Nye lejeretlige afgørelser: Ulovlig praksis giver ikke ret, og bevisbyrden vejer tungt

Analyse af nye huslejenævnsafgørelser: Lejer kan ikke støtte ret på ulovlig praksis, bevisbyrden for fejl i forbrugsregnskab påhviler lejer, og udlejer har ikke pligt til at varsle prisstigninger.

Indledning: Huslejenævnene skærper de juridiske principper

En række nylige afgørelser fra de danske huslejenævn belyser og præciserer centrale juridiske principper inden for aftale- og formueretten, med særligt fokus på lejeforhold. Fra spørgsmål om ligebehandling og ulovlig administration til bevisbyrdens placering og udlejers pligter, tegner afgørelserne et billede af en retsanvendelse, der holder parterne fast på lovens bogstav. Denne artikel analyserer fire principielle afgørelser og deres praktiske konsekvenser for både lejere og udlejere, baseret på de fulde afgørelsestekster.

Ligebehandlingsprincippets grænser: Ulovlig praksis skaber ikke ret

En af de mest principielle afgørelser omhandler en lejers ønske om at opføre et skur, et ønske der blev afslået af boligafdelingen. Lejeren henviste til, at andre lejere havde fået tilladelse til lignende byggerier og påberåbte sig derfor et ligebehandlingsprincip. Huslejenævnets undersøgelse afdækkede imidlertid en dybt problematisk og ulovlig administration i boligafdelingen. Nævnet konstaterede, at "administrationen af råderetsreglerne i Afdelingen er i strid med Almenlejeloven, idet administrationen hviler på en ulovlig delegation, at administrationen er i strid med gældende vedtagne råderetsregler, som har medført ulovlige tilladelser til opsætning af skure i have". Derudover blev der fundet inhabilitet i sagsbehandlingen.

På trods af den sønderlemmende kritik af administrationen fik lejeren ikke medhold. Nævnets begrundelse er en fundamental juridisk læresætning: En part kan ikke opnå en ret ved at henvise til en ulovlig praksis. Som nævnet konkluderede, kan en lejer "ikke på baggrund af ligebehandlingsprincipper kan støtte ret på en ulovlig administration af gældende regler". Afgørelsen understreger, at ligebehandlingsprincippet forudsætter, at den praksis, man sammenligner sig med, er lovlig. Man kan ikke tvinge en myndighed eller en boligorganisation til at gentage en fejl. Konsekvensen er, at selvom en lejer oplever en åbenlys uretfærdighed, kan vedkommende ikke kræve at blive stillet lige med andre, der har nydt godt af en ulovlig praksis. Læs resumé af afgørelsen om ulovlig administration

Bevisbyrdens afgørende rolle i tvister om forbrugsregnskaber

I en anden sag blev en udlejer og lejer uenige om et forbrugsregnskab. Lejeren mente, at regnskabet var fejlbehæftet og nægtede at betale. Sagen illustrerer et af de mest grundlæggende processuelle principper i dansk ret: bevisbyrden påhviler den, der fremsætter en påstand. Huslejenævnet gav udlejer fuldt medhold med en kort og præcis begrundelse.

Nævnet fastslog, at udlejer fik medhold, "idet lejer ikke i tilstrækkeligt omfang har bevist eller i øvrigt sandsynliggjort, at der er fejl i forbrugsregnskabet." Afgørelsen er en vigtig påmindelse til lejere om, at en simpel indsigelse eller en formodning om fejl ikke er tilstrækkeligt til at vælte et fremlagt regnskab. Lejeren skal aktivt fremlægge beviser eller sandsynliggøre, hvor fejlen ligger. Dette kan være i form af egne aflæsninger, dokumentation for defekte målere eller sammenligninger, der peger på en åbenlys urimelighed. Uden konkret bevisførelse vil udlejers dokumentation som udgangspunkt blive lagt til grund. Se afgørelsesresumé om bevisbyrde for forbrugsregnskab

Udlejers pligter: Mellem tabsbegrænsning og informationsansvar

To afgørelser belyser forskellige aspekter af udlejers forpligtelser i forbindelse med henholdsvis fraflytning og løbende forbrugsafregning.

Rimelighed og markedssondering ved istandsættelse

I en sag om udgifter til hovedrengøring ved fraflytning anerkendte Beboerklagenævnet, at lejemålet ikke var tilstrækkeligt rengjort. Lejer havde selv indrømmet manglende rengøring af køleskab og afkalkning af badeværelse. Udlejer var således berettiget til at få udført rengøring for lejers regning. Nævnet satte dog en klar grænse for prisen. Det fastslog, at en hovedrengøring af lejemålet maksimalt burde koste 3.000 kr. inkl. moms og kritiserede indirekte udlejers valg af leverandør.

Afgørelsen indeholder en vigtig rettesnor for udlejere: "Udlejer bør sikre markedssondering af prisniveau på rengøring af lejemål, før aftale om hovedrengøring indgås." Dette er et udtryk for den almindelige formueretlige tabsbegrænsningspligt. Udlejer kan ikke blot vælge den første og bedste – eller dyreste – håndværker, men skal agere omkostningsbevidst for ikke unødigt at pålægge lejer en stor udgift. Nævnet udøver her et konkret skøn og nedsætter kravet til et rimeligt niveau. Læs resumé af afgørelsen om nedsættelse af rengøringsudgifter

Ingen pligt til at varsle prisstigninger på acontobetalinger

En anden sag handlede om, hvorvidt en udlejer havde pligt til at informere lejerne om stigende gaspriser i løbet af året for at undgå en stor efterregning. Lejeren argumenterede for, at udlejer burde have varslet en forhøjelse af acontobetalingerne. Huslejenævnet afviste pure dette synspunkt.

Nævnet skelnede skarpt mellem en ret og en pligt. Afgørelsen slår fast: "En udlejer kan varsle ændringer i acontobetaling for forbrug med et varsel af 6 uger til en betalingstermin, en udlejer har dog ikke pligt til at varsle forhøjelser i acontobetaling." Risikoen for prisudsving på forsyningsydelser i løbet af en forbrugsperiode påhviler således lejeren. Selvom det kan anses for god service fra udlejers side at orientere om markante prisstigninger, er der intet juridisk krav herom. Afgørelsen cementerer, at udlejers forpligtelser er afgrænset af lovgivningen og ikke af en generel forventning om proaktiv information. Se resumé af afgørelsen om varsling af gaspriser

Konklusion og fremadrettede perspektiver

De analyserede afgørelser viser en klar tendens: Huslejenævnene lægger vægt på formelle juridiske principper frem for mere subjektive rimelighedsbetragtninger. For lejere understreger sagerne vigtigheden af at kunne løfte sin bevisbyrde og af at forstå, at rettigheder ikke kan baseres på andres uberettigede fordele. For udlejere er budskabet, at administrationen skal være lovlig og konsekvent, og at der gælder en pligt til at agere økonomisk ansvarligt ved istandsættelsesarbejder. Samtidig bekræftes det, at udlejers pligter er dem, der eksplicit følger af loven, og ikke mere end det. Tilsammen giver afgørelserne et klart billede af de juridiske spilleregler, der gælder på det komplekse lejeretlige område.