens felt ses en stringent anvendelse af virksomhedsoverdragelsesprincipper i elevforhold, herunder fuld indtræden og ansvar for overenskomstmæssige ydelser.
Hvad bør aktørerne gøre nu
Baseret på disse afgørelser bør de involverede parter iværksætte konkrete tiltag for at sikre deres retsstilling fremadrettet.
Anbefalinger til boligmarkedets parter
For udlejere: gennemgå standardkontrakter for ulovlige gebyrer, styrk beviskæden for kontraktindgåelse og implementér klare, lovlige reguleringsklausuler. For lejere: reagér tidligt på mangler og få dem dokumenteret; tvister om aktuelt forhold vinder på bevis.
Anbefalinger til virksomheder
For arbejdsgivere med elever: få lærestedsgodkendelse, udpeg oplæringsansvarlig, ajourfør ansættelsesbeviser ved overdragelser og afregn feriepenge/løntillæg korrekt – ellers risikerer man ophævelse, godtgørelser og efterbetalinger i et betydeligt omfang.
