En udlejer mister sit fulde krav på istandsættelse af en tjenestebolig, da lejelovens ufravigelige krav om en indflytningsrapport ikke var overholdt trods ansættelsesforholdet.
En udlejer mister hele sit istandsættelseskrav på knap 30.000 kroner på grund af en manglende indflytningsrapport, selvom boligen var en del af et ansættelsesforhold. Samtidig må en udlejer i Silkeborg gå forgæves i Huslejenævnet, da aftalegrundlaget alene bestod af en løs tråd på Facebook Messenger.
Sager om fraflytning og istandsættelse udgør en betydelig del af tvisterne i det lejeretlige system, og nyeste praksis fra huslejenævnene understreger med stor tydelighed, at lejelovens præceptive (ufravigelige) formkrav rammer udlejere hårdt, hvis de forsøges omgået. Særligt når lejeaftaler indgås i utraditionelle formater eller sammenblandes med ansættelseskontrakter, opstår der faldgruber.
Tjenesteboliger fritager ikke for lejelovens formkrav
I to næsten identiske sager fra Frederiksberg har Huslejenævnet taget stilling til istandsættelseskrav rettet mod tidligere servicemedarbejdere. I begge tilfælde havde lejerne fået stillet en lejlighed til rådighed som et led i deres ansættelseskontrakt.
Udlejeren (som var den samme virksomhedskonstruktion i begge sager) havde direkte indskrevet i ansættelseskontrakterne, at lejeloven ikke fandt anvendelse. Argumentet fra udlejers side var, at der var tale om et "sammensat retsforhold, hvor ansættelsesforholdet er det væsentligste."
Huslejenævnet afviste dog denne præmis fuldstændigt med henvisning til Lejeloven § 1, stk. 2. Nævnet vurderede selve aftalekonstruktionen og bemærkede i den ene afgørelse:
"Huslejenævnet bemærker dog, at lejeloven finder anvendelse, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde (...) Nævnet bemærker, at lejers løn for arbejdet som servicemedarbejder udgør en mindre del af huslejen. Størstedelen af huslejen betales således på almindelig vis af lejeren."
Konsekvensen af lejelovens anvendelse blev afgørende for sagernes udfald, særligt på grund af udlejerens manglende overholdelse af formkravene i lovgivningen.
Den manglende indflytningsrapport koster dyrt
I den ene sag krævede udlejer 29.893 kr. til maling, gulvarbejde og rengøring. Men da sagen blev behandlet, kunne udlejeren ikke fremlægge en indflytningsrapport.
Efter Lejeloven § 90, stk. 1 og stk. 2 er det et ufravigeligt krav, at udlejere med mere end én beboelseslejlighed udarbejder og udleverer en indflytningsrapport ved lejemålets start. Gør udlejer ikke det, bortfalder kravet på istandsættelse ved fraflytning fuldstændigt, medmindre der er tale om skader opstået ved lejers direkte misligholdelse.
Da udlejeren ikke havde fotodokumentation for lejers misligholdelse ved fraflytning, blev regnestykket simpelt. Nævnet nedsatte udlejers krav fra de knap 30.000 kr. til 0 kr., og udlejer blev desuden pålagt et lovpligtigt gebyr til nævnet på 7.027 kr.
Læs mere her: Lovguiden – Huslejenævn nedsætter fraflytningskrav fra 29.893 kr. til 0 kr.
Nedsættelse trods overholdte formkrav
I den parallelle sag fra samme udlejer var formkravene delvist overholdt. Her var der udarbejdet en indflytningsrapport, men udlejerens krav på 30.221 kr. stemte ikke overens med lejemålets faktiske stand ved indflytning.
Kravet indeholdt blandt andet fuld maling og gulvslibning, på trods af at indflytningsrapporten angav, at gulvene allerede havde "karakter 3" ved indflytning med synlige ridser, og at billedmaterialet fra fraflytningen ikke dokumenterede et behov for maling af alle vægge.
Kravet blev derfor skåret voldsomt ned.
Sammenligning af de to tjenesteboligsager:
| Sag | Ansættelseskontrakt | Indflytningsrapport | Oprindeligt krav | Huslejenævnets resultat |
|---|---|---|---|---|
| Sag 1 | Tjenestebolig (vicevært) | Ja, men afvigelser i stand | 30.221 kr. | Nedsat til 9.750 kr. |
| Sag 2 | Tjenestebolig (vicevært) | Nej, ingen rapport fremlagt | 29.893 kr. | Nedsat til 0 kr. |
Læs mere her: Lovguiden – Huslejenævn nedsætter fraflytningskrav fra 30.221 kr. til 9.750 kr.
Huslejenævnet afviser sag om lejekontrakt på Facebook Messenger
At udlejning stiller strenge krav til skriftlighed og bevisførelse, bliver yderligere sat på spidsen i en nylig afgørelse fra Huslejenævnet i Silkeborg.
Her forsøgte en udlejer at inddrive et massivt krav på over 133.000 kr. for både huslejerestancer (104.091 kr.) og istandsættelsesudgifter (29.830 kr.). Problemet for udlejeren var imidlertid, at der aldrig var udarbejdet en formel lejekontrakt. Aftalegrundlaget bestod udelukkende af en beskedtråd på Facebook Messenger.
Udlejeren mente, at Messenger-tråden udgjorde en bindende aftale om, at lejer skulle renovere lejemålet og betale 5.000 kr. i husleje. Lejeren bestred dette og hævdede, at der kun var tale om et udkast, at der var indgået en mundtlig aftale om to års lejefrihed, og at lejemålet i øvrigt var uegnet til beboelse.
Nævnet afviste fuldstændigt at realitetsbehandle sagen med en ganske principiel begrundelse om kompetence og bevisførelse:
"Da det ikke for nævnet er tilstrækkelig godtgjort, hvad der var lejemålets stand ved indflytning, da det nærmere indhold af aftalen om, at lejer skulle renovere lejemålet, ikke er klarlagt, og da lejer har bestridt, at udlejer har opfyldt sin del af aftalen [...] kræver en bevisførelse, som ikke kan ske for nævnet."
Afgørelsen illustrerer tydeligt de processuelle begrænsninger, huslejenævnene er underlagt jf. Lejeloven § 190. Nævnet kan udelukkende træffe afgørelse på et skriftligt grundlag. Når aftalegrundlaget er diffust, og parterne er grundlæggende uenige om aftalens eksistens og indhold, kræver sagen egentlig bevisførelse med vidneafhøringer – noget der er forbeholdt Boligretten.
Sagen er et mønstereksempel på risikoen ved at drive udlejningsvirksomhed uden professionelle, formelle kontrakter. Uden en standardiseret lejekontrakt og manglende indflytningsrapport overgår vedligeholdelsespligten desuden automatisk til udlejer, og udlejer kan kun kræve betaling for direkte misligholdelse.
Læs mere her: Lovguiden – Huslejenævnet afviser tvist om huslejerestancer og istandsættelse
Højesteret udstikker dyre grænser for naboers tålegrænse
Inden for den bredere formueret har Højesteret netop trukket en markant streg i sandet for den naboretlige tålegrænse. Spørgsmålet om, hvad man som grundejer skal finde sig i fra naboens side, blev sat på spidsen i en sag mod telegiganten TDC Net.
I et villakvarter i Dronningmølle havde TDC Net opstillet en 42 meter høj antennemast blot tre meter fra skellet til en privat ejendom. Højesteret fandt, at selvom master til digital infrastruktur tjener et vigtigt samfundsmæssigt formål, oversteg placeringen direkte op ad et beboelseshus klart det, grundejerne med rimelighed skal tåle erstatningsfrit.
Retten lagde ikke blot vægt på mastens voldsomme visuelle dominans, men også på konkrete ulemper som støj fra store flokke af fugle, vindhyl fra konstruktionen og risiko for nedfaldende is og sne.
TDC Net blev dømt til at betale en erstatning på 300.000 kr. for ejendommens værdiforringelse. Dommen cementerer fast ejendoms beskyttelse mod uforholdsmæssige indgreb udefra og understreger, at infrastrukturselskaber bærer et tungt økonomisk ansvar, når de etablerer anlæg i umiddelbar nærhed af privat beboelse.
Læs mere her: Højesteret – TDC Net skal betale 300.000 kr. for antennemast i villakvarter
