Nye afgørelser om flytteopgørelser og forbrugsregnskaber: Dokumentation, frister og forbud mod fortjeneste er afgørende

Analyse af tre nye afgørelser fra huslejenævnene understreger vigtigheden af dokumentation ved fraflytning, overholdelse af frister for indsigelser og udlejers forbud mod at tjene på forbrugsregnskaber.

Indledning: Regnskabets time i lejeforhold

Nylige afgørelser fra de danske husleje- og beboerklagenævn kaster skarpt lys over de ofte konfliktfyldte regnskaber, der afslutter et lejeforhold eller opgør årets forbrug. En dybdegående analyse af tre centrale afgørelser afslører klare tendenser: Betydningen af minutiøs dokumentation kan ikke overdrives, processuelle frister er absolutte, og udlejere må under ingen omstændigheder opnå fortjeneste på lejernes forbrugsregnskaber. Disse sager tjener som en vigtig påmindelse for både lejere og udlejere om de juridiske faldgruber og principper, der regulerer lejeretten.

Flytteopgørelsen: En kamp om dokumentation og tabsprincipper

To afgørelser illustrerer, hvordan udfaldet af en tvist om istandsættelse ved fraflytning næsten udelukkende afhænger af dokumentationens kvalitet og en korrekt forståelse af de bagvedliggende juridiske principper.

Når udlejers dokumentation svigter

I en sag om en flytteopgørelse for et alment lejemål fik en lejer delvist medhold, netop fordi udlejers bevisbyrde for visse krav ikke var løftet. Lejeren klagede over udgifter til rengøring, husleje i opsigelsesperioden og et varmeregnskab. Beboerklagenævnet nedsatte udgiften til rengøring med 1.896 kr. med en sigende begrundelse: "...finder Beboerklagenævnet, at udlejer ikke har dokumenteret, at lejer skal afholde følgende udgifter... afkalkning af gulv og vægge i bad, rengøring af andet i bad..." Nævnet sammenholdt fraflytningsrapporten med billeder fra indflytningen og fandt udlejers krav udokumenteret. Sagen understreger, at en udlejers krav skal kunne underbygges konkret, og at en generel påstand om manglende rengøring ikke er tilstrækkelig.

Samme sag indeholdt dog en vigtig lærestreg for lejeren. Klagen over varmeregnskabet blev pure afvist, da den lovbestemte frist for indsigelse var overskredet. Nævnet konstaterede tørt: "Henset til at lejer ikke har fremsat skriftlig indsigelse mod varmeregnskabet inden for 6-ugers fristen efter almenlejelovens § 56, stk. 3, finder nævnet ikke, at formalia er opfyldt..." Dette illustrerer den nådesløse karakter af processuelle frister i lejeretten. Se afgørelsesresumé om den delvise sejr

Princippet om udlejers tab: Udført arbejde er irrelevant

I en anden sag fik udlejer derimod fuldt medhold i et krav på over 15.000 kr. for istandsættelse og misligholdelse, på trods af en stærk indsigelse fra lejer. Lejeren argumenterede for, at de pågældende arbejder slet ikke var blevet udført, hvilket lejeren vidste, da den nye lejer var en bekendt. Dette argument blev dog afvist af beboerklagenævnet med henvisning til et centralt princip i erstatningsretten.

Nævnet fastslog: "Det følger af praksis, at en udlejer har ret til at få godtgjort sine krav for misligholdelse, selvom de konkrete arbejder ikke bliver udført efterfølgende. Udlejer har stadig lidt et tab, som ikke vil kunne gøres gældende mod den næste lejer, hvis den næste lejer overtager lejemålet i samme stand som ved fraflytning." Afgørelsen er en fundamental påmindelse om, at et misligholdelseskrav ikke er en betaling for en specifik ydelse, men en erstatning for den værdiforringelse, lejemålet har lidt. Lejerens påstand om en mundtlig aftale med en varmemester blev ligeledes afvist, da den ikke var skriftligt dokumenteret, hvilket igen understreger skriftlighedens primat over mundtlige aftaler i lejeforhold. Læs resumé af afgørelsen om misligholdelse

Forbrugsregnskaber: Udlejer må ikke agere købmand

En tredje afgørelse cementerer et afgørende princip for forbrugsregnskaber: Udlejer må ikke opnå en økonomisk fortjeneste ved at videresælge el, vand eller varme til lejerne. Sagen omhandlede et elregnskab, hvor udlejer havde opkrævet en enhedspris på ca. 2,92 kr. pr. kWh, selvom udlejers egen indkøbspris kun var ca. 2,42 kr. pr. kWh.

Huslejenævnet greb resolut ind og korrigerede regnskabet til lejers favør. Nævnet fandt, at udlejer ikke var berettiget til at opkræve mere end sin faktiske udgift. I sin begrundelse udtalte nævnet: "Særligt i en sådan situation [nybyggeri med indkøringsvanskeligheder] er det nævnets vurdering, at udlejer ikke er berettiget til at kræve mere hos lejer end sin egen købspris." Resultatet blev, at udlejers krav om en efterbetaling på 324,03 kr. blev forvandlet til en tilbagebetaling til lejer på 606,06 kr. Nævnet undlod heller ikke at bemærke det absurde i, at udlejer havde betalt et indbringelsesgebyr, der oversteg det oprindelige krav. Læs resumé af nævnets korrektion af elregnskabet

Praktiske konsekvenser og konklusion

Disse afgørelser tegner et klart billede af retsstillingen og giver anledning til følgende praktiske råd:

• For Lejere: Vær proaktiv. Dokumentér lejemålets stand med billeder ved indflytning og udarbejd en detaljeret fejl- og mangelliste. Reager prompte og skriftligt på forbrugsregnskaber og flytteopgørelser, og vær yderst opmærksom på 6-ugers fristen for indsigelser mod forbrug. Vær kritisk over for enhedspriser i forbrugsregnskaber og anmod om dokumentation for udlejers reelle udgifter.

• For Udlejere: Dokumentation er altafgørende. Grundige ind- og fraflytningsrapporter med billeddokumentation er den bedste sikring mod tvister. Forstå, at bevisbyrden for et istandsættelseskrav påhviler udlejer. Sørg for, at forbrugsregnskaber er fuldstændig omkostningsægte – enhver form for avance er ulovlig og vil blive underkendt af nævnene.

Samlet set viser afgørelserne, at selvom tvister om regnskaber kan virke som småsager, hviler de på tunge juridiske principper om bevisbyrde, aftaleret og erstatningsret. For begge parter i et lejeforhold er den bedste strategi at sikre sig gennem skriftlighed, grundighed og en respekt for de fastsatte frister og regler.