Huslejenævnet slår fast med syvtommersøm, at manglende danskkundskaber ikke ugyldiggør en lejers underskrift på en fraflytningsrapport. Samtidig koster glemte formkrav dyrt for udlejere.
En underskrift på en fraflytningsrapport fanger ved bordet, uanset om lejeren forstår et ord dansk eller ej. Til gengæld koster det udlejere titusindvis af kroner i tabte krav, når de glemmer lovens benhårde formkrav til indflytnings- og fraflytningssyn.
Det er et klassisk og bærende princip i dansk aftaleret, at man er bundet af sin underskrift. Dette princip blev for nylig slået fast med syvtommersøm af Huslejenævnet i Vejle Kommune i en sag, hvor en lejer forsøgte at få annulleret et betydeligt istandsættelseskrav med henvisning til sine manglende danskkundskaber.
Sagens forløb og den underskrevne rapport
Sagen drejede sig om en 61 kvadratmeter stor toværelseslejlighed, som lejeren fraflyttede i marts 2025. Ved fraflytningssynet modtog lejeren en fraflytningsrapport, som indeholdt et specifikt underskriftsfelt med en fremhævet tekst i fed, hvor lejeren bekræftede at være "enig i den vedligeholdelsesstand der fremgår af nærværende rapport, samt enig i de udbedringer der er aftalt og hæftelsen herfor." Lejeren skrev under, og udlejeren rejste efterfølgende et specificeret krav på 16.462,50 kr.
Først syv måneder senere gjorde lejerens repræsentant indsigelse. Argumentet lød, at køkkenet allerede var mangelfuldt ved indflytningen, og at lejeren på grund af en sprogbarriere slet ikke havde forstået indholdet af det dokument, hun havde skrevet under på. Udlejerens repræsentant påpegede her, at der ikke eksisterer et lovmæssigt krav om at oversætte en fraflytningsrapport til lejerens modersmål.
Huslejenævnets afgørelse om formkrav og underskrift
Huslejenævnet gav udlejeren fuldt medhold. Nævnet vurderede, at de formelle krav i Lejeloven § 190 var overholdt, og at lejerens underskrift i det dedikerede felt udgjorde en juridisk bindende accept af regningen. I sin afgørelse rettede nævnet en meget klar anvisning til lejere på det danske boligmarked:
"Nævnet bemærker, at det forhold at lejer ikke kan dansk, ikke ændre på udfaldet, idet lejer må undlade sig fra at underskrive dokumenter, som lejer eventuelt ikke måtte forstå."
Flerudlejeres dyre forglemmelser af formkrav
Mens lejere hænger ubønhørligt på deres underskrifter, står professionelle udlejere over for et minefelt af formkrav, hvor selv den mindste procedurefejl kan koste dem dyrt. To afgørelser fra Huslejenævnet i Hjørring illustrerer konsekvensen af at drive udlejningsvirksomhed uden at have fuldstændig styr på formalia.
Manglende indflytningssyn fjerner istandsættelseskrav
I den første sag forsøgte en udlejer at gøre et istandsættelseskrav gældende mod en fraflyttende lejer. Lejeren anerkendte at skylde penge for manglende husleje og acontobidrag, men nægtede at betale for istandsættelsen. Det viste sig nemlig, at udlejeren aldrig havde afholdt et indflytningssyn, da lejeren i sin tid overtog nøglerne.
Da udlejeren ejede mere end ét lejemål og dermed var kategoriseret som flerudlejer, ramte fælden prompte. Ifølge Lejeloven § 90, stk. 3 er indflytningssyn obligatorisk, og manglende overholdelse har en kontant afregning: Retten til at kræve istandsættelse af lejemålet bortfalder fuldstændigt. Udlejeren måtte derfor vinke farvel til hele sit krav, uanset lejemålets reelle stand ved fraflytningen.
Konsekvensen af manglende fraflytningssyn og forbrugsregnskab
I den anden sag fra Hjørring gik det endnu værre for udlejeren. Her havde udlejeren hverken afholdt et fraflytningssyn eller udleveret en fraflytningsrapport. Huslejenævnet fastslog med henvisning til Lejeloven § 187, at ethvert istandsættelseskrav var fortabt.
"Huslejenævnet har ved denne del afgørelsen lagt vægt på, at udlejer ikke har afholdt fraflytningssyn og udleveret en fraflytningsrapport til lejeren i forbindelse med denne fraflytning. På den baggrund kan udlejer ikke gøre noget istandsættelseskrav gældende overfor lejeren."
Udlejeren havde desuden opkrævet acontobidrag for vand og varme uden nogensinde at fremlægge et gyldigt forbrugsregnskab, som dokumenterede lejerens faktiske forbrug. Nævnet afgjorde derfor med hjemmel i blandt andet Lejeloven § 73, at udlejeren skulle tilbagebetale samtlige acontobetalinger på 7.150 kr. Kombineret med tilbagebetalingen af det fulde depositum på 10.000 kr. endte udlejeren med en regning på 17.150 kr. oveni et strafgebyr til Huslejenævnet på 7.027 kr. for at have tabt sagen fuldkomment.
Asymmetrien i den danske lejelovgivning
De seneste nævnsafgørelser tegner et tydeligt billede af den asymmetri, der præger boliglejeretten. Lovgivningen er konstrueret til at beskytte lejeren som den formodet svagere part ved at lægge et massivt administrativt pres på udlejeren.
Skrappe formkrav og dokumentationspligt
| Lovkrav for flerudlejere | Dokumentation | Konsekvens ved manglende overholdelse |
|---|---|---|
| Indflytningssyn | Skriftlig indflytningsrapport udleveret på synet | Fuldstændigt tab af retten til overhovedet at rejse et istandsættelseskrav ved fraflytning. |
| Fraflytningssyn | Skriftlig fraflytningsrapport og formel indkaldelse | Bortfald af alle krav mod lejer samt pligt til at tilbagebetale det fulde depositum. |
| Forbrugsregnskab | Årligt regnskab med specifikation af faktisk forbrug | Pligt til at tilbagebetale samtlige acontoindbetalinger til lejeren, uanset lejerens reelle forbrug. |
Læresætninger for lejere og udlejere
Mens udlejerens krav er bundet op på en ufravigelig "tjekliste" af formkrav, viser afgørelsen fra Vejle dog, at lejere ikke kan bruge deres status som beskyttet part til at løbe fra aftaler, de selv har kvitteret for. Huslejenævnene fungerer ikke som et sikkerhedsnet for voksne mennesker, der underskriver dokumenter i blinde.
Praksis efterlader derved to håndfaste læresætninger i krydsfeltet mellem leje- og aftaleret: For ejendomsadministratorer betyder manglende dokumentation et øjeblikkeligt økonomisk tab. For lejere er reglen mindst lige så enkel – sæt aldrig din underskrift på et juridisk dokument, hvis indhold du ikke fuldt ud forstår.
Social- og Boligministeriet
