Tre helt friske afgørelser fra huslejenævnene i februar 2026 tegner et skarpt billede af, hvor langt aftalefriheden rækker i lejeforhold – og hvor dyrt det kan være at vente for længe med at gøre et krav gældende.

Tre helt friske afgørelser fra huslejenævnene i februar 2026 tegner et skarpt billede af, hvor langt aftalefriheden rækker i lejeforhold – og hvor dyrt det kan være at vente for længe med at gøre et k

Tre helt friske afgørelser fra huslejenævnene i februar 2026 tegner et skarpt billede af, hvor langt aftalefriheden rækker i lejeforhold – og hvor dyrt det kan være at vente for længe med at gøre et krav gældende.

Tre afgørelser der flytter fokus fra paragraffer til adfærd

De udvalgte afgørelser (18. februar 2026 samt 23. februar 2026) ligger i krydsfeltet mellem aftaleret og formueret i lejeretten. Fællesnævneren er ikke spektakulære nye lovfortolkninger, men noget mere jordnært: Hvordan parterne faktisk har handlet – og hvilke økonomiske forventninger de dermed har skabt.

Særligt to spor går igen:

• Aftalebinding ved faktisk efterlevelse
• Retsfortabende passivitet og forældelse som praktiske “stopklodser” – en linje, der harmonerer med Højesterets markering i 2020 af, at efterbetalingskrav kan bortfalde ved både forældelse og passivitet. (Se domstolenes omtale af U 2020-sagen her: Domstol.dk – Om krav på efterbetaling af leje var bortfaldet på grund af forældelse eller passivitet). (domstol.dk)

Hurtigt overblik over udfald og nøglepointer

Udestuen i Holbæk når råderet bliver til kontrakt i praksis

Holbæk-sagen (afsluttet på nævnsmøde 18. februar 2026, afgørelse dateret 23. februar 2026) handler i sin kerne om aftaleretlig binding skabt ved disposition. Lejer fik 16. juni 2025 en tilladelse, der udtrykkeligt koblede projektet til to økonomiske vilkår: delvis dækning af udgifter ved fraflytning inden for 10 år og et månedligt lejetillæg på 577,44 kr. Nævnet skærer igennem med en enkel, men i praksis tung præmis: “lejers etablering udestuen er sket ud fra forudsætningerne i udlejers tilladelse… Dermed ses indgået en bindende aftale, som lejer er bundet af.” Det interessante er, at nævnet ikke “forhandler” rimeligheden af beløbet, men i stedet placerer sagen i en accept ved efterlevelse-logik, hvor lejerens valg om at opføre udestuen bliver det bindende moment. Aftalen kunne efter nævnets opfattelse kun tilsidesættes, hvis lejer var behandlet i strid med råderetsreglerne eller udsat for forskelsbehandling – men “hvilket ikke ses som værende tilfældet” og nævnet kunne “ej heller konstatere” forskelsbehandling. Signalet til markedet er klart: Når en tilladelse til forbedringer ledsages af klare økonomiske vilkår, og lejer gennemfører projektet, står man meget stærkt på aftalebinding – også selv om lejer efterfølgende fortryder den økonomiske konstruktion.
Læs mere her: Lovguiden – Bindende aftale om lejetillæg og godtgørelse ved etablering af udestue under råderetten

Forudbetalt leje og kompensation i Næstved når nævnet siger stop

Næstved-afgørelsen (23. februar 2026) er kort i sin begrundelse, men dens praktiske rækkevidde er stor, fordi den rammer en klassisk misforståelse i fraflytningsopgør: at enhver oplevet “uretfærdighed” kan løftes i huslejenævnet. Nævnet “har besluttet, at lejer ikke har krav på tilbagebetaling af forudbetalt leje”, og henviser i sagsmaterialet til reglerne om forudbetalt leje i Lejeloven § 34, stk. 1. Samtidig “afvist[e]” nævnet at tage stilling til et selvstændigt kompensationskrav på en halv måneds husleje – hvilket passer med den generelle afgrænsning af huslejenævnets opgaver: nævnene kan behandle en række lejeretlige tvister, men “kompensation eller erstatning generelt” ligger udenfor, som Københavns Kommune beskriver i sin oversigt over nævnsbehandling. (Baggrund: Københavns Kommune – Det kan huslejenævnene behandle). (kk.dk) For praktikere er der to takeaways: (1) Forudbetalt leje er i udgangspunktet tænkt som dækning af de sidste måneder og “tilbagebetaling” bliver ofte et spørgsmål om korrekt modregning og periode, ikke et frit krav; (2) hvis man vil rejse et egentligt kompensationskrav, skal man typisk ud af nævnssporet og over i boligretten. Nævnets bemærkning om tillægsgebyr flugter i øvrigt med kompetencesporet i Lejeloven § 187, stk. 3, som nævnes i sagens opsummerede retsgrundlag.
Læs mere her: Lovguiden – Udlejer frifundet for krav om tilbagebetaling af forudbetalt leje og kompensation

Trappeleje og 10 års stilhed i Faaborg Midtfyn når retten til penge smuldrer

Faaborg Midtfyn-afgørelsen (18. februar 2026) er den mest principielt “aftaleretlige” af de tre, fordi den skiller aftalens gyldighed fra kravets gennemtvingelighed. Nævnet fastslår først, at trappelejeklausulen er gyldig efter de tidligere regler i Lejeloven § 53, stk. 2, fordi bilaget præcist angiver, “hvilke beløb lejen stiger til på bestemte tidspunkter”, og nævnet noterer også, at udlejer “ikke skal varsle en lejestigning i henhold til en gyldig aftalt trappelejeklausul”. Men derefter kommer “formueretten” ind ad døren: pengekravet. Alt over tre år rammes af forældelse, jf. Forældelsesloven § 3, og for resten siger nævnet det, som udlejere frygter i sovende reguleringsspor: “krav om tilbagebetaling med tilbagevirkende kraft er bortfaldet pga. passivitet.” Begrundelsen er udtalt adfærdsbaseret: udlejer har i mere end 10 år undladt at gøre klausulen gældende, udlejer er “nærmest til at kontrollere” korrekt leje, og lejer har “indrettet sig” økonomisk uden protester. Nævnet trækker samtidig en tydelig linje til Højesterets passivitetspraksis ved analog henvisning til U2020.1765H, hvilket styrker forudsigeligheden i sager, hvor reguleringer “glemmes”. Endelig er det praktisk vigtigt, at nævnet udtrykkeligt afgrænser sig fra at tage stilling til lejens niveau efter Lejeloven § 19 og kapitel 3-4 – altså en påmindelse om, at man kan vinde ét spor (gyldig reguleringsmekanisme) og stadig tabe et andet (efterbetaling) og have et tredje uafklaret (lejens størrelse).
Læs mere her: Lovguiden – Gyldighed af trappelejeklausul og tab af efterbetalingskrav grundet 10 års passivitet

Mønsteret på tværs når nævnene belønner klarhed og rettidig reaktion

Set under ét ligner februar 2026 en måned, hvor huslejenævnene – i hvert fald i disse sager – belønner tre meget konkrete dyder:

1. Skriftlighed og klare forudsætninger
   Holbæk-sagen bliver nærmest en lærebog i, at hvis vilkårene står klart i tilladelsen, bliver efterfølgende utilfredshed sjældent til en tilsidesættelse.

2. Rettidig håndhævelse
   Faaborg Midtfyn-sagen viser, at selv en gyldig mekanisme kan blive økonomisk værdiløs, hvis den ligger urørt for længe. Og det er ikke kun et spørgsmål om forældelse, men også om den mere elastiske passivitetsvurdering.

3. Korrekt forumvalg
   Næstved-sagen illustrerer, at konflikten ofte ikke handler om “ret eller uret”, men om hvor kravet kan rejses. Huslejenævnets afvisning af kompensation harmonerer med den almindelige kompetencebeskrivelse af nævnsinstitutionen. (kk.dk)

Praktiske konsekvenser for udlejere, lejere og rådgivere

For lejerens side er der en tydelig advarsel mod at se råderetsprojekter som “løse” aftaler, man kan genforhandle efterfølgende: Når man bygger, betaler og indretter sig efter en tilladelse, kan man have accepteret vilkårene i et omfang, der minder om klassisk aftaleret.

For udlejere er Faaborg Midtfyn-afgørelsen næsten mere brutal: Den siger reelt, at man kan have retten på papiret – men miste pengene i praksis. Højesteret har i øvrigt i en tidligere lejeretlig efterbetalingssag fastslået, at den almindelige 3-årige forældelsesfrist kan ramme efterbetalingskrav, og at et ikke-forældet krav kan være fortabt ved passivitet. (domstol.dk) Den kombination gør det farligt at have “administrative efterslæb” i opkrævningssystemer.

Og endelig: Fraflytningstvister om forudbetalt leje lever ofte i et tåget felt mellem jura og praksis. Vejledende gennemgange af forudbetalt leje fremhæver typisk, at beløbet bruges i opsigelsesperioden, og at tilbagebetaling især kan komme på tale ved genudlejning før periodens udløb. (Baggrund: BoligPortal – Depositum og forudbetalt husleje). (blog.boligportal.dk) Men Næstved-sagen viser, at når tvisten glider over i “kompensation”, er man hurtigt udenfor nævnets bane.

Tjekliste til næste sag i mappen

• Gem og versionér altid tilladelser til forbedringer, så vilkår og datoer kan dokumenteres
• Hvis du er udlejer og har en reguleringsklausul, så læg en fast årlig kontrol ind i kalenderen og reager inden 3 år
• Overvej altid først, om tvisten er en nævns-sag eller en boligretssag, før der bruges tid på argumentation om kompensation og erstatning
• Når der forhandles ved fraflytning, så adskil “modregning i depositum/forudbetalt leje” fra “selvstændige pengekrav” i både mails og opgørelser