Huslejenævnet afviser Messenger-lejekontrakt og underkender flytterapporter

Uformelle aftaler på sociale medier

I en opsigtsvækkende sag fra Silkeborg havde parterne slet ikke udarbejdet en skriftlig lejekontrakt. Lejeaftalen bestod i stedet af en beskedtråd på Facebook Messenger, hvor lejeren angiveligt påtog sig at renovere lejemålet mod en periode med lejefrihed. Da lejeren fraflyttede, og udlejeren krævede knap 30.000 kr. for manglende vedligeholdelse og over 104.000 kr. i huslejerestance, ramte sagen en juridisk mur. Huslejenævnet afviste at behandle sagen, da en afklaring af aftalens indhold og lejemålets oprindelige stand krævede egentlig bevisførelse med vidneforklaringer, hvilket hører hjemme i Boligretten.

Manglende rapporter koster depositum

Selv når der foreligger en skriftlig lejekontrakt, er de formelle faldgruber mange. Glemmer en udlejer med mere end én beboelseslejlighed at indkalde til og udarbejde en formel indflytningsrapport, bortfalder retten til at kræve istandsættelse ved fraflytning iht. Lejeloven § 90, stk. 3.

Dette skete i en anden sag fra Silkeborg, hvor udlejer havde tilbageholdt 14.125 kr. i depositum til maling og rengøring. Da udlejer hverken kunne fremvise ind- eller fraflytningsrapport, blev udlejeren pålagt at tilbagebetale det fulde tilbageholdte beløb.

Læs mere her: Lovguiden – Udlejer fortaber istandsættelseskrav ved manglende ind- og fraflytningsrapport – 14.125 kr. af depositum skal tilbagebetales

Upræcise krav afvises af nævnet

Også uklarheder i selve rapportens indhold straffes. I Frederikshavn krævede en udlejer 18.750 kr. for malerarbejde, idet lejeren angiveligt havde malet med "stærke farver", hvilket krævede ekstra overmaling. Men fordi fraflytningsrapporten ikke specifikt anførte hvorfor malerarbejdet afveg fra det normale, og indflytningsrapporten desuden intet nævnte om malingens stand ved indflytning, blev rapporten anset for ugyldig.

"Rapporten skal overordnet ud for hvert punkt udtrykke præcist, hvad udlejer kræver, at lejer skal betale for, sådan at det giver mening for denne... Afviger malingskravet fra det normale, skal det stå i rapporten."

Læs mere her: Lovguiden – Lejere får fuldt medhold: Mangelfuld fraflytningsrapport medfører tilbagebetaling af depositum på 16.200 kr.

Lejeloven trumfer ansættelseskontrakten

I en sag fra Frederiksberg havde en ansat vicevært fået stillet en lejlighed til rådighed, hvor en del af huslejen blev modregnet i lønnen. Ansættelseskontrakten indeholdt en specifik klausul om, at lejeloven ikke fandt anvendelse. Ved fratrædelse og fraflytning præsenterede arbejdsgiveren (udlejeren) et istandsættelseskrav på knap 30.000 kr. uden at have afholdt det lovpligtige indflytningssyn.

Udlejeren argumenterede for, at nævnet ikke havde kompetence, da ansættelsesforholdet var det væsentligste element. Huslejenævnet afviste imidlertid denne fortolkning:

"Nævnet bemærker, at vilkåret i ansættelseskontrakten, om at lejeloven ikke finder anvendelse, er uden betydning for, om det sammensatte kontraktforhold er omfattet af lejeloven, da lejeloven vil finde anvendelse, såfremt brugsretten til lejemålet vurderes som værende det væsentligste forhold i aftalen."

Da lønmodregningen kun udgjorde en mindre del af den samlede husleje, fastslog nævnet, at lejeloven fandt fuld anvendelse. Som konsekvens af den manglende indflytningsrapport bortfaldt udlejers istandsættelseskrav fuldstændigt.

Krav om dokumentation for istandsættelse

I en tilsvarende sag, ligeledes fra Frederiksberg, forsøgte en udlejer at kræve over 30.000 kr. i istandsættelse for en anden tjenestebolig. Her reducerede nævnet kravet til 9.750 kr., da udlejeren via sit billedmateriale kun kunne dokumentere behov for en væsentligt mindre indgribende istandsættelse end påstået.

Læs mere her: Lovguiden – Huslejenævn nedsætter fraflytningskrav fra 30.221 kr. til 9.750 kr. – tjenestebolig i sammensat ansættelseskontrakt

Æstetiske afvigelser udgør ikke en mangel

I Helsingør klagede en nyindflyttet lejer over, at køkkenet indeholdt hele tre forskellige typer bordplader uden logisk sammenhæng eller finish, ligesom der var farveforskel på skabslågerne. Beboerklagenævnet fastslog dog, at lejemålet opfyldte kravet til "god og forsvarlig stand" jf. Almenlejeloven § 14. Nævnet betonede, at indretningen som helhed var funktionsdygtig, og at æstetiske afvigelser ikke udgør en mangel i lejeretlig forstand, så længe funktionaliteten er intakt.

Ingen pligt til modernisering af ældre badeværelser

Samme princip gjorde sig gældende i en anden sag fra Helsingør vedrørende et over 60 år gammelt badeværelse. Lejeren forlangte badeværelset udskiftet på grund af slitage og forskellige flisetyper, som udlejer havde indsat ved tidligere reparationer. Nævnet afviste kravet med henvisning til udlejers vedligeholdelsespligt efter Almenlejeloven § 24, stk. 1.

"Udlejers pligt til at vedligeholde og istandsætte indebærer ikke et krav om, at udlejer løbende moderniserer eller opgraderer til en nutidig standard. At et badeværelse er gammelt, at fliserne bærer præg af almindeligt slid og ælde... kan derfor ikke anses for en mangel."

Nævnet pålagde dog udlejeren at udbedre defekter ved selve afløbet, da dette er et kernepunkt for lejemålets funktion.

Læs mere her: Lovguiden – Beboerklagenævn: Udlejer ikke pålagt at renovere 60 år gammelt badeværelse – kun afløbsdefekter skal afhjælpes

Ugyldig omkostningsbestemt lejeforhøjelse

I en sag fra Frederiksberg forsøgte en stor udlejer at gennemføre en omkostningsbestemt lejeforhøjelse. Udlejer udsendte ad to omgange varslinger med forskellige ikrafttrædelsesdatoer (1. januar og 1. marts). Nævnet tilsidesatte varslingen som ugyldig, da udlejer ikke havde medsendt fyldestgørende oplysninger om det gældende budget, og fordi der var diskrepans mellem den varslingsliste, beboerrepræsentationen modtog, og de individuelle varslinger, der blev sendt til lejerne. Dette var i direkte strid med Lejeloven § 30, stk. 1.

Krav til begrundelse i uregulerede kommuner

I Struer forsøgte en udlejer at hæve den årlige husleje med over 6.000 kr. med henvisning til stigende vedligeholdelses- og forsikringsudgifter. Da kommunen er "ureguleret", kan lejen dog kun hæves, hvis den ligger væsentligt under det lejedes værdi. Da varslingsbrevet slet ikke nævnte denne lovpligtige begrundelse, kendte nævnet varslingen ugyldig efter Lejeloven § 44, stk. 2.

Læs mere her: Lovguiden – Huslejenævn: Ugyldig huslejestigning og påbud om udbedring af utætte vinduer i Struer

Eksklusive brugsretter og udstykningsloven

Sagen, der startede i Tinglysningsretten, handlede om en vedtægt, der tildelte eksklusive brugsretter, som formelt set kunne opsiges med 30 års varsel. Reglerne for brugen af arealer er underlagt streng regulering, særligt udstykningslovens § 16, der forbyder stiftelse af brugsret over et udefineret areal for en længere periode end 30 år, medmindre arealet udstykkes korrekt.

Problemet for den konkrete grundejerforening var stemmefordelingen. Fordi én ejer sad på 90 % af stemmerne, og beslutninger krævede simpelt flertal opgjort efter fordelingstal, var det reelt kun storaktionæren selv, der kunne stemme for at opsige brugsretten.

Ulovlig uopsigelighed fører til afvisning

Vestre Landsret tiltrådte Tinglysningsrettens vurdering:

"Opsigelsesadgangen måtte anses for illusorisk, og de eksklusive brugsretter var således i strid med udstykningslovens § 16, stk. 1."

Da opsigelsesadgangen reelt ikke eksisterede for mindretallet, var brugsretten i praksis uopsigelig og ulovlig, hvorfor tinglysning blev endeligt afvist.