Overskreden lejefrist og frivillig likvidation koster udlejere og mestre dyrt

Aftaler indgås med en forventning om overholdelse, men når virkeligheden rammer, bliver aftalerettens grænser sat på en alvorlig prøve. Praksis fra uddannelses- og lejeretten viser en tydelig tendens: Nævnene slår hårdt ned på arbejdsgivere og udlejere, der ikke har fuldstændig styr på juraen og dokumentationen, når parternes veje skilles.

Vi har dykket ned i de fulde afgørelser for at afdække, hvordan domstole og nævn i praksis fortolker begreber som bristende forudsætninger samt de strenge beviskrav ved afslutningen af kontraktuelle forhold.

Bristende forudsætninger i uddannelsesaftaler

Aftalelovens og retsgrundsætningen om bristende forudsætninger spiller en central rolle, når en aftale uventet må afbrydes. Inden for erhvervsuddannelser er dette kodificeret i lovgivningen, der giver mulighed for at hæve aftalen, hvis en væsentlig forudsætning viser sig at briste. Men hvad udgør egentlig en reel bristende forudsætning i nævnenes øjne?

To nye kendelser fra Tvistighedsnævnet trækker en skarp grænse mellem virksomhedens egen driftsmæssige risiko og objektive, udefrakommende forhindringer.

Frivillig likvidation er arbejdsgivers egen risiko

I en nylig sag ophævede en VVS-virksomhed en voksenelevs uddannelsesaftale. Begrundelsen lød, at virksomheden trådte i frivillig likvidation, og "at der ikke var nogen virksomhed at fortsætte i". Virksomheden forsvarede sig med, at nedlukningen var uundgåelig, og at ledelsen allerede i foråret havde forsøgt at hjælpe lærlingen over til andre virksomheder.

Tvistighedsnævnets flertal afviste imidlertid blankt, at dårlig økonomi og en frivillig likvidation giver ret til ansvarsfri ophævelse efter Erhvervsuddannelsesloven § 61, stk. 2. Det er fast praksis, at en virksomhed selv bærer den økonomiske risiko. At arbejdsgiveren havde rakt ud til andre virksomheder måneder i forvejen, kunne ikke redde dem fra at betale fuld godtgørelse på 53.000 kr.

Flertallet bemærkede skarpt i kendelsen:

"Vi lægger herved vægt på, at A var berettiget til at fastholde sin uddannelsesaftale med B, og at det derfor kun er tilbud om anden ansættelse, der gives i umiddelbar forbindelse med ophævelsen, der kan tillægges vægt ved fastsættelsen af godtgørelsen."

Tab af autorisation giver lærlingen ret til at hæve

Anderledes forholder det sig, når en virksomhed decideret mister sin ret til at uddanne. I en sag om en murerlærling inddrog Det Faglige Fællesudvalg pludseligt virksomhedens godkendelse som oplæringssted, fordi der ikke længere var faglærte murersvende til stede til at forestå oplæringen.

Dette udgjorde ifølge Tvistighedsnævnet en objektiv og reel bristende forudsætning. Det var derfor lærlingen, der berettiget kunne hæve aftalen. Undervejs i forløbet havde parterne underskrevet et forlig om at lade kompensationskravet bortfalde på betingelse af, at lærlingen fandt en ny aftale. Nævnet læste dog denne aftale yderst indskrænkende; fordi lærlingen i en overgangsperiode måtte overgå til skoleoplæring, fastslog nævnet, at hun ikke retsgyldigt havde fraskrevet sig sin ret til godtgørelse. Hun blev tilkendt de fulde 40.000 kr.

Fatale formfejl og absolutte frister i lejeretten

Ligesom ansættelsesretten kræver lejeretten, at man holder tungen lige i munden, når aftaler skal afvikles. Huslejenævnet i København har i to friske afgørelser understreget, hvor fatalt det er for udlejere, når de ikke overholder Lejelovens frister og formkrav om depositum og fraflytning.

I en sag fra Østerbro forsøgte en privat udlejer at tilbageholde knap 24.000 kr. af et depositum. Udlejeren ejede og udlejede kun denne ene bolig og var derfor reelt fritaget for pligten til at afholde et formelt, lovpligtigt flyttesyn efter Lejeloven § 90, stk. 1. Alligevel valgte udlejeren at gennemføre et syn og udlevere en rapport via sine forældre, men de undlod systematisk at udfylde feltet "Giver anledning til".

Fælden klappede dog for alvor, da udlejeren fremsatte yderligere istandsættelseskrav på blandt andet køleskab og madrasser mere end to måneder efter fraflytningen. Nævnet var ubarmhjertigt over for overskridelsen af den absolutte lovfrist på 14 dage:

"Kravet er fremsat mere end 2 uger efter fraflytningsdagen [...] og bortfalder ligeledes efter Lejeloven § 187, stk. 2, 1. pkt."

Konsekvensen af den mangelfulde rapport og de for sent fremsatte krav betød, at nævnet i henhold til Lejeloven § 187, stk. 2 barberede regningen ned til sølle 3.000 kr. til lidt overfladisk maling.

Modstridende fotodokumentation koster udlejer dyrt

Selv professionelle udlejere med fuldstændig styr på fristerne kan løbe ind i graverende problemer med bevisbyrden. I en omfattende sag fra Knabrostræde præsenterede et ejendomsselskab et istandsættelseskrav på 39.462 kr. efter blot 7½ måneders beboelse. Udlejeren følte sig på sikker grund og fremviste hele 194 billeder fra ind- og fraflytning som håndfast bevis.

Udfordringen opstod imidlertid i modstriden mellem udlejers egne dokumenter. Indflytningsrapporten angav generelt lejemålet som "nyistandsat" (kategori 1), men udlejers sideløbende fejl- og mangelliste noterede eksisterende "scratches on the floor". Denne lille detalje blev afgørende. Nævnet afviste store dele af udlejerens krav om gulvslibning og maling af visse rum, da billederne ikke demonstrerede en decideret forringelse ud over det allerede eksisterende slid. Udlejer fik dog ret i kravet om vinduespolering, da dette ubestridt falder under lejers pligter i henhold til Lejeloven § 149, stk. 1. Den samlede regning blev skåret ned til 24.800 kr.

"Fælles for de analyserede sager på tværs af nævn er, at domstole og ankenævn vurderer aftalens form og parternes bevisførelse særdeles rigidt."

En virksomhed kan ikke afværge en godtgørelse ved uformelt at varsle dårlige tider; der kræves en objektiv brist. På samme måde kan en boligudlejer ikke støtte sig på en standardmæssig "nyistandsat"-klausul eller forældede krav, hvis ikke formalia, frister og fotodokumentation stemmer fuldstændigt overens. Praksis viser med al tydelighed, at administrativ slinger i valsen uundgåeligt falder ud til den beskyttede parts fordel – uanset om det er lærlingen eller lejeren.