Huslejenævn strammer op: aktiv genudlejning kan opfylde pligt, fraflytningsformalia afgør istandsættelseskrav, leje nedsættes markant, og tidlig skatteforhøjelse udskydes.
Aktuelle huslejenævnsafgørelser giver håndfaste holdepunkter for genudlejningspligt, fraflytningsformalia, lejenedsættelser og tidlig varsling af skatte- og afgiftsstigninger.
Seks nye sager fra huslejenævn i Vejle, Holbæk og Hjørring viser en strammere procesretlig disciplin ved fraflytning, en markant indgriben i for høje lejeniveauer, og en pragmatisk, men forudsigelig håndtering af tidlige lejeforhøjelser. Vores analyse bygger på de fulde afgørelsestekster; de indsatte links leder til korte resuméer.
| Sag | Nævn | Kerne | Resultat | Principiel vinkel |
|---|---|---|---|---|
| 630-122751 | Vejle | Genudlejningspligt | Udlejer opfyldte pligten | Aktiv markedsføring kan være tilstrækkelig uden bred portaleksponering |
| 630-122066 | Vejle | Fraflytningsformalia | Udlejers krav bortfalder | Streng håndhævelse af indkaldelse/rapport |
| 316-122055 | Holbæk | Lejenedsættelse/sikkerhed | Leje ned, sikkerhed tilbage | Konsekvenskæde: § 45 → § 59 |
| 316-122672 | Holbæk | Skatter/afgifter | Forhøjelse udskudt | Forventning om 3 mdr. varsel ved ny leje |
| 860-122396 | Hjørring | Istandsættelse | Krav godkendt | Når formalia er på plads, står kravet |
| 860-121600 | Hjørring | Vedligeholdelse/indeks | Udlejer medhold | Aftalt indeks + ingen mangler |
Genudlejningspligt: Aktiv indsats uden fuld portaltilstedeværelse
I en Vejle-sag om tidlig fraflytning vurderede nævnet, at udlejer havde “opfyldt sin forpligtelse i forhold til lejelovens § 175, stk. 3” på baggrund af dokumenteret markedsføring (bl.a. mail til 361 boligsøgende og rotation på Boligportalen). Nævnet citerer normen klart: “fraflytter lejer inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudlejer det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå...” Lejer måtte derfor bære august-huslejen, fordi opsigelsesvarslet løb juni–august.
Læs resumé af afgørelsen: Læs resumé af afgørelsen
Fraflytningsformalia: Når krav bortfalder – og når de står ved magt
Når lejeforholdet ophører, er overholdelse af de formelle procedurer i lejeloven afgørende for, om udlejer kan gøre krav gældende. Nedenfor gennemgås to sager med vidt forskelligt udfald, der illustrerer vigtigheden af korrekt indkaldelse og rapportering.
Krav bortfalder ved brud på indkaldelse/rapport
I en anden Vejle-sag bortfaldt udlejers istandsættelseskrav, fordi formalia ikke var opfyldt. Nævnet fandt “ikke... at udlejer har indkaldt lejer til et fraflytningssyn den 21. maj 2025” og heller ikke, at “udlejer har dokumenteret, at udlejer har sendt en fraflytningsrapport... den 26. maj 2025”. Konsekvensen var klar: “udlejers krav på istandsættelse bortfalder, jf. lejelovens § 187, stk. 5.”
Læs mere her: Læs resumé af afgørelsen
Krav består når formalia er i orden
Spejlvendt nåede Hjørring-nævnet frem til det modsatte resultat: “Huslejenævnet godkendte udlejers istandsættelseskrav” efter at have lagt vægt på, at udlejer “har afholdt såvel indflytningssyn som fraflytningssyn” og “overholdt lejelovens formelle krav i forbindelse med lejers fraflytning.”
Læs mere her: Læs resumé af afgørelsen
Lejeniveau og sikkerhedsstillelse: Kædereaktion ved lejenedsættelse
I Holbæk nedsatte nævnet lejen til 42.000 kr. årligt: “årslejen, regnet fra den 15/8 2024, fastsættes til 42.000,00 kr. = 3.500,00 kr. pr. måned,” med tilbagebetaling af 26.932,50 kr. for perioden. Det udløste en automatisk korrektion af sikkerhedsstillelser: “Depositummet kan alene, jf. lejelovens 59, stk. 1 udgøre 3 x 3.500,00 kr., ... hvorfor lejer skal have tilbagebetalt 5.985,00 kr.” Tilsvarende blev forudbetalt leje nedjusteret: “lejer... skal have tilbagebetalt 2.795,00 kr.”
Læs resumé af afgørelsen: Læs resumé af afgørelsen
Varsling af skatter og afgifter: Berettiget forhøjelse – forskudt ikrafttræden
I en sag om tidlig lejeforhøjelse anerkendte nævnet udlejers ret til at regulere for skatter og afgifter, men udskød ikrafttrædelsen: “udlejer er berettiget til at hæve lejen med 265,44 kr. pr. måned, men først fra den 1/10 2025.” Begrundelsen var, at specialreglen “i lejelovens § 46, stk. 3 ikke kan finde afvendelse” ved lejeaftale indgået 1/7 2025; lejer “må have en forventning” om 3 måneders varsel, hvis andet ikke er tydeligt aftalt.
Læs resumé af afgørelsen: Læs resumé af afgørelsen
Vedligeholdelse og indeksregulering: Ingen mangler – aftalt indeks står ved magt
Hjørring-nævnet afviste klager over mangler efter besigtigelse: “der ikke vurderes at være vedligeholdelsesmangler... vinduerne [er] i en god og funktionsdygtig stand,” og accepterede, at udlejer “kan henholde sig til [aftalen] om fremtidige huslejestigninger” efter nettoprisindekset, jf. kontraktens § 11. Nævnet fandt endvidere, at den aktuelle husleje “ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi,” baseret på lokalkendskab.
Læs resumé af afgørelsen: Læs resumé af afgørelsen
Praktiske konsekvenser for parterne
Afgørelserne understreger behovet for systematik og dokumentation. Nedenfor gennemgås de konkrete handlingspunkter for henholdsvis udlejere og lejere.
For udlejere: Dokumentation og sporbarhed
Dokumentér proaktiv genudlejning ved tidlig fraflytning (målrettede mailudsendelser, samarbejdspartnere, fremvisningslog). Bevar sporbarhed på alle kontaktpunkter.
For lejere: Markedsføring og lejeniveau
Gør skriftligt opmærksom på ønsket om genudlejning og efterspørg bevis for markedsføring. Ved tvister om lejeniveau: indhent sammenligningslejemål tidligt.
Fraflytningsprocedurer
Ved fraflytning: Indkald korrekt og rettidigt, afhold syn, og fremsend fraflytningsrapport umiddelbart. Manglende indkaldelse/rapport udløser bortfaldsrisiko.
Økonomisk sikkerhed og varsling
Lejenedsættelser med tilbagevirkende kraft kræver konsekvent reberegning af depositum og forudbetalt leje efter § 59. Ved nye lejemål tæt på stigningsvarsler bør man lægge tre måneders horisont ind, medmindre kontrakten utvetydigt tilsiger andet, og hjemlen rækker.
Tendenser i nævnspraksis
Huslejenævnene viser i øjeblikket tre klare tendenser, der vægter proces og formalia højt i afgørelserne.
Proces frem for beløb
Nævnene sanktionerer hårdt ved formaliamangler (indkaldelse/rapport), mens velunderbyggede krav godkendes uden nedsættelse.
Materialitet i lejeniveau
Hvor udlejer ikke svarer og niveauet ikke matcher området, bruger nævnet sammenligningsmetoden aktivt – og gennemfører følgekorrektioner i sikkerhedsstillelse.
Forventningsafstemning
Aftalte mekanismer for indeks og skatter/afgifter respekteres, men ikrafttræden tilpasses en rimelig varslingsforventning, særligt ved helt nye lejemål.
Operationelle greb der minimerer tvist
For at undgå sager i huslejenævnet kan parterne implementere følgende systematiske tiltag i deres daglige administration.
Standardiseret fraflytningsflow
Anvend skriftlig indkaldelse, fotodokumentation, digital signatur på rapport og automatisk mailudsendelse med kvitteringslog. Ved genudlejning bør der udarbejdes en plan med faste kanaler (portalrotation, e-mailsegmenter, eksterne relocation-partnere) og log på interessenter/fremvisninger.
Lejeregulering og niveau
Ved nye kontrakter skal der indarbejdes tydelig bestemmelse om, at stigninger kan få virkning tidligere end 3 måneder, hvis specialregel skal bruges; dokumentér beregningsgrundlag og fordelingsnøgler. Ved partshøring om lejeniveau bør man fremlægge referencer til sammenlignelige lejemål og redegøre for kvalitet/stand, så nævnet får et robust sammenligningsgrundlag.
Konkret model for tidlig skatte-/afgiftsregulering de første måneder af et lejemål
Angiv i § 11 en klar hjemmel med datoangivelse for beregningsår, en udtrykkelig fravigelse af 3-månedersforventningen, samt et eksempel på beregning og ikrafttræden. Understøt med dokumentation (kommunal ejendomsskat, budget, fordelingsnøgle) og varsling pr. e-Boks samme dag som beregningen færdiggøres for at sikre sporbarhed og forudsigelighed for lejer.
