## Et fælles tema i de seneste afgørelser
Tre nye afgørelser fra februar 2026 viser, hvordan formalia, oplysning og proportionalitet i praksis afgør, om en aftale – eller et krav – kan stå sin prøve.
Et fælles tema i de seneste afgørelser
De seneste afgørelser inden for aftale- og formueretten falder i to velkendte konfliktzoner: boliglejeretten og uddannelsesaftaler. Men de rammer samme nerve: Når den stærkere part (udlejer/virksomhed) designer dokumenter, processer og standardvilkår, bliver domstols- og nævnsprøvelsen ofte en kontrol af (1) om spillereglerne blev fulgt, og (2) om resultatet i realiteten skubber risiko urimeligt over på modparten.
Det er påfaldende, at afgørelserne ikke blot handler om “hvem har ret”, men om hvordan man har dokumenteret, kommunikeret og disponeret – og om man har forsøgt at udnytte gråzoner.
Centrale lovbestemmelser i sagerne
Følgende bestemmelser bliver – direkte eller som bagtæppe – omdrejningspunkt for nævnenes kontrol med aftalegrundlaget og parternes dispositioner:
- Ved fraflytning og istandsættelse er ankeret princippet om, at lejer ikke kan pålægges at aflevere i “bedre stand”, jf. Lejeloven § 187, stk. 1.
- Ved fri lejefastsættelse er nøglekravet, at det skal fremgå af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet, jf. Lejeloven § 54. Et praktisk brancheoverblik over netop dette betingelseskrav findes fx hos Ejendomsforeningen Fyn.
- Hvor fri leje ikke er gyldigt aftalt, bliver vurderingen ofte en “det lejedes værdi”-øvelse, dvs. sammenligning med tilsvarende lejemål i området, som beskrevet i opslagsværket Lex.
- På erhvervsuddannelsesområdet er udgangspunktet uopsigelighed efter prøvetiden, jf. Erhvervsuddannelsesloven § 60, stk. 1, og ophævelse kræver væsentlig misligholdelse, jf. Erhvervsuddannelsesloven § 61, stk. 1.
- I sygdomsforløb spiller den praktiske afklaring af restarbejdsevne ind; en myndighedsnær forklaring af mulighedserklæringens funktion findes på borger.dk.
Tre afgørelser der skubber til praksis
I to huslejenævnskendelser fra Frederiksberg den 24. februar 2026 og en kendelse fra Tvistighedsnævnet den 20. februar 2026 ses en meget konkret “realitetskontrol” af standarddokumenter og efterfølgende krav: I fraflytningssagen accepterede nævnet, at et krav om køkkenbordplade kunne rejses, selv om fakturaen kom efter den første flytteopgørelse, fordi bordpladen allerede stod i fraflytningsrapporten som “misused”, og nævnet slog fast, at “den manglende medtagelse … i flytteopgørelsen [ikke] medfører, at kravet bortfalder”; men selve beløbet blev skåret skønsmæssigt ned, idet nævnet udtrykkeligt begrundede nedsættelsen med, at lejerne ikke må komme til at betale for en forbedring, og formulerede det som en regulering “således at lejerne ikke betaler for, at lejemålet sættes i bedre stand end ved indflytning”. I lejesætningssagen underkendte nævnet derimod ikke adgangen til fri leje efter konvertering – nævnet fandt tværtimod, at lejemålet materielt var omfattet af § 54, stk. 1, nr. 2 – men tilsidesatte aftalegrundlaget, fordi kontrakt og § 11-tillæg “gentagende gange” gav lejeren indtryk af nybyggeri efter nr. 1 og dermed ikke opfyldte kravet om, at det skal fremgå korrekt af aftalen; nævnet konkluderede derfor, at der “ikke [var] aftalt en gyldig fravigelse”, og fastsatte lejen som en værdileje (med dissens og uden konkrete sammenligningslejemål, men med henvisning til nævnsmedlemmernes generelle kendskab). Tvistighedsnævnet trak samme linje i en anden kontekst: en udateret, “gensidig” ophævelsesblanket, der kunne aktiveres ensidigt, blev kvalificeret som en konstruktion, der “havde til formål at omgå” uopsigelighedsordningen; nævnet lagde vægt på, at virksomheden ikke havde krævet dokumentation for sygdom og ikke havde afklaret arbejdsdygtighed, og afviste, at en SMS fremfor opkald kunne bære en ophævelse, før nævnet fastslog, at “ophævelsen må herefter anses for en ensidig og uberettiget ophævelse” med godtgørelse til følge – i tråd med nævnets almindelige niveau om godtgørelse ved uberettiget ophævelse, som også fremgår af offentliggjorte kendelser på Tvistighedsnævnets hjemmeside.
Læs mere her: Lovguiden – Delvis nedsættelse af istandsættelseskrav ved fraflytning grundet skønsmæssig vurdering af køkkenbordplades stand
Læs mere her: Lovguiden – Ugyldig aftale om fri lejefastsættelse grundet fejlhenvisning og misvisende oplysninger i lejekontrakten
Læs mere her: Lovguiden – Godtgørelse for uberettiget ophævelse af uddannelsesaftale efter pres til underskrift af udatere opsigelse
Praktiske konsekvenser for udlejere og administratorer
Der tegner sig en ret enkel driftlære for udlejere: Få det rigtige ind i kontrakten, og få det hele med i rapporterne – men forvent stadig en proportionalitetskontrol af beløbene. Selv hvor formalia er opfyldt, kan nævnet skære i udgiften, hvis udskiftning reelt giver et “løft” ud over det lejeren overtog.
Det ændrer også incitamentet i fraflytningsprocessen: Foto- og synsmateriale kan redde rettidighed og dokumentation, men håndværkerfakturaen er ikke i sig selv et proportionalitetsbevis. Udlejere, der går direkte til fuld udskiftning ved mindre skader, risikerer – særligt ved nyere istandsatte lejemål – at ende i et skøn, hvor nævnet “kalibrerer” forbedring væk.
Praktiske konsekvenser for lejere
For lejere er signalet omvendt todelt: Man kan ikke uden videre læne sig på, at en første opgørelse er endelig, hvis en post allerede er angivet i fraflytningsrapporten. Men man kan med styrke anfægte, om løsningen (fx total udskiftning) står mål med skaden, og om udgiften i realiteten flytter boligen til et højere niveau.
På lejesætningssager er den mere principielle pointe, at forkerte eller misvisende oplysninger i aftalegrundlaget kan være nok til at vælte en ellers materielt mulig fri lejefastsættelse. For lejere flytter fokus sig derfor fra “er beløbet højt” til “er aftalegrundlaget skrevet rigtigt, og er det skrevet sandt”.
Praktiske konsekvenser for arbejdsgivere med elever og lærlinge
Tvistighedsnævnets kendelse rammer en praksis, mange vil genkende: “gensidige” standardblanketter, der i realiteten fungerer som en ensidig exit-mulighed. Kendelsen gør det svært at forsvare konstruktioner, der på forhånd producerer et ophørsværktøj, som kan aktiveres uden ny accept – især når ophævelsesgrundlaget ikke er undersøgt og dokumenteret.
I sygdomsforløb bliver det samtidig en ledelsesopgave at få afklaret frem for at antage: Arbejdsgiverens passivitet i forhold til lægelig dokumentation og restarbejdsevne kommer hurtigt til at se ud som et bevisproblem, ikke kun et procesproblem.
En tjekliste som følger af linjen i afgørelserne
| Situation | Risiko hvis man “gør som man plejer” | Robust tilgang |
|---|---|---|
| Fri leje ved konvertering | Standardtekst beskriver nybyg eller henviser forkert | Kontrakten beskriver korrekt hjemmel og faktum, og tillæg er konsistente |
| Fraflytning og istandsættelse | Krav splittes i flere opgørelser, og udskiftning vælges som default | Alt fremgår af rapporten, og der kan forklares hvorfor reparation ikke rækker |
| Ophør af uddannelsesaftale | “Gensidig” blanket bruges som sikkerhed uden reelt samtykke | Brug lovens spor om afklaring og forlængelse, og dokumentér før ophævelse |
I praksis vil rådgivere, administratorer og HR-funktioner kunne bruge de tre afgørelser som et fælles pejlemærke i 2026: Dokumenter og standardtekster er ikke bare bilag – de er selve beviset for, om modparten forstod, kunne indrette sig, og reelt havde et valg, da aftalen blev indgået eller bragt til ophør.
