Planklagenævnet underkender byplan i Aarhus og indskærper begrundelseskrav

Planklagenævnet fastslår, at Aarhus Kommune mangler lovhjemmel til at regulere lejerforhold i en byplanvedtægt, og underkender to andre sager for brud på forvaltningslovens krav til begrundelser.

En årelang byplanvedtægt i Aarhus falder til jorden, da Planklagenævnet fastslår, at kommunen ikke kan blande sig i, om beboere er lejere eller ejere. Samtidig får flere kommuner et vink med en vognstang om at huske forvaltningslovens grundlæggende krav til begrundelser, når der uddeles påbud og dispensationer.

Manglende hjemmel til at regulere lejerforhold i Aarhus

Det kommunale planlægningsmonopol har klare grænser, og de grænser overskred Aarhus Kommune i et forsøg på at regulere anvendelsen af en ejendom på Fuglesangs Allé. Sagen kaster lys over den klassiske sondring i planretten mellem en bygnings anvendelse og bygningens ejer- og brugerforhold.

Ejendommen er omfattet af en ældre byplanvedtægt, der udtrykkeligt fastsætter, at ejendommen kun må benyttes til beboelse, og at "udlejning af enkeltværelser ud over 2 pr. ejendom må kun finde sted med byrådets tilladelse". En nabo klagede over, at der blev udlejet tre værelser på ejendommen, men Aarhus Kommune afviste klagen, da man vurderede, at der kun var to registrerede lejere ud over ejeren.

Planklagenævnet griber imidlertid langt mere principielt fat i sagen. Nævnet slår fast, at bestemmelsen i byplanvedtægten simpelthen er ugyldig, da den mangler lovhjemmel i Planloven § 15, stk. 2.

"Nævnet finder, at det i den sammenhæng ikke er planlægningsmæssigt relevant at regulere, om beboelsesbygningens værelser bebos af ejendommens ejer eller en lejer, herunder antallet af værelser, der udlejes. Nævnet lægger herved vægt på, at en sådan regulering ikke har betydning for, om området har karakter af et boligområde."

Afgørelsen slår dermed en tyk streg under det grundlæggende forvaltningsretlige princip om, at lokalplaner og byplanvedtægter kan regulere de fysiske rammer og den overordnede anvendelse, men ikke hvem der bor i bygningerne, så længe de bruges til det fastsatte formål (beboelse).

Læs mere her: Lovguiden – Byplanvedtægt kan ikke begrænse antal udlejede enkeltværelser

Forvaltningslovens begrundelseskrav spænder ben for to kommuner

To andre nylige afgørelser fra Planklagenævnet illustrerer en tydelig tendens: Kommunernes sagsbehandlere glemmer i for høj grad at skrive deres indre overvejelser ind i selve afgørelsen. Når en myndighed udøver et skøn, opstiller Forvaltningsloven § 24, stk. 1 et ufravigeligt krav om, at hovedhensynene bag skønnet skal fremgå af afgørelsen.

Jammerbugts kamp mod jordvold og småbygninger

I Blokhus havde ejeren af et sommerhus opført en sauna, et shelter, et legehus og en overdækning, samt en 1,5 meter høj jordvold i skellet. Jammerbugt Kommune udstedte et påbud med henvisning til en gammel, privatretlig servitut fra 1970, som dikterede, at der kun måtte opføres ét sommerhus og ét udhus, og at hegn skulle være "levende".

Kommunen har ganske vist mulighed for at håndhæve privatretlige servitutter gennem Planloven § 43, men det er en kan-bestemmelse. Kommunen bestemmer selv, om den vil gribe ind. Derfor kræver det en konkret, skønsmæssig vurdering af kommunens planlægningsmæssige interesse.

Selvom Planklagenævnet giver kommunen ret i, at jordvolden reelt fungerer som et ulovligt hegn, og at de mange småbygninger strider mod servituttens ordlyd, falder sagen på sagsbehandlingen. Nævnet udtaler om kommunens mangelfulde afgørelse:

"Det fremgår derimod ikke af afgørelsen, hvorfor kommunen ønsker at håndhæve servitutten, herunder hvilken aktuel planlægningsmæssig interesse kommunen har [...] Det forhold, at kommunen i sine bemærkninger til klagesagen, har angivet en skønsmæssig begrundelse for at håndhæve servituttens bestemmelser, kan derfor ikke føre til, at manglen kan anses for at være uvæsentlig."

Læs mere her: Lovguiden – Planklagenævnet ophæver servitutpåbud om jordvold og fire bygninger i Blokhus

Usaglige vilkår for en garage i Brøndby

Et lignende sagsbehandlingskoks opstod i Brøndby Kommune, hvor en borger havde opført en garage uden for det i lokalplanen udlagte byggefelt. Dette strider mod udgangspunktet om umiddelbar ret efter Planloven § 18 og kræver dispensation efter Planloven § 19.

Kommunen var indstillet på at give en lovliggørende dispensation, da grundens terræn og nedgravede fjernvarmerør gjorde det vanskeligt at bygge inden for feltet. Men kommunen stillede samtidig tre strenge vilkår for dispensationen – herunder at alle andre overdækninger i forhaven skulle nedrives, og at forhavens belægningsgrad fremover skulle følge en helt anden lokalplan.

Ligesom i Jammerbugt-sagen glemte Brøndby Kommune at begrunde, hvorfor disse vilkår blev stillet i selve afgørelsen. Et vilkår skal have en indholdsmæssig sammenhæng med det, der dispenseres til, og det skal være proportionelt. Uden en skriftlig begrundelse lider afgørelsen af en væsentlig retlig mangel, hvilket førte til fuld annullation.

Læs mere her: Lovguiden – Garage opført uden for byggefelt i Brøndby: Dispensation ophævet

Teknisk beregning af altaner og trempelhøjde i Solrød

Forvaltningsretten i byggesager handler ikke kun om jura, men ofte om den korrekte fysiske opmåling og klassifikation af bygningselementer. En strid mellem to naboer i Solrød Strand satte fokus på, hvordan man beregner bebyggelsesprocent og måler trempelhøjde.

Solrød Kommune havde i en tilbygningssag vurderet, at en altan på 1. sal ikke skulle tælle med i bebyggelsesprocenten som et overdækket areal, fordi altanens gulv bestod af træbrædder med riller, hvor regn kunne trænge igennem. Kommunen overså dog i første omgang, at arealet under altanen derved udgør en "åben etage" efter Bygningsreglementet (BR18) og dermed skal medregnes i det samlede etageareal. Dette erkendte kommunen under klagesagen, og Planklagenævnet måtte derfor ophæve og hjemvise kommunens beregning af bebyggelsesprocenten.

Sagen indeholdt dog også en mere principiel diskussion om opmåling af trempelhøjde (den lave lodrette væg, der bærer tagkonstruktionen på en udnyttet tagetage). Lokalplanen tillod en maksimal trempelhøjde på 1 meter. En klager påstod, at kommunens opmåling på 92 centimeter var foretaget ukorrekt "baglæns" og kun målte indersiden af væggen.

Planklagenævnet dykkede ned i den byggetekniske praksis:

"Det fremgår af Håndbog for bygningsmyndigheder, Skitseblad 56 om etageantal (SB56), at trempelhøjde måles fra overkant gulv til overkant af trempelrem."

Da kommunen havde målt til undersiden af den skrå tagflade – hvilket udgør et højere målepunkt end overkanten af trempelremmen – kunne nævnet med sikkerhed konstatere, at den reelle trempelhøjde umuligt kunne overstige 1 meter. Dette illustrerer, hvordan et konservativt valgt målepunkt kan redde en kommunes afgørelse for så vidt angår byggetekniske vurderinger, selv når bebyggelsesprocenten skal regnes om.

Læs mere her: Lovguiden – Planklagenævnet hjemviser beregning af bebyggelsesprocent