Management i udlejning: Fem aktuelle afgørelser skærper krav til dokumentation, varsel og håndtering af fraflytning
Fem aktuelle nævnsafgørelser skærper management-krav i udlejning: dokumentér genudlejning, rens ulovlige gebyrer, triagér bevis, time lejeregulering rigtigt og brug klare debitorskifteaftaler.
Nye afgørelser fra Huslejenævnene sætter skarpe rammer for genudlejning, lejeregulering, fraflytningssyn og fordeling af depositum – med direkte ledelsesmæssige konsekvenser for udlejere og ejendomsadministratorer.
Overblik og metode
Denne analyse bygger på de fulde afgørelsestekster. De indlagte links fører til resuméer på Lovguiden, mens citater og den juridiske dybde er hentet fra afgørelsernes fulde ordlyd.
Genudlejningspligt: dokumentér indsatsen – platformvalg er sekundært
Huslejenævnet i Vejle anerkendte, at udlejer havde opfyldt sin pligt efter lejelovens § 175, stk. 3, selv om offentlig annoncering på Boligportalen først kom 6. august. Nævnet lagde afgørende vægt på konkret, dokumenteret indsats: “de den 15. juli 2025 har sendt en mail til 361 boligsøgende” og konkluderede: “På baggrund af det til sagen oplyste, finder Huslejenævnet, at udlejer har opfyldt sin forpligtelse i forhold til lejelovens § 175, stk. 3.” Det ledelsesmæssige læringspunkt er, at systematisk outreach, pipeline-styring og logning af aktiviteter kan være tilstrækkeligt – uanset rotationsstrategi på annonceplatforme – hvis genudlejning trods indsats ikke opnås. Læs resumé af afgørelsen
Fraflytningsprocessen: istandsættelseskrav kan stå – men gebyr for syn falder
Et nævn godkendte et fuldt istandsættelseskrav (post-for-post) efter korrekt afholdt ind- og fraflytningssyn, men afviste et kontraktfastsat gebyr på 500 kr. for fraflytningssyn. Afgørelsen formulerer klart: “Huslejenævnet godkendte udlejers istandsættelseskrav, med undtagelse af gebyr for fraflytningssyn på kr. 500” og begrunder: “udlejer efter retspraksis ikke har hjemmel til at opkræve dette, selvom det er aftalt i lejekontrakten.” For management betyder det, at compliance med formalia understøtter kravene, men at gebyrpraksis skal renses for ulovlige ydelser (dusør). Se afgørelsesresumé
Når bevisbyrden kræver vidner: nævnets grænse og sagens rette forum
I en ældrebolig-sag (lejemål siden 2003) vurderede nævnet, at materiel afgørelse krævede vidneforklaringer og evt. byggesagkyndige, bl.a. fordi “der skal indkaldes vidner, herunder måske byggesagkyndige, for at få truffet en korrekt afgørelse” og “Vidneafhøringer kan ikke foregå i nævnets regi.” Afvisningen efter almenlejeloven § 103, stk. 1, er et driftsmæssigt signal om at triagere komplekse misligholdelsessager tidligt og forberede egentlig bevisførelse ved boligretten, hvis billeddokumentation og synsnotater ikke kan bære. Læs resumé af afgørelsen
Lejeregulering kort efter indflytning: kontrakt kan bære beløbet – men varslet styrer tidspunktet
Nævnet anerkendte en skatte-/afgiftsbestemt forhøjelse på 265,44 kr. pr. måned, men udskød ikrafttrædelsen til 1. oktober, netop fordi lejeren kunne forvente et standardvarsel. Afgørelsen er utvetydig: “at udlejer er berettiget til at hæve lejen med 265,44 kr. pr. måned, men først fra den 1/10 2025” og “specialreglen i lejelovens § 46, stk. 3 ikke kan finde afvendelse.” Ledelsesmæssigt bør porteføljens reguleringsklausuler kobles til en stram varslingskalender – særligt ved nye lejemål – for at undgå procesfejl der koster måneder. Se afgørelsesresumé
Depositum og solidarisk hæftelse: ny lejeaftale er ikke nødvendigvis debitorskifte
Hvor to lejere startede, og én fortsatte alene på ny aftale, fastslog nævnet, at der ikke var sket debitorskifte, og at overskydende depositum derfor lovligt kunne deles ligeligt. Det centrale citat: “ikke sker et endeligt ophør i forhold til aftalen af 12. januar 2023 og således ikke et debitorskifte, men at aftalen af 4. juni 2023 alene regulerer, hvilken husleje som lejer skal betale” – og dermed “har været berettiget til at udbetale dette med halvdelen til hver.” Det praktiske budskab er at anvende klare tillægskontrakter eller eksplcitte debitorskifteaftaler, hvis individualisering af hæftelse er ønsket. Læs resumé af afgørelsen
Tværgående tendenser i praksis
- Dokumentation over form: Nævnene belønner systematisk, efterprøvelig indsats (genudlejning, syn, varsler) frem for formalia uden substans.
- Proces og forum: Når beviset ikke kan løftes på skrift og billeder, forventes eskalation til boligretten.
- Kontrakt vs. ufravigelig ret: Individuelle aftaler (fx gebyr for fraflytningssyn) viger for ufravigelige regler og retspraksis.
- Forudsigelighed for lejere: Varslingsregler vægter højt, også når kontrakten giver adgang til regulering.
Oversigt: ledelsesmæssige konsekvenser pr. tema
| Tema | Læringspunkt for management | Operationel konsekvens |
|---|---|---|
| Genudlejning | Aktiv og dokumenteret opsøgende indsats kan opfylde § 175, stk. 3 | CRM-log for udsendelser, fremvisninger og agentkanaler |
| Istandsættelse | Korrekt synsproces bærer kravet; ulovlige gebyrer falder | Standardiserede synsprotokoller; fjern gebyrklausuler |
| Bevisbyrde | Komplekse misligholdelser hører ofte hjemme ved domstolene | Eskalationskriterier og budget for sagkyndige |
| Lejeregulering | Beløbet kan være rigtigt – tidspunktet skal være lovligt | Varslingskalender og QA af ikrafttrædelsesdato |
| Depositum/hæftelse | Tillæg er ikke automatisk debitorskifte | Skabelon for debitorskifte og notifikation til alle parter |
Praktiske pejlemærker for ejendoms- og driftschefer
- Etabler en “genudlejningsjournal” med tidsstemplede reach-outs (mail-lister, corporate relokationspartnere, fremvisninger) og platform-rotation dokumenteret.
- Rens lejekontraktens § 11-tilføjelser for ulovlige gebyrer; hold fast i synsformalia og fotodokumentation for alle poster.
- Indfør en bevis-triage: Sager med væsentlig usikkerhed om misligholdelse og lang boperiode flyttes tidligt til boligretssporet med plan for sagkyndige.
- Knyt reguleringsklausuler til en central varslingsmotor, der sætter korrekt ikrafttrædelsesdato automatisk ved nye lejemål.
- Brug standardiserede debitorskifteaftaler med klar ophævelse af solidarisk hæftelse og entydig håndtering af depositum.
Sammenholdt med gængs praksis
Retningslinjerne er konsistente med ufravigelige principper: ingen dusør-lignende gebyrer, høj vægt på varsler og forudsigelighed, og nævnets begrænsede beviskompetence. Driftsmæssigt peger dette mod compliance-by-design: værktøjer, skabeloner og processer, der forebygger formelle fejl og sikrer, at sagerne står bevismæssigt, hvis de må i boligretten.
Implementér eksempelvis i Q4: en automatiseret log for genudlejningstiltag koblet til kalender for varsler og skabeloner for debitorskifte; på den måde kan udlejningschefen dokumentere indsats, undgå ugyldige gebyrer og time reguleringer korrekt – og samtidig stå stærkt, hvis en kompleks misligholdelsessag skal løftes ud af nævnet og over i boligretten.
