Nye afgørelser i aftale- og formueret: Formkrav i lejeretten og arbejdsgiveransvar i fokus

Analyse af nye domme: Strikse formkrav i lejeloven koster udlejere dyrt, mens misligholdelse af lønpligt giver elev medhold i omfattende erstatningssag.

Den seneste praksis inden for aftale- og formueret tegner et billede af retsområder, hvor detaljen er afgørende, og hvor parternes adfærd vejes på en guldvægt. En række nye afgørelser fra huslejenævn og tvistighedsnævn understreger med al tydelighed, at formelle krav i lejelovgivningen håndhæves med en næsten absolut konsekvens, at væsentlig misligholdelse af kerneforpligtelser som lønudbetaling får alvorlige økonomiske følger, og at grænserne for professionelt ansvar og aftalefrihed løbende afprøves. Denne artikel dykker ned i de fulde afgørelsestekster og analyserer de juridiske principper og praktiske konsekvenser, der udspringer af disse sager.

Tema 1: Formkrav og Dokumentation i Lejeretten – En Nulfejlstolerance

En markant tendens i de seneste afgørelser fra huslejenævnene er en kompromisløs håndhævelse af lejelovens formelle krav til dokumentation ved ind- og fraflytning. To sager illustrerer, hvordan udlejeres krav på istandsættelse kan fortabes fuldstændigt ved selv mindre procedurefejl.

Den manglende fraflytningsrapport

I en sag om istandsættelseskrav på 4.633,75 kr. mistede en udlejer hele sit krav, fordi der ikke var udarbejdet en fraflytningsrapport i forbindelse med flyttesynet. Huslejenævnet var utvetydigt i sin begrundelse og fastslog, at manglen på en rapport er en fatal fejl for udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed. Nævnet udtaler: "Udlejer har ikke godtgjort, at der er udarbejdet en fraflytningsrapport ved flyttesynet... Nævnet finder derfor ikke, at udlejer har opfyldt de formelle krav, der fremgår af lov om leje § 187, stk. 3 og 4. Udlejer har af den grund fortabt ethvert istandsættelseskrav mod lejer, herunder også krav på udgifter til rengøring og udbedring af misligholdelse". Afgørelsen er en klar påmindelse om, at overholdelse af § 187 er en absolut betingelse for at kunne gøre istandsættelseskrav gældende. Læs resumé af afgørelsen

Den manglende indflytningsrapport

Spejlbilledet af ovenstående sag ses i en afgørelse, hvor en udlejer blev pålagt at tilbagebetale et helt depositum på 20.850 kr. Her var problemet en manglende indflytningsrapport. Selvom lejer var indkaldt til syn, kunne udlejer ikke dokumentere, at synet var afholdt, og at en rapport var udarbejdet. Nævnets konklusion er parallel til sagen om fraflytningsrapporten og hviler på lejelovens § 90, stk. 3. Nævnet anfører: "Udlejerne har ikke fremsendt dokumentation for afholdelse af indflytningssyn. Udlejerne har derfor ikke opfyldt de formelle krav... og har allerede af den grund fortabt ethvert istandsættelseskrav mod lejer". Dette cementerer, at dokumentationsbyrden for lejemålets stand ved start og slut udelukkende påhviler udlejer, og at konsekvensen af svigt er total retsfortabelse. Læs resumé af afgørelsesresuméet

Lejers formelle pligter

Formkravene er dog ikke kun en ensrettet vej. I en sag om et forbrugsregnskab blev en lejers klage afvist, fordi indsigelsen ikke var tilstrækkeligt specificeret. Lejelovens § 77 kræver, at en indsigelse skal indeholde oplysning om, "på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes". Da lejers henvendelser var for generelle, konkluderede nævnet: "Nævnet finder ikke, at lejers henvendelser til udlejer af 31. marts og 28. april er tilstrækkeligt begrundede indsigelser mod regnskabet, hvorfor lejer har fortabt sin indsigelsesret." Sagen viser, at også lejere må overholde de processuelle spilleregler for at bevare deres rettigheder. Se resumé af afgørelsen

Tema 2: Væsentlig Misligholdelse og Ansvar – Fra Lønstop til Dårlig Fjernvarmeafkøling

To principielt interessante sager belyser de alvorlige konsekvenser, der følger, når en part i et kontraktforhold misligholder sine kerneforpligtelser.

Elevs berettigede ophævelse efter manglende løn

I en sag for Tvistighedsnævnet fik en elev medhold i, at hendes ophævelse af uddannelsesaftalen var berettiget, efter virksomheden stoppede lønudbetalingen. Virksomheden mente, at elevens sygefravær var ulovligt, da hun ikke fremskaffede en ønsket mulighedserklæring. Nævnets flertal fandt dog, at virksomheden ikke havde fulgt den korrekte procedure for at anmode om en sådan erklæring. Dermed var lønstoppet en uberettiget og væsentlig misligholdelse. Flertallet konkluderede: "Virksomhedens manglende udbetaling af løn for maj 2024 var derfor uberettiget og udgør som følge heraf en væsentlig misligholdelse af uddannelsesaftalen." Eleven blev tilkendt erstatning for løn i opsigelsesperioden, godtgørelse for usaglig afskedigelse og en godtgørelse for et mangelfuldt ansættelsesbevis, samlet set på over 237.000 kr. Sagen understreger, at en arbejdsgivers tilbageholdelse af løn er et ekstremt risikabelt skridt, der kræver et juridisk uangribeligt grundlag. Læs resumé af Tvistighedsnævnets kendelse

Udlejers ansvar for incitamentstarif

I en lejeretlig sag blev en udlejer pålagt selv at bære en udgift på over 260.000 kr. til en incitamentstarif for dårlig afkøling af fjernvarmevand. Lejerne argumenterede for, at udgiften skyldtes udlejers manglende vedligeholdelse af varmeanlægget. Huslejenævnet var enig og lagde vægt på, at udlejer havde kendt til problemet siden 2021, men først reagerede tilstrækkeligt i maj 2025. Nævnet fastslog, at udlejer har pligt til at passe anlægget jf. lejelovens § 112, stk. 2, og at forsømmelse heraf medfører, at de afledte ekstraudgifter ikke kan væltes over på lejerne. Nævnet udtaler: "Det er nævnets opfattelse, at udlejer bærer risikoen for, at afgiften er pålagt ejendommen på grund af dårligt tilsyn med anlægget." Afgørelsen viser, at udlejers vedligeholdelsespligt er en aktiv forpligtelse, der kræver rettidig handling for at undgå økonomisk tab. Se afgørelsesresuméet her

Tema 3: Grænser for Aftalefrihed og Professionelt Ansvar

En række sager afstikker grænserne for, hvad parter gyldigt kan aftale, og hvilket ansvar professionelle rådgivere har.

Den bygningssagkyndiges ansvarsgrænse

En boligkøbers klage over en tilstandsrapport blev afvist af Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige. Køber mente, at den sagkyndige havde overset fejl ved tag, loft og vinduer. En skønsmand konkluderede imidlertid, at forholdene enten var kosmetiske, en valgt byggeteknisk løsning eller en usædvanlig, men funktionel, konstruktion uden tegn på skader. Nævnet frikendte den sagkyndige med henvisning til, at en tilstandsrapport fokuserer på "faktiske skader og nærliggende risiko for skader". Skønsmanden bemærkede, at en K0/K1-bemærkning om den usædvanlige tagkonstruktion "kunne have været informativ, men fraværet heraf udgjorde ikke en ansvarspådragende fejl". Afgørelsen er vigtig, da den præciserer, at en bygningssagkyndigs ansvar er begrænset til reelle skader og risici, ikke enhver uhensigtsmæssighed eller kosmetisk fejl. Læs resumé af nævnets afgørelse

Aftalefrihedens grænser i lejeretten

Selvom udgangspunktet er aftalefrihed, sætter lejelovgivningen klare grænser. I en sag fra Tønder nedsatte Huslejenævnet den aftalte leje, da den blev anset for at overstige det lejedes værdi. Som konsekvens blev også depositummet nedsat, og udlejer blev pålagt at tilbagebetale det for meget betalte. Dette illustrerer, at selv en underskrevet lejekontrakt kan tilsidesættes, hvis den strider mod lejelovens præceptive regler om lejefastsættelse. Se resumé af afgørelsen om lejeniveau

En anden sag viser, at udlejers ret til at tilbageholde depositum til dækning af forbrugsudgifter er underlagt en rimelighedsvurdering. Her havde en udlejer tilbageholdt 4.000 kr. til varme, men nævnet nedsatte beløbet til 1.500 kr. Begrundelsen var, at lejers tidligere forbrug ikke indikerede et stort efterslæb, og at den resterende periode omfattede sommermåneder med lavt forbrug. Nævnet fandt, at 1.500 kr. udgjorde en "passende sikkerhed". Sagen viser, at en skønsmæssig tilbageholdelse skal være proportional og velbegrundet. Læs resumé af sagen om depositum

Omvendt blev en klar aftale om lejeregulering baseret på nettoprisindekset opretholdt af Huslejenævnet. Her fik udlejer fuldt medhold i at kunne forhøje lejen i henhold til en aftalt klausul. Afgørelsen bekræfter, at gyldigt indgåede og klart formulerede aftaleklausuler, der holder sig inden for lovens rammer, håndhæves efter deres ordlyd. Se afgørelsesresuméet her

Konklusion og praktiske konsekvenser

De analyserede afgørelser sender klare signaler til markedsaktørerne:

• For udlejere: Dokumentation er altafgørende. Uden korrekte ind- og fraflytningsrapporter er istandsættelseskrav i praksis værdiløse. Vedligeholdelsespligten er en aktiv forpligtelse, og passivitet kan blive dyrt. Aftaler skal være klare, men selv klare aftaler kan blive underkendt, hvis de overskrider lejelovens beskyttelsespræceptive rammer.

• For lejere: Rettigheder skal hævdes, men de processuelle krav skal overholdes. En uspecificeret indsigelse kan føre til retsfortabelse. Det er muligt at få prøvet rimeligheden af både lejeniveau og tilbageholdte beløb i depositum.

• For arbejdsgivere: Overholdelse af procedurer, især i sygefraværssager, er kritisk. Ensidig tilbageholdelse af løn udgør en væsentlig misligholdelse med potentielt store økonomiske konsekvenser. Ansættelseskontrakter skal være fyldestgørende for at undgå godtgørelseskrav.

• For professionelle rådgivere og boligkøbere: Ansvaret for professionelle, som bygningssagkyndige, er afgrænset til faktiske skader og risici. En tilstandsrapport er ikke en garanti for en perfekt ejendom, men et risikovurderingsværktøj. Købere må forstå denne nuance.

Samlet set viser praksis en retsanvendelse, der vægter overholdelse af formelle regler højt og beskytter den svagere part i kontraktforhold, men som samtidig forventer, at alle parter agerer professionelt og overholder de fastsatte spilleregler.