Bolig- og byggeret nye regler for planlægning kvalitet og klimatilpasning

Store ændringer er på vej inden for bolig- og byggeretten. Nye regler strammer kravene til byggekvalitet, fremmer bæredygtig planlægning og adresserer klimatilpasning og genanvendelse af byggematerialer.

Store ændringer er på vej i bolig- og byggeretten. Planloven, miljøreglerne og de tekniske kvalitetskrav til installations- og asbestarbejde strammes samtidig med, at rammerne for udvikling i landdistrikter, kystområder og almene boligprojekter gøres mere fleksible.

Bolig- og byggeret nye regler for planlægning kvalitet og klimatilpasning

De seneste høringer og bekendtgørelser tegner et klart billede: staten vil både frigøre mere plads til udvikling i landdistrikter og kystzoner og samtidig stramme kravene til klima- og miljøbeskyttelse samt byggeteknisk sikkerhed.

På den ene side åbnes der for flere sommerhuse, glamping, turismeprojekter og fleksible muligheder for nye almene boliger. På den anden side skærpes kravene til klimatilpasning ved kysterne, til håndtering af byggeaffald og til kvalitetsledelse og kontrol på el-, vvs-, kloak- og asbestområdet.

Nedenfor gennemgås de vigtigste elementer og deres praktiske konsekvenser.

Nye Rammer for Planlægning og Udvikling

Landdistrikter og kyster får større frihed under skærpede klimakrav

Et nyt lovforslag i høring om ændring af planloven, naturbeskyttelsesloven og byggeloven skal gennemføre den politiske aftale om vækst og udvikling i landdistrikterne og samtidig hæve ambitionsniveauet for klimatilpasning ved kysterne. Lovforslaget samler ændringerne i fire hovedspor: bedre muligheder for aktiviteter nær kysterne, lempelser i landzonen, regelforenkling for byudvikling og markant skærpede krav til klimatilpasning. Kommunerne får blandt andet adgang til at udlægge op til 2.500 nye sommerhusgrunde i kystnærhedszonen, mere fleksible regler for glamping, vejboder og gårdbutikker samt mulighed for at lade nye, tidssvarende landboliger erstatte nedrevne huse andre steder i landzonen, mens strategisk planlægning for bymidter afskaffes for at lette planarbejdet. For kysterne indføres en national metode og statslige kortgrundlag for udpegning af fareområder for oversvømmelse og erosion, og kommunerne forpligtes til at fastsætte sikringsniveauer for nybyggeri i disse områder. Lovforslag (plst.dk)

Blandt de konkrete lempelser, der især har interesse for udviklere og kommuner, er:

• mulighed for at omdanne overflødiggjorte bygninger til mindre turismeerhverv
• udvidede planlægningsmuligheder på 27 småøer, bl.a. i forhold til strandbeskyttelseslinjen
• lettere etablering af faciliteter til vinterbadning ved kyster, søer og åer
• bedre muligheder for byudvikling foran eksisterende kystbebyggelse, hvor klima- og naturhensyn kan håndteres planmæssigt
  (plst.dk)

Energiparken ved Brønderslev fastlægger afstandskrav til solcelleanlæg

Med en ny bekendtgørelse om en energipark ved Brønderslev omsættes loven om statsligt udpegede energiparker til konkret arealplanlægning i Brønderslev Kommune. Energiparken udpeges efter lov nr. 614 om statsligt udpegede energiparker og er opdelt i fire delområder: ét til både vindmøller og solceller, ét til solceller, ét til vindmøller og ét til PtX-anlæg og anden erhvervsmæssig bebyggelse, hvor det sidste område specifikt undtages fra dele af planlovens kystnærhedsregler for at muliggøre den energitunge erhvervsudnyttelse. Planlægning for solcelleanlæg i parken skal varetage nabo- og landskabshensyn gennem detaljerede minimumsafstande til landsbyer, sommerhus- og kolonihaveområder og til beboelsesbygninger, gradueret efter, hvor mange sider af en bolig der omkranses af solcellefelter, med mulighed for kortere afstand efter konkret vurdering, samtykke eller visuelle barrierer. Bekendtgørelse (lovguiden.dk)

Afstandskravene for solceller i energiparken kan illustreres sådan:

For bygherrer og projektudviklere betyder det, at layoutet af solcelleanlæg nu er tæt koblet til nabostrukturen; tidlig 3D-visualisering og dialog med naboer bliver afgørende for at udnytte mulighederne for konkret lempelse af afstandskravene, f.eks. ved opkøb og nedlæggelse af ejendomme eller etablering af permanente visuelle barrierer.

Ny fleksibilitet i grundkøbslån til almene boliger

Social- og Boligstyrelsen har sendt et udkast til ændring af bekendtgørelsen om grundkøbslån til almene boliger i høring. Forslaget løser et praktisk problem i den gældende ordning: i dag kan Landsbyggefonden kun give bindende tilsagn om lån, når den konkrete almene boligorganisation (bygherre) er identificeret, selv om grundkøb og projektudvikling ofte går forud for, at en bygherre er på plads. Med en ny § 5 a får Landsbyggefonden mulighed for at afgive en uforbindende forhåndstilkendegivelse om, hvordan en konkret ejendom vurderes i forhold til kriterierne for grundkøbslån i bekendtgørelsens § 6. Det giver projektudviklere og kommuner en tidlig indikation af, om en grund i dyrere byområder principielt vil kunne opnå finansiering, før der indgås endelige aftaler med en boligorganisation, og bygger videre på de eksisterende regler om grundkøbslån i almenboligloven og Landsbyggefondens praksis. Bekendtgørelse (lbf.dk)

For udviklere kan en positiv forhåndstilkendegivelse blive det, der afgør, om en grund reserveres til almene boliger eller sælges til traditionelt markedsbyggeri.

Skærpede Krav til Byggekvalitet og Sikkerhed

Kvalitetsledelsessystemer får mere detaljerede krav og stærkere asbestfokus

En ændringsbekendtgørelse til bekendtgørelse nr. 725 af 12. juni 2024 om kvalitetsledelsessystemer (KLS) for autoriserede virksomheder på el-, vvs- og kloakinstallationsområdet og asbestområdet samt virksomheder med virksomhedsgodkendelse på gasområdet reviderer bilag 1 fra grunden. Ændringen præciserer, at virksomhedens ledelse bærer ansvaret for, at KLS’et både er implementeret og løbende efterprøves af en kontrolinstans; KLS’et skal sikre, at el-, vand-, afløbs-, gas- og kloakinstallationer udføres og serviceres efter gældende regler, og at autorisationskrævende asbestarbejde sker i fuld overensstemmelse med arbejdsmiljøreglerne om forundersøgelse, værnemidler, arbejdsmetoder og affaldshåndtering. Virksomhederne skal nu i detaljer beskrive organisationsplan, ansvars- og kompetenceforhold, bemanding, instruktion, tilsyn, slutkontrol og systematisk opfølgning på afvigelser, og de skal opbevare omfattende dokumentation for uddannelse, slutkontrol, tilsyn, evalueringer og forbedringsaktiviteter; på asbestområdet indgår specifikt krav om dokumentation for medarbejdernes autorisationskrævende asbestuddannelse og slutevaluering af hvert arbejde. Bekendtgørelse (elov.dk)

For autoriserede virksomheder betyder det i praksis:

• flere skriftlige procedurer for alt fra bemanding og instruktion til slutkontrol
• strammere dokumentationskrav til uddannelser, efteruddannelser og tilsyn
• tæt kobling til de nye arbejdsmiljøregler om asbest, herunder lavere eksponeringsgrænser og skærpede krav til arbejdsmetoder
• større risiko for sanktioner, hvis KLS ikke afspejler det faktiske arbejde eller ikke efterleves i praksis

Kontrolinstanserne bindes til ISO 9001

En parallel ændringsbekendtgørelse justerer bekendtgørelse nr. 724 af 12. juni 2024 om godkendelse af kontrolinstanser til godkendelse og efterprøvning af kvalitetsledelsessystemer på el-, vvs-, kloak- og asbestområdet. Dels indsættes – som i KLS-bekendtgørelsen – en fodnote, der tydeligt henviser til EU’s asbestdirektiv 2009/148/EF som ændret ved direktiv (EU) 2023/2668, så det fremgår, at bekendtgørelsen gennemfører dele af direktivet. Dels ændres et centralt teknisk krav i bilag 1, hvor henvisningen til den generelle ISO 9000-standard erstattes af ISO 9001, som er den egentlige certificeringsstandard for kvalitetsledelsessystemer. Skiftet til ISO 9001 betyder, at kontrolinstansernes egne kvalitetssystemer skal være mere proces- og forbedringsorienterede, hvilket i sidste ende skærper den eksterne kontrol med autoriserede virksomheders KLS. Bekendtgørelse (sik.dk)

For virksomhederne indebærer det, at:

• kontrolinstanserne bliver mere ensartede og standardiserede, fordi de selv skal leve op til ISO 9001
• der forventes mere systematiske auditforløb og opfølgning på anmærkninger
• valget af kontrolinstans i højere grad kan baseres på dokumenterede kvalitetskriterier

Fagligt ansvarlige på asbestområdet får præciserede regler

Endelig ændres bekendtgørelsen om autorisation og godkendelse af fagligt ansvarlige på asbestområdet (bekendtgørelse nr. 723 af 12. juni 2024). Fodnoten til bekendtgørelsen omskrives, så den nu eksplicit henviser både til tjenesteydelsesdirektivet 2006/123/EF og til asbestdirektivet 2009/148/EF med seneste ændring, hvilket sikrer, at danske regler om godkendelse af fagligt ansvarlige opfylder EU-kravet om tydelig henvisning til gennemførelsesgrundlaget. Samtidig rettes nogle interne henvisninger i § 27, så der nu korrekt henvises til § 26 i stedet for til stykangivelser, hvilket i praksis mindsker risikoen for fortolkningsfejl, når Sikkerhedsstyrelsen vurderer, om en godkendelse skal bortfalde eller tilbagekaldes. Bekendtgørelse (sik.dk)

Koblet med, at der fra 2025 indføres autorisation for nedrivning af asbestholdige materialer, betyder det, at:

• roller og ansvar for de fagligt ansvarlige på asbestområdet bliver skarpere reguleret
• den danske ordning tilpasses EU’s forventninger til både arbejdstagerbeskyttelse og fri bevægelighed for tjenesteydelser
• virksomheder uden korrekt godkendt fagligt ansvarlig risikerer at stå uden lovligt grundlag for at udføre asbestarbejde

Miljømæssige Hensyn og Klimatilpasning

Ny bekendtgørelse samler og strammer reglerne for genanvendelse af byggeaffald

Miljøstyrelsen har sendt et omfattende udkast til ny bekendtgørelse om anvendelse af restprodukter, jord, asfalt og sorteret bygge- og anlægsaffald og blandinger i høring. Udkastet ophæver både den gældende restproduktbekendtgørelse og det gamle asfaltcirkulære fra 1985 og indfører ét samlet regelsæt for genanvendelse på tværs af materialetyper. Et centralt element er et nyt kategoriseringssystem A, B og C for alle materialetyper – blandt andet for at undgå forveksling med kategorierne 1-3 i jordflytningsbekendtgørelsen – kombineret med markant skærpede grænseværdier for forurenende stoffer, navnlig for at beskytte grundvand og overfladevand i lyset af nye EU-krav. For første gang bliver det tilladt at genanvende blandinger af natursten, uglaseret tegl, beton og asfalt, men kun inden for de nye kategori- og grænseværdirammer; samtidig må en del affaldspartier, som tidligere kunne genanvendes uden særskilt tilladelse, fremover håndteres efter individuel tilladelse efter miljøbeskyttelseslovens § 19 eller godkendelse efter § 33. Bekendtgørelsen er for første gang underlagt en egentlig miljøvurdering, der belyser de samlede miljømæssige konsekvenser af både de nye og de hidtidige regler. Bekendtgørelse (dakofa.dk)

For entreprenører og rådgivere vil især følgende punkter få betydning:

• mere omfattende prøvetagning og analyse for at fastlægge, om et parti ligger i kategori A, B eller C
• øget risiko for, at partier, der før var genanvendelige, nu kræver individuel tilladelse
• nye muligheder for at anvende blandingsmaterialer – men kun, hvis dokumentationen kan bære
• tættere dialog med kommunale miljømyndigheder om projekter, hvor genanvendelse indgår som en bærende del af projektøkonomien

En forenklet oversigt over udviklingen ser således ud:

Klimatilpasning ved kysterne bliver integreret i planlægning og byggeri

Lovforslaget om bedre udviklingsmuligheder for landdistrikterne og skærpede krav om klimatilpasning ved kysterne har også et stærkt miljø- og sikkerhedsspor. På planlovssiden indføres en ensartet statslig metode og et fælles datagrundlag – bl.a. i form af nationale kort – som kommunerne skal bruge til at udpege fareområder for oversvømmelse og erosion. I kommuneplanerne skal der fastsættes sikringsniveauer for afværgeforanstaltninger i disse fareområder, og når der planlægges for nye by- eller sommerhusområder, som er udsat for hav- eller vandløbsrelateret oversvømmelse, vil der gælde statslige mindstekrav til sikringsniveauet. På byggelovssiden stilles der krav om, at nødvendige afværgeforanstaltninger skal være planlagt og godkendt, før byggeri kan igangsættes, og at de faktisk skal være etableret, før bygninger kan tages i brug; kommunerne får samtidig mulighed for at kræve økonomisk sikkerhedsstillelse for etableringen af afværgeforanstaltninger. Ved planlægning i områder med registrerede landskred skal der fremover indhentes en særskilt udtalelse fra GEUS, så geologiske risici også systematisk indgår i beslutningsgrundlaget. (plst.dk)

I praksis vil det bl.a. betyde:

• flere og mere detaljerede klimakort i kommuneplaner og lokalplaner
• at sommerhus- og boligprojekter ved kysten får både tekniske og økonomiske klimakrav, før der kan bygges
• at rådgivere må integrere kystbeskyttelse, diger, terrænregulering m.v. direkte i projektøkonomien
• at borgere og investorer kan forvente større gennemsigtighed om klimarisiko i nye kystnære projekter

Hvad det betyder i praksis for aktørerne

De samlede ændringer peger i retning af et bolig- og byggeområde, hvor fleksibilitet i planlægningen går hånd i hånd med skærpet ansvar for sikkerhed, klima og miljø.

For kommuner betyder det:

• flere planlægningsværktøjer til at understøtte bosætning, turisme og erhverv i land- og kystområder
• samtidig større forpligtelser til at håndtere klimarisici, både i planlægning og byggesagsbehandling
• behov for tættere koordinering mellem teknik-, miljø-, klima- og boligforvaltninger

For bygherrer, entreprenører og rådgivere betyder det:

• nye forretningsmuligheder i form af energiparker, kystnær turisme, glamping og almene boligprojekter med grundkøbslån
• øgede krav til dokumentation, kvalitetsledelse og arbejdsmiljø, særligt ved el-, vvs-, kloak- og asbestarbejde
• skærpede miljø- og analysekrav ved genanvendelse af byggeaffald, jord og asfalt, som kan påvirke både tidsplaner og økonomi

For boligejere og kommende beboere betyder det, at:

• flere områder i land og ved kysten kan blive tilgængelige for bolig og fritid, men med tydeligere krav til sikring mod oversvømmelse og erosion
• kvaliteten og sikkerheden i installationer og nedrivningsarbejder – ikke mindst ved håndtering af asbest – i højere grad skal være kontrolleret og dokumenteret

Og for almene boligorganisationer og projektudviklere kan den nye adgang til forhåndstilkendegivelser om grundkøbslån gøre det lettere at tage tidlige, strategiske beslutninger om grunde i pressede boligmarkeder, velvidende at både klimarisiko, miljøregler og byggeteknisk regulering i stigende grad sætter rammen for, hvad der kan lade sig gøre.