Fraflytningskrav under luppen: Nye afgørelser om formfejl, rimelighed og forsikringsdækning

Analyse af nye huslejenævnsafgørelser: Formfejl kan annullere udlejers krav, mens grundig dokumentation kan halvere istandsættelsesregningen.

Indledning: Fraflytningsopgørets faldgruber og finesser

Tvister om istandsættelse ved fraflytning udgør en betydelig del af sagerne i de danske huslejenævn. Nye afgørelser viser, at udfaldet ofte afhænger af detaljer, som parterne kan overse. En dybdegående analyse af tre nylige afgørelser fra Huslejenævnet afslører en klar tendens: Mens lejers vedligeholdelsespligt fastholdes, stilles der skærpede krav til udlejers overholdelse af formelle regler og rimeligheden af de fremsatte krav. Afgørelserne belyser tre centrale temaer: de fatale konsekvenser af formelle fejl, nævnets brug af skøn ved urimelige krav, og det vigtige princip om, at udlejer ikke må opnå uberettiget vinding via forsikringsdækning.

Formelle fejl kan være fatale for udlejers krav

En af de mest markante påmindelser om vigtigheden af proceduremæssig korrekthed kommer i en sag, hvor et istandsættelseskrav blev fuldstændigt afvist på grund af en enkelt dags fejl i indkaldelsen til fraflytningssyn. I sagen krævede udlejer 4.660 kr. for gulvslibning, men havde indkaldt lejer til syn den 19. marts 2025, mens selve synet blev afholdt den 18. marts 2025 uden lejers deltagelse.

Huslejenævnet fandt denne afvigelse afgørende. I afgørelsen anføres det direkte: "Henset til at udlejer ikke har dokumenteret, at lejer har accepteret, at fraflytningssynet blev afholdt den 18. marts 2025, finder Huslejenævnet, at formalia ikke er overholdt for så vidt angår fraflytning, jf. lejelovens § 187, stk. 2." Konsekvensen var utvetydig: Nævnet fandt det ikke nødvendigt at vurdere den materielle tvist om gulvets stand, da den formelle fejl i sig selv medførte, at udlejers krav bortfaldt. Denne afgørelse er en skarp illustration af, at lejelovens formkrav ikke er vejledende, men derimod præceptive regler, hvis manglende overholdelse kan medføre retsfortabelse for udlejer. For udlejere er den praktiske konsekvens, at der må udvises ekstrem omhu med indkaldelser, datoer og dokumentation for eventuelle aftalte ændringer. Læs resumé af afgørelsen om den formelle fejl.

Rimelighed og dokumentation: Når kravet halveres

I en anden sag demonstrerer Huslejenævnet sin beføjelse til at foretage et skøn over rimeligheden af et krav, især når dokumentationen peger i forskellige retninger. Her krævede en udlejer 12.816,90 kr. for malerarbejde efter et lejeforhold på under et år. Lejer bestred kravets størrelse og henviste til en omfattende fejl- og mangelliste, der var udarbejdet ved indflytning.

Nævnet gav lejer delvist medhold og halverede udlejers krav. Afgørelsen hviler på en samlet vurdering af flere faktorer. Nævnet fremhæver, at "det lejede alene kan kræves afleveret vel vedligeholdt" og at "en lejer ikke skal aflevere i stand bedre end ved indflytningen". Den omfattende fejl- og mangelliste ved indflytning samt fremlagte fotos, der kun viste "mere beskedne malerbehov", vejede tungt i nævnets skøn. Afgørelsen understreger den afgørende betydning af lejers dokumentation ved indflytning. En grundig fejl- og mangelliste er ikke blot en formalitet, men et afgørende bevismiddel, der kan beskytte lejer mod urimelige krav ved fraflytning. For udlejere illustrerer sagen, at krav skal være proportionale i forhold til lejeperiodens længde og lejemålets stand ved overtagelsen. Se afgørelsesresumé om det halverede malerkrav.

Lejers hæftelse og princippet om uberettiget vinding

Selv når et istandsættelseskrav i udgangspunktet er berettiget, kan der være begrænsninger i lejers betalingsforpligtelse. En tredje afgørelse fastslår, at en lejer hæftede for et istandsættelsesbehov, som var tilstrækkeligt dokumenteret i fraflytningsrapporten. Nævnet fandt, at arbejderne udsprang af lejers vedligeholdelsespligt og var nødvendige for at genetablere lejemålets brugsværdi.

Det mest principielle i denne afgørelse er dog en vigtig betingelse, som nævnet tilføjede. I afgørelsen står der: "I det omfang, udlejer måtte opnå forsikringsdækning, skal denne godskrives lejers forpligtelse, idet udlejer ikke må opnå en vinding." Dette er en klar anvendelse af det erstatningsretlige princip om forbud mod uberettiget vinding. Det sikrer, at udlejer ikke kan modtage fuld betaling fra både lejer og sit forsikringsselskab for den samme skade. For lejere, der står over for et erstatningskrav, er det en vigtig påmindelse om, at de kan have ret til at få fradraget et eventuelt forsikringsbeløb. Det pålægger samtidig udlejer en pligt til at modregne forsikringsydelser i sit krav mod lejer. Læs resumé af afgørelsen om forsikringsdækning.

Konklusion og fremadrettede perspektiver

De analyserede afgørelser tegner et billede af en retsanvendelse, hvor balancen mellem udlejers ret til at få sit lejemål afleveret i vedligeholdt stand og lejers beskyttelse mod urimelige eller formelt ukorrekte krav er i centrum. Tendensen er klar: Huslejenævnene ser strengt på overholdelsen af lejelovens formkrav, og en enkelt procedurefejl kan være nok til at annullere et ellers berettiget krav. Samtidig anvender nævnene deres skønsmæssige beføjelser til at sikre, at kravene er rimelige og proportionale, især når der foreligger solid dokumentation fra lejers side. Endelig cementerer afgørelserne det grundlæggende erstatningsretlige princip, at en skadelidt – i dette tilfælde udlejer – ikke skal stilles økonomisk bedre end før skadens indtræden. For alle parter i et lejeforhold er budskabet utvetydigt: omhu, grundig dokumentation og kendskab til de formelle spilleregler er afgørende for at navigere succesfuldt i et fraflytningsopgør.