Formalia skærpes i lejeretten: Flyttesyn uden fuldmagt, nævns‑kompetence ved ophævelse og aconto vand uden målere

Tre nye huslejenævnsafgørelser skærper formkrav ved flyttesyn, afgrænser nævns‑kompetence ved ophævelse/annullering og fastslår tilbagebetaling af aconto vand uden målere – med klar praksisværdi.

Tre nye huslejenævnsafgørelser giver håndfaste pejlemærker for aftale- og formueretlige spørgsmål i lejeretten: skærpede formkrav ved flyttesyn, klare grænser for nævns‑kompetence ved ophævelse/annullering, og tilbagebetaling af aconto vand uden individuelle målere.

Indledning

De seneste afgørelser fra huslejenævn understreger, at formalia og bevisregler ikke er formaliteter, men materielle stopklodser for krav. Denne analyse bygger på de fulde afgørelsestekster, mens læsere via links i artiklen kan tilgå korte resuméer på Lovguiden. Temaerne spænder fra ugyldigt flyttesyn uden korrekt indkaldelse/fuldmagt, over nævnets manglende kompetence til at prøve ophævelse, til tilbagebetaling af aconto vand i fravær af målere.

Formalia ved fraflytningssyn: fuldmagt, indkaldelse og bortfald af krav

I en almensektor-sag bortfaldt udlejers istandsættelseskrav på 77.209,60 kr., fordi flyttesynet blev fremrykket fra en lovligt varslet dato (16. april) til 9. april uden lejers accept og uden fuldmægtig med gyldig fuldmagt. Nævnet lagde til grund, at udlejers henvisning til lejers søster som aftalepart ikke kunne bære; som nævnet formulerer det: "Synet den 9. april 2025 er derfor ikke afholdt efter gældende regler, idet nævnet afviser, at lejer ved fuldmægtig var repræsenteret den 9. april 2025." Konsekvensen følger direkte af bekendtgørelse om almene boliger: "Når denne formelle regel ikke er efterlevet, følger det af § 17, stk. 1, at udlejers krav mod lejer bortfalder. Det bortfaldne krav er her de 77.209,60 kr." Sagen tydeliggør, at udlejers procesuelle skridt (indkaldelse, legitimation af repræsentant) er en betingelse for overhovedet at rejse et istandsættelseskrav. Læs resumé af afgørelsen

Kompetence og bevisførelse: Når annullering forudsætter boligrettens efterprøvelse

I en tvist om annullering/ophævelse og tilbagebetaling af forudbetalt leje afviste nævnet hovedspørgsmålet under henvisning til manglende kompetence og behov for bevisførelse om lejemålets beboelighed og aftalte stand. Afgørelsen udtrykker det klart: "Nævnet finder ikke at måtte have kompetence til at tage stilling til lejernes påstand om annullering … [som] må anses som en ophævelse eller opsigelse af lejemålet" og videre, at spørgsmålet forudsætter "en bevisførelse, som ikke kan finde sted for Huslejenævnet"; afslutningsvis præciseres grænsen: "Huslejenævnet er ikke tillagt kompetence i lejeloven til at tage stilling til, om der er tale om ophævelse eller opsigelse af lejemålet." Parterne måtte derfor henvises til boligretten om tilbagebetaling af forudbetalt leje. Læs resumé af afgørelsen

Aconto vand og målerkrav: Tilbagebetaling og mulig lejenedsættelse

Hvor lejekontrakten forudsatte individuel måling, men målere faktisk manglede, pålagde nævnet udlejer at tilbagebetale hele aconto vand for boperioden. Nævnet sammenfatter den bærende regel: "Hvis der ikke er målere, skal betaling for vandforbruget være inkluderet i lejebetalingen, jf. U 2009.2497 H." Samtidig adresseres fremtiden efter opsætning af målere: Hvis en udgift, der hidtil har været indeholdt i lejen, fremover udskilles til forbrugsregnskab, skal lejen nedsættes tilsvarende, men "Nævnet kan ikke på det foreliggende grundlag tage stilling til størrelsen af lejenedsættelsen." Derved fastholdes skellet mellem retlig hjemmel til tilbagebetaling og det faktiske skøn over lejenedsættelsens størrelse. Læs resumé af afgørelsen

Tendenser på tværs: Fra formalia til materielle retsfølger

• Skærpet formalisme: Manglende indkaldelse/fuldmagt ved flyttesyn udløser automatisk bortfald af krav – ikke blot lempelse. Det flytter fokus fra misligholdelsens indhold til processens lovlighed.
• Kompetenceretlig afgrænsning: Nævnet trækker en tydelig streg ved ophævelseslignende tvister, hvor bevisførelse og parts-/vidneforklaringer er nødvendige – de hører hjemme i boligretten.
• Forbrugsafregningens binære logik: Enten er der målere (aconto/refusion), eller også er udgiften lejeindeholdt. Grænsen understøttes af højesteretspraksis (U 2009.2497 H) og gentages i nævnspraksis.

Overblik over hovedlinjer

Praktiske konsekvenser for udlejere, administratorer og lejere

• Flyttesyn: Dokumentér indkaldelse til den konkrete dato og legitimer fuldmagt skriftligt. Ændringer af tidspunkt skal accepteres af lejer selv – ikke pårørende uden fuldmagt.
• Repræsentation: Anvend standardfuldmagt med omfang og dato. Gem e-mail/kvittering og mødelog fra synet.
• Ophævelseslignende tvister: Forvent henvisning til boligretten og planlæg bevis (beboelighed, aftaler om stand, tidslinjer, korrespondance). Nævnet kan ikke løfte bevisbyrden for jer.
• Aconto vand: Ingen målere = ingen aconto. Har I opkrævet uden målere, indstil jer på fuld tilbagebetaling og ret kontraktens betalingsstruktur.
• Måleropsætning: Varsl skifte fra lejeindeholdt udgift til forbrugsregnskab og fastlæg objektivt grundlag for samtidig lejenedsættelse.

Sammenligning med tidligere praksis

• U 2009.2497 H har længe fastlagt målerlogikken; den aktuelle nævnsafgørelse viser fortsat konsistens og operativ anvendelse i praksis.
• I flyttesynssager følger linjen ældre nævns- og boligretspraksis, hvor formalia (indkaldelse/tilstedeværelse) er suspensive betingelser for efterfølgende krav. Det bemærkelsesværdige her er konsekvensens totalitet: Bortfald i stedet for skønsmæssig reduktion.
• Kompetencespørgsmålene viderefører nævnslovgivningens design: Nævn er til regnskab/lejefastsættelse/standardiserede spørgsmål – ikke til vurdering af ophævelse, der kræver egentlig bevisførelse.

Compliance-tjekliste til næste fraflytning og forbrugsår

• Indkaldelse: Send skriftlig indkaldelse med konkret dato og klokkeslæt; dokumentér modtagelse.
• Fuldmagt: Indhent underskrevet, tidsbegrænset fuldmagt ved repræsentation; verificér identitet ved syn.
• Synslog: Notér hvem der er til stede, om fuldmagt foreligger, og eventuelle ændringer af tidspunkt med lejers eksplicitte accept.
• Forbrug: Kortlæg, hvor vand/varme er indeholdt i lejen; opsæt målere før aconto-opkrævning og varsling; udarbejd grundlag for eventuel lejenedsættelse ved overgang.
• Tvistens forum: Brug nævnet til standardiserede krav og boligretten til ophævelser/annulleringer med bevisførelse. I praksis betyder det, at administratorer bør opdatere interne workflows, så synsindkaldelser, fuldmagter og målerinstallationer kvalitetssikres før krav rejses eller aconto opkræves – ellers risikeres bortfald og tilbagebetalingspligt.