Huslejenævn blåstempler forhåndsvurdering efter LL § 19, bygningssagkyndig frifindes for tilstandsrapport, og Klagenævnet accepterer ordregivers skøn over tidsplaner i miniudbud.

Huslejenævn, klagenævn og udbudsmyndigheder sætter nye pejlemærker for modernisering, tilstandsrapporter og tildeling i miniudbud.

Overblik over sagerne

Tre afgørelser skiller sig ud: 1) Huslejenævnet bekræfter, at et ældre lejemåls faktiske stand kan bære en væsentlig værdiforøgelse efter planlagt modernisering (forhåndsvurdering). 2) Disciplinær- og klagenævnet frifinder en bygningssagkyndig for ansvar, hvor klagepunkter om tag, loft og vinduer ikke oversteg tærsklen for skades- eller risikonotat. 3) Klagenævnet for Udbud accepterer ordregivers skøn over tidsplaners realisme i miniudbud om nedrivning, trods indsigelser om gennemsigtighed og begrundelsesniveau.

Modernisering efter lejelovens § 19: Forhåndsvurdering som styringsværktøj

Huslejenævnet gav udlejer medhold i, at lejemålets daværende stand “muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi”, med udtrykkelig markering af afgrænsningen: “Afgørelsen er gyldig i 3 år” og er “ikke en forhåndsgodkendelse af, at ethvert projekt vil medføre en væsentlig forøgelse”. Nævnet lagde faktuelt vægt på, at “lejemålet ikke allerede fremstår gennemgribende renoveret” og at “udlejer ikke har påbegyndt moderniseringsarbejderne, herunder nedrivning”, dokumenteret ved fotos fra besigtigelsen. Retligt præciseres, at betingelserne i lejelovens § 19, stk. 4-7 ikke er prøvet, men er forudsætning for efterfølgende genudlejning efter § 19, stk. 2. Praktisk set fungerer afgørelsen som et bevis- og planlægningsværktøj: den giver et tidsvindue og et dokumenteret udgangspunkt, men ikke carte blanche til § 19, stk. 2-husleje uden opfyldelse af de øvrige betingelser og konkret projektvurdering. Læs resumé af afgørelsen

Tilstandsrapportens grænser: Skade- og risikoprincippet bekræftet

Nævnet for beskikkede bygningssagkyndige frifandt den sagkyndige trods usædvanlige forhold ved tagkonstruktionen og en synlig nedbøjning af loftet. Skønsmanden konstaterede, at tagfladen “fremstår […] helt plan uden tegn på lunker, nedbøjning eller andre tegn på skader”, og at forstærkningerne “skønnes […] udført tilstrækkeligt” selv 15 år efter tagudskiftning. Om loftet hedder det: “Mindre nedbøjning […] er ikke unormal ved ældre bygninger […] og […] ikke […] nærliggende risiko for yderligere skader.” Nævnet gentager kernen i praksis: “BS skal kigge efter skader og nærliggende risiko for skader.” Det nævnes, at en mere oplysende rapport kunne have indeholdt en “K0/K1-bemærkning”, men fraværet er ikke ansvarspådragende. Faste vinduer blev karakteriseret som “en valgt byggeteknisk løsning” uden skadesfølger. Afgørelsen fastholder den velkendte, men ofte misforståede grænse: tilstandsrapporten er ikke en fuld byggesagkyndig kvalitetskontrol, men en skades- og risikobaseret screening. Se afgørelsesresumé

Udbud: Ordregivers evalueringsskøn om “realisme” står stærkt – men med dissens

I miniudbud om nedrivning af minkanlæg vægtede “Tid” 55% med elementet om tidsplanens “realisme”. Flertallet i Klagenævnet for Udbud understregede den snævre prøvelsesstandard: “Jeg finder […] ikke grundlag for at antage, at Bygningsstyrelsens evaluering […] åbenbart har overskredet grænsen for sit evalueringsskøn eller har handlet usagligt,” selv om realisme-kriteriet rummer skøn. Understøttende fremhævedes, at ordregiver begrundede vurderingen med konkrete adresser og KS-dokumentationens timing. Mindretallet kritiserede derimod gennemsigtigheden og begrundelsens konkretisering, især når billigste tilbudsgiver taber på et kvalitativt delkriterium. Afgørelsen bekræfter, at kvalitative skøn om tidsplaners realisme er lovlige og svære at omgøre, når de er forankret i materiale og erfaring – men også, at begrundelsens præcision er et fokuspunkt i tæt løb. Læs resumé af afgørelsen

Tværgående tendenser i praksis

• Skøn med dokumentation: Både i lejeretten og udbudsretten accepteres myndigheders skøn, når det forankres i konkret dokumentation (besigtigelsesfotos, adresseniveau, standarder/tidspunkter) og når rammen er tydeligt kommunikeret i materialet.
• Afgrænsede afgørelser med horisont: Forhåndsvurderinger gives med gyldighedsperiode og uden forrang over lovens øvrige betingelser; udbudsevalueringer tåler skøn, men stiller tilsvarende krav til begrundelsens relevans.
• Tilstandsrapportens rolle: Nævnspraksis fastholder en snæver skade-/risikoperimetre. Informationsbemærkninger (K0/K1) kan være gode – men ikke pligt, hvis der hverken er skade eller nærliggende risiko.

Sammenligning af de tre afgørelser

Praktiske konsekvenser

• Udlejere/administratorer: Indhent forhåndsvurdering tidligt, fotodokumentér standen, og planlæg tidslinje ift. 3-årig gyldighed. Forbered særskilt dokumentation for opfyldelse af § 19, stk. 4-7 før genudlejning efter stk. 2.
• Bygningssagkyndige/ejendomsmæglere: Hold fokus på skade/nærliggende risiko. Overvej oplysende K0/K1 ved atypiske, men funktionsdygtige løsninger; forventningsafstem med købere om tilstandsrapportens rækkevidde.
• Ordregivere/entreprenører: Beskriv og vurder “realisme” konkret – adresser, mandskab, KS-flow. Entreprenører bør explicittere ressource- og procesforudsætninger, hvis hurtige tidsplaner skal fremstå robuste.

Om kilder og metode

Analysen ovenfor bygger på de fulde afgørelsestekster, mens de indsatte links henviser til korte resuméer på Lovguiden.

Hvad bør praktikere gøre nu?

Udlejere bør systematisere fotodokumentation og datere besigtigelser op mod 3-årsfristen; bygningssagkyndige kan styrke rapporternes værdi med målrettede K0/K1-notationsstrategier ved atypiske, men ikke-skadevoldende løsninger; og ordregivere i bygge- og nedrivningsudbud bør kalibrere realisme-parameteret med klare forventninger til KS-dokumentationens cyklus, så både gennemsigtighed og skønsmarginen står stærkt i en eventuel prøvelse.